15 CO 107/2022-981 — Krajský soud v Ostravě

1. Okresní soud v záhlaví označeným rozsudkem zamítl v celém rozsahu žalobu žalobkyně na určení neplatnosti výpovědi z nájemní smlouvy (výrok I.), uložil žalobkyni a vedlejšímu účastníku a) povinnost nahradit žalobkyni a státu náklady řízení (výrok II. a III.). 2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobkyně jako nájemce uzavřela s žalovanou jako pronajímatelem za účasti a se souhlasem [právnická osoba] dne [datum] nájemní smlouvu (dále jen„ předmětná smlouva“), jejímž předmětem je pronájem pozemků - nemovitostí v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví] a pozemků - nemovitostí v k. ú. [obec], zapsaných na LV [číslo] to na dobu určitou od [datum] do [datum]. V této smlouvě bylo dohodnuto, konkrétně v čl. V. 5.1, že je nájemce oprávněn provádět na předmětu nájmu jakékoliv změny, včetně změn nemovitostí stavebního charakteru, pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Nájemce měl povinnost veškeré navrhované změny s pronajímatelem předem a podrobně projednat, doložit mu účelnost změn a u změn stavebního charakteru stavební dokumentaci, změna na nemovitostech měla být realizována pouze na základě písemné dohody pronajímatele a nájemce. Okresní soud dále vyšel ze zjištění, že v období od [datum] do [datum] byly žalobkyní provedeny na pronajatých pozemcích stavební činnosti, a to položení nového potrubí ve výkopu, zřízení kanalizační vpusti, opevnění svahu a stavba betonové zídky (dále jen„ předmětné stavební práce“), kdy provedení těchto prací měl okresní soud za prokázané fotografiemi, výpověďmi svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], zprávou Obecního úřadu Čeladná, rozhodnutím Energetického regulačního úřadu a zejména znaleckým posudkem. Okresní soud zdůraznil, že v rozporu s tímto závěrem není ani seznam provedených prací popsaných v odborném vyjádření ke stavebním činnostem na komunikaci vypracovaném Technickým a zkušebním ústavem stavebním Praha s. p., který popsal provedené práce obdobně. Okresní soud zdůraznil, že mezi stranami nebylo sporu o to, že k provedení předmětných stavebních prací neměl nájemce souhlas pronajímatele ani patřičné souhlasy dotčených orgánů. Žalobkyně to odůvodnila tak, že se jednalo o opravu havarijního stavu způsobeného bleskovou povodní v červnu [rok]. Skutečnost, že se jednalo o havarijní stav způsobený bleskovou povodní, naopak okresní soud za prokázanou neměl, neboť v seznamu škod způsobených onou bleskovou povodní vypracovaných pro pojišťovnu tato škoda uvedena nebyla, nadto žádným důkazem nebylo prokázáno, že by stav tohoto místa byl natolik akutní a naléhavý, že by před jeho opravou nebylo možno ze strany žalobkyně vyžádat souhlas pronajímatele - žalované, kdy v době mobilních telefonů a elektronické komunikace je vyžádání stanoviska pronajímatele otázkou několika minut a toto jistě bylo možno opatřit dříve, než trvalo provedení předmětných stavebních prací, které probíhaly v období 15 dnů. Nadto k provedení stavebních prací bylo přistoupeno až 4 měsíce po předmětné bleskové povodni. Také zápis z kontroly majetku pořízený dne [datum] se nezmiňuje o stavu pozemků, který by vyžadoval stavební zásah, nájemci bylo uloženo pouze vyčištění vodotečí od porostů a nánosů. Okresní soud vzal dále za prokázáno, že dne [datum] dala žalovaná žalobkyni výpověď z nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne [datum] z důvodu, že byly prováděny na pronajatých pozemcích p. [číslo] v k. ú. [obec] stavební práce bez souhlasu pronajímatele. Konkrétně bylo žalobkyni vytýkáno, že stavební práce byly realizovány bez stavebních povolení, bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele a bez uzavření dohody o realizaci s pronajímatelem. Byl tak ve výpovědi žalovanou shledán výpovědní důvod ve smyslu čl. VI /6.2/6.2.2 písm. c) předmětné nájemní smlouvy. Výpověď byla žalobkyni doručena dne [datum] a to jak na adresu sídla žalobkyně, tak k rukám jednatele žalobkyně [titul] [příjmení]. Dále vzal okresní soud za prokázané, že dne [datum] podala žalobkyně proti výpovědi z nájmu písemné námitky, které byly žalované doručeny dnem [datum], jak bylo prokázáno dopisem, kterým reagovala žalovaná na výpověď nájemní smlouvy, podací stvrzenkou a zprávou pošty. Pokud zásilku pro žalovanou převzala pracovnice jiné společnosti, nelze tuto skutečnost klást k tíži žalobkyně, soud má zato, že se dostala do sféry žalované. Výpověď z nájmu nebyla žalovanou vzata zpět. Ve lhůtě dvou měsíců tak podala žalobkyně u soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve smyslu ustanovení § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). 3. Po právní stránce okresní soud posoudil předmětnou nájemní smlouvu jako platnou nájemní smlouvou dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Písemnou výpověď z nájemní smlouvy ze dne [datum] danou pronajímatelem nájemci posoudil jako platnou a určitou, výpovědní důvod byl ve výpovědi konkrétně a nezaměnitelně popsán ve smyslu ustanovení § 2310 o. z. Tímto důvodem bylo provádění stavebních prací bez předchozího souhlasu pronajímatele, kdy dle smluvních ujednání byly splněny sjednané podmínky pro okamžitou výpověď bez výpovědní lhůty. Výpověď se dostala do sféry žalobkyně jako nájemce, která proti ní podala ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 1 o. z. včasné a odůvodněné písemné námitky. V důsledku námitek nedošlo ke zpětvzetí výpovědi z nájmu, proto podala žalobkyně ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 3 o. z. v zákonem stanovené lhůtě žalobu u soudu, jíž se domáhá přezkoumání oprávněnosti této výpovědi. Okresní soud zdůraznil, že předmětem daného sporu se tak stalo pouze posouzení toho, zda byl naplněn výpovědní důvod či nikoli. Ve smlouvě bylo bez pochybností ujednáno, že je nájemce oprávněn provádět na předmětu nájmu jakékoliv změny včetně změn nemovitostí stavebního charakteru pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Nájemce měl povinnost veškeré navrhované změny s pronajímatelem předem a podrobně projednat, doložit mu účelnost změn a u změn stavebního charakteru stavební dokumentaci, změna na nemovitostech měla být realizována pouze na základě písemné dohody pronajímatele a nájemce. V čl. VI 6.2.2 c) bylo ujednáno, že zanikne nájem výpovědí pronajímatele bez výpovědní lhůty, provádí-li nájemce stavební nebo jiné zásadní změny na nemovitostech bez předchozího souhlasu pronajímatele. Provedeným dokazováním má soud zcela jednoznačně za prokázané, že předmětné práce, které probíhaly v rozmezí 15 dnů, byly práce stavební a byly realizovány bez souhlasu pronajímatele a je zcela nezásadní, zda se jednalo o opravu již stávajícího díla či vybudování díla nového, neboť obojí tyto činnosti byly stavebními změnami nemovitostí. Okresní soud vyložil slovní formulaci ve smlouvě„ stavební nebo jiné zásadní změny na nemovitostech“ tak, že nájem lze vypovědět, pokud nájemce provede jakékoli stavební práce, nemusí se jednat o zásadní změny nemovitostí (provede buďto stavební změny na nemovitostech nebo jiné zásadní změny na nemovitostech). V daném případě souhlasil s žalobkyní, že se nejednalo o zásadní stavební změny nemovitostí, nicméně znaleckým posudkem, fotografiemi, výpověďmi svědků i fotografiemi původního a současného stavu měl okresní soud za prokázáno, že o stavební změny se rozhodně jednalo a již tím byl naplněn výpovědní důvod. Za nepodstatné okresní soud považoval porovnávání celkové velikosti předmětu nájmu s pozemky dotčenými stavebními pracemi, neboť rozsah stavebních prací nebyl ve smlouvě definován, jednalo se o jakékoli stavební změny nemovitostí. Výpověď danou žalobkyni nepovažoval okresní soud ze strany žalované za výkon práva v rozporu s dobrými mravy ani s ohledem na žalobkyní tvrzená jednání žalované s jinou společností o pronájmu předmětných nemovitostí, neboť žalobkyně jako vlastník může se svým majetkem svobodně disponovat a je tak pouze na její vůli, komu nemovitosti pronajme. Pokud chtěla žalobkyně předejít tomu, aby žalovaná v budoucnu pronajala nemovitosti třetí osobě, měla si před zahájením stavebních prací vyžádat souhlasné stanovisko pronajímatele v souladu se smluvním ujednáním a předešla by tak dané výpovědi z nájmu. 4. Proti tomuto rozsudku v jeho plném rozsahu podala včasné odvolání žalobkyně. Odvolací řízení o odvolání žalobkyně bylo usnesením okresního soudu ze dne 23. 9. 2021, č. j. 41 C 15/2019-644, ve spojení s usnesením odvolacího soudu ze dne 30. 11. 2021, č. j. 15 Co 271/2021-668, z důvodu nezaplacení soudního poplatku ze strany žalobkyně v soudem stanovené lhůtě zastaveno. Tato usnesení nabyla právní moci dne [datum]. Dovolání podané žalobkyní proti předmětnému usnesení odvolacího soudu bylo usnesením dovolacího soudu ze dne 13. 4. 2022, č. j. 26 Cdo 314/2022-733, zamítnuto, dovolání žalované bylo odmítnuto. Z tohoto důvodu odvolací soud o odvolání žalobkyně věcně nerozhodoval. 5. Proti rozsudku v jeho plném rozsahu podal ve prospěch žalobkyně včasné odvolání rovněž vedlejší účastník a) na straně žalobkyně, odvolání nemělo vady, bylo řádně odůvodněno a podmínka řízení sp