17 Co 163/2025-229 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení , částka, s úrokem z prodlení o roční sazbě 12,75 % z částky , částka, za dobu od , datum, do zaplacení.2. Vyložila, že jako realitní zprostředkovatelka uzavřela s žalovaným a s jeho manželkou , tituly před jménem, , jméno FO, , datum, písemnou smlouvu, kterou se zavázala obstarat jim příležitost prodat jejich (do společného jmění patřící) nemovitost, jmenovitě pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba čp. , číslo, v katastrálním území , adresa, , za minimální kupní cenu , částka, , za což měla právo na provizi 5 %. Na základě inzerce nakonec vhodné kupce zajistila, a to manžele , adresa, , jméno FO, , a žalovanému a jeho manželce předložila návrh kupní smlouvy, v níž tito zájemci projevili vůli zakoupit předmětné nemovitosti dokonce za , částka, , splatných do 15 dnů od uzavření kupní smlouvy. Žalovaný ale zprostředkovanou kupní smlouvu nepodepsal. Místo toho žalobkyni oznámil, že nemovitost už prodat nechce. Žalobkyně ovšem mínila, že jí za dané situace nárok na provizi vznikl, protože svou smluvní povinnost splnila. Jistina, kterou vymáhala, představovala 5 % z částky , částka, . Žalovaný ji nezaplatil ani na výzvu z , datum, .3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Bránil se především námitkou absolutní neplatnosti účastníky uzavřené smlouvy pro její rozpor se zákonem o realitním zprostředkování. Důvodem mělo být, že mu smlouva jako spotřebiteli ukládala povinnost kupní smlouvu uzavřít. Namítl také, že 5 % z , částka, by obnášelo jen , částka, .4. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyni , částka, s úrokem z prodlení 12,75 % ročně z částky , částka, počínaje od , datum, do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení dalších , částka, s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, počínaje od , datum, do zaplacení (výrok II), a uložil žalovanému nahradit žalobkyni k rukám jejího zástupce náklady řízení , částka, (výrok III).5. V odůvodnění především popsal svá skutková zjištění a shrnul skutkové závěry, vysvětlil, z jakých provedených důkazů žádná relevantní skutková zjištění neučinil a jaké důkazy a proč neprovedl, a citoval některá zákonná ustanovení. Uzavřel, že smlouva účastníků byla smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů, kterou se žalobkyně zavázala pro žalovaného obstarat příležitost prodat konkrétní nemovitost za požadovanou minimální cenu , částka, , a že šlo o smlouvu v zásadě platnou. Její ujednání se totiž nepříčila dobrým mravům, neodporovala zákonu a nenarušovala veřejný pořádek, a to ani s přihlédnutím k tomu, že žalovaný jako zájemce vystupoval v postavení spotřebitele. Jedinou výjimkou bylo ujednání, jímž se žalovaný jako spotřebitel zavázal smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti, kterou žalobkyně zprostředkuje, vskutku uzavřít. Ve smlouvě o realitním zprostředkování totiž takovou povinností zájemce, který je spotřebitelem, zavázat podle výslovného zákonného ustanovení nelze (§ 14 zákona o realitním zprostředkování, § 588 občanského zákoníku). Podle okresního soudu tu však jde „jen“ o neplatnost částečnou (§ 576 občanského zákoníku), protože se její důvod týká výhradně oddělitelné části smlouvy a smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti by zjevně byla uzavřena i bez ní. Dále okresní soud vysvětlil, že podle jeho mínění obecně je vznik práva na provizi realitního zprostředkovatele ponechán na vůli smluvních stran, stejně jako splatnost provize, která dokonce ani nemusí být sjednána. Pokud zprostředkovateli nárok na provizi vznikne, ale jeho splatnost nebyla smluvně upravena, logicky se uplatní obecná pravidla pro určení splatnosti dluhu, stanovená občanským zákoníkem, protože zákon o realitním zprostředkování upravuje jen některé podmínky poskytování realitního zprostředkování (§ 1 zákona o realitním zprostředkování). Soud prvního stupně zdůraznil, že se účastníci dohodli, že žalobkyni vznikne právo na provizi už tím, že obstará příležitost kupní smlouvu se stanovenou minimální cenou uzavřít, k čemuž pak došlo, když žalobkyně zajistila jako zájemce o koupi manžele , jméno FO, . Tím svou povinnost splnila, a nárok na provizi jí proto vznikl (navíc na základě jí zadané inzerce projevily o koupi zájem i další osoby, a to , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, ). Okolnost, že žalovaný smlouvu z vlastní vůle neuzavřel, na tom nemůže nic měnit. Že smlouvu neuzavře, sdělil žalovaný žalobkyni až , datum, , tedy v době, kdy už měla svou povinnost splněnou (včetně uzavření rezervační smlouvy s , jméno FO, ). A smlouva účastníků ani zákon nestanovily, že by s takovým oznámením byl spojen zánik nároku žalobkyně na provizi. Ten ovšem podle okresního soudu má podle uzavřené smlouvy obnášet jen 5 % z částky , částka, , tedy , částka, . Žádná ze situací, pro něž byla ve smlouvě výslovně sjednána jiná sazba provize, nakonec nenastala. Vzhledem k absenci jiného smluvního ujednání nastala splatnost provize podle obecného pravidla občanského zákoníku, tedy na výzvu žalobkyně (§ 1958 občanského zákoníku), a žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení do sedmi dnů od obdržení jejího dopisu z , datum, . K provizi jí proto podle okresního soudu náleží i zákonný úrok z prodlení (jehož výše vyplývá z nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) za dobu od uplynutí žalobkyní stanovené lhůty.6. Proti tomuto rozsudku, vyjma jeho výroku o částečném zamítnutí žaloby, se odvolal žalovaný. Navrhl změnit jej v zamítavý. V první řadě namítl, že smlouva účastníků svým obsahem ignorovala, že účelem zákona o realitním zprostředkování je, aby se spotřebitel nestal „nevolníkem“ realitního zprostředkovatele. Právě k tomu pak v daném případě došlo. Dále argumentoval, že když zákon zakazuje, aby byl spotřebitel povinen uzavřít kupní smlouvu (případně, obecně vzato, smlouvu o budoucí kupní smlouvě nebo rezervační smlouvu), tedy vlastní tzv. realitní smlouvu, tím spíše nemohla být za žalovaného (spotřebitele) oprávněna takovou smlouvu uzavřít žalobkyně (podnikatel). Jinými slovy, musí být vždy jen na vůli spotřebitele, zda realitní smlouvu uzavře. Tak tomu ale v daném případě nebylo. To dokonce navzdory tomu, že při předchozí spolupráci účastníků na jiném případu rezervační smlouvu s vybraným zájemcem podepisoval sám odvolatel. I zde měla žalobkyně jen zajistit vhodného zájemce a ponechat na žalovaném, jestli s ním rezervační smlouvu uzavře. Protože ale s , jméno FO, , kterého mu ani nepředstavila, uzavřela rezervační smlouvu sama (a dokonce žalovanému výslovně sdělila, že ho k tomu vzhledem k uzavřené smlouvě nepotřebuje), přestal jí prý žalovaný důvěřovat a v průběhu , datum, jí opakovaně (18. a 27.) písemně sdělil, že od smlouvy odstupuje. O tom se však napadený rozsudek vůbec nezmiňuje. Navíc z žalobkyní předloženého návrhu kupní smlouvy s manžely , jméno FO, ani nevyplývalo, kdy by měl žalovaný obdržet peníze (byl tu jen odkaz na nikdy neprojednanou smlouvu o advokátní úschově). I proto prý nemohl žalovaný kupní smlouvu podepsat, což žalobkyni rovněž písemně sdělil. Také o tomto klíčovém aspektu věci rozsudek okresního soudu mlčí. Okresní soud podle žalovaného chyboval, když nevyslechl , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . Přitom, jak vyšlo najevo, , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, za předmětné nemovitosti nabízeli ještě podstatně více než manželé , jméno FO, . Výpovědi uvedených osoby by potvrdily, že žalobkyně v daném případě hájila jen svůj zájem, když z vlastní vůle uzavřela s , jméno FO, rezervační smlouvu a o výhodnějších zájemcích o koupi ho ani neinformovala. Šlo jí jen o její provizi. Okresní soud podle žalovaného také pominul neurčitost ujednání o provizi. Stran splatnosti provize pak odvolatel poukázal na § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování a zdůraznil, že splatnost byla sjednána výslovně na týž den, kdy on, žalovaný, obdrží kupní cenu. Za takové situace podle něj závěr soudu prvního stupně nemůže obstát, i kdyby snad žalobkyni právo na provizi opravdu vzniklo (i proto, že je spotřebitelem, a rozporná smluvní ujednání je tedy třeba vykládat v jeho prospěch). Provize by každopádně nemohla být splatná, a žalobkyně by ji tudíž požadovat nemohla.7. Žalobkyně žádala rozhodnutí okresního soudu potvrdit, popřípadě podané odvolání odmítnout. Mínila, že žalovaný jen opakuje některé své námitky z prvostupňového řízení a nebere v potaz, jak se soud prvního stupně s věcí vypořádal. Navíc podle ní svými výhradami necílí na podstatu sporu. Žalobkyně rekapitulovala skutkový děj, resp. ty jeho aspekty, které ve shodě s okresním soudem pokládala za určující. Podtrhla, že žalovaný a jeho manželka od zamýšleného prodeje svévolně ustoupili až poté, co ona vhodné zájemce už sehnala, a připomněla, že jsou vlastníky předmětné nemovitosti doposud. Dovozovala, že svou smluvní povinnost spln