71 CO 294/2022-89 — Krajský soud v Ostravě

1. Okresní soud výše uvedeným rozsudkem nahradil projev vůle žalované k uzavření blíže ve výroku uvedené kupní smlouvy s žalobkyní k převodu spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitostech označených v kupní smlouvě písmenem A) (pozemek parc. č. [číslo], pozemek parc. č. [číslo], pozemek parc. č. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], rod. dům a pozemek parc č. [číslo], jehož součástí je jiná stavba bez č. p., vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce]) a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitostech označených v kupní smlouvě písmenem B) (pozemek parc. č. [číslo], pozemek parc. č. [číslo] a pozemek parc. č. [číslo], vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce]) (výrok I.) a uložil žalované povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení 25 391 Kč (výrok II.). Vyšel ze zjištění, že ke dni [datum] byli žalobkyně a žalovaná podílovými spoluvlastníky nemovitosti pro zjednodušení popsané písmenem A), a to žalobkyně s podílem [číslo], žalovaná [číslo], spoluvlastnice [jméno] [příjmení] [číslo]. Další podíly měly jiné osoby. [jméno] [příjmení] smlouvou z [datum] převedla svůj podíl [číslo] na nemovitosti A) na žalovanou. Dále okresní soud zjistil, že ke dni [datum] byli žalobkyně a žalovaná podílovými spoluvlastníky nemovitosti pro zjednodušení popsané písmenem B), a to žalobkyně s podílem [číslo], žalovaná [číslo], spoluvlastnice [jméno] [příjmení] pak s podílem [číslo]. Další podíly měly jiné osoby. [jméno] [příjmení] smlouvou z [datum] převedla svůj podíl [číslo] na nemovitosti B) na žalovanou. Podíly na obou nemovitostech A) a B) [jméno] [příjmení] převedla za souhrnnou částku 100 000 Kč. Po právní stránce okresní soud dospěl k závěru, že [jméno] [příjmení] porušila předkupní právo žalobkyně dle § 1124 o. z. a žalobkyni tak vzniklo právo dle § 2144 o. z. domáhat se po žalované převodu věci za příslušnou úplatu, proto žalobě na nahrazení projev vůle k uzavření kupní smlouvy vyhověl, kdy žalobkyně správně stanovila spoluvlastnický poměr i příslušnou úplatu. 2. Proti rozsudku podala žalovaná odvolání, které odůvodnila tím, že a) okresní soud nezjistil řádně skutkový stav, neboť neprovedl jí navržený důkaz znaleckým posudkem k určení hodnoty jednotlivých převáděných nemovitostí. Nelze vycházet z toho, že hodnota všech nemovitostí je stejná, a to ani tehdy, pokud byly nemovitosti převedeny za souhrnnou částku. Dále za b) namítala, že spoluvlastník neporuší předkupní právo až do doby, než nastanou věcně-právní účinky smlouvy. Proto nemohlo dojít k dospělosti závazku již dne [datum] uzavřením smlouvy, ale až ke dni [datum] právními účinky vkladu vlastnického práva žalované. Dále za c) namítala, že kupní smlouva, jež byla soudním rozhodnutím uzavírána, má delší dobu splatnosti kupní ceny (do tří dnů od právní moci rozsudku), oproti splatnosti kupní ceny v kupní smlouvě ze dne [datum], kdy žalovaná kupní cenu uhradila před podpisem smlouvy. Dále namítala za d), že žalobkyně nemravným nátlakem hrozbou vysoké smluvní pokuty přiměla jinou spoluvlastnici [jméno] [příjmení] k převodu jejího spoluvlastnického podílu na společníka žalobkyně a spřízněnou osobu v době, kdy již zákonné předkupní právo neexistovalo. Dále za e) namítala, že okresní soud dospěl k nesprávnému stanovení spoluvlastnických poměrů. Na nemovitosti A) by odpovídalo předkupní právo žalobkyně součinu podílu žalobkyně a převáděné části, tj. v poměru [číslo], a u nemovitostí B) pak [číslo]. Navrhla proto změnu napadeného rozsudku tak, že se žaloba zamítá. 3. Z podnětu včasného odvolání žalované přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, podle ustanovení § 206 odst. 1 a § 212 věty prvé o. s. ř. v celém rozsahu se závěrem, že odvolání je částečně důvodné. 4. Okresní soud z provedených důkazů podle § 132 o. s. ř. vyvodil řádná a dostatečná skutková zjištění, odvolací soud takto zjištěný skutkový stav přejímá a v podrobnostech na něj odkazuje. 5. Pokud jde o námitku pod písmenem a), že okresní soud nesprávně neprovedl důkaz znaleckým posudkem k určení ceny jednotlivých nemovitostí a vyšel z předpokladu, že všechny nemovitosti mají stejnou hodnotu, není odvolací námitka důvodná. Odvolací soud souhlasí s právním závěrem okresního soudu, že jestliže všechny podíly na nemovitostech A) a B) byly převedeny na žalovanou za souhrnnou částku 100 000 Kč a všechny podíly na nemovitostech A) a B) jsou nyní předmětem uplatněného předkupního práva, pak odpovídá ustanovení § 2144 o. z., aby příslušné podíly byly převedeny na předkupce za příslušnou úplatu souhrnně počítanou z celé částky 100 000 Kč, aniž by musela být cena rozdělována na jednotlivé nemovitosti. Jednak sama žalovaná nemovitosti nabyla za souhrnnou cenu, aniž by požadovala její rozdělení na jednotlivé pozemky, a tudíž by stejné podmínky ohledně ceny měl mít i předkupce. Jednak převáděné nemovitosti tvoří jeden celek, kdy nemovitosti pod písmenem A) jsou zahradou s domy a nemovitosti B) jsou přístupovou cestou k těmto nemovitostem A). V zásadě tedy nemá smyslu rozdělovat uměle nemovitosti na jednotlivé pozemky jen z důvodu odlišné výše spoluvlastnických podílů, když běžný kupující koupí zahradu s domem včetně přístupové cesty. Pokud tomu tak není, jde mnohdy o spekulativní nákupy za různými účely, které mohou přinášet pouze další spory mezi spoluvlastníky či mezi sousedy stran přístupu k nemovitostem apod. 6. Pokud jde o námitku pod písmenem b), že předkupní právo dospěje až okamžikem, kdy koupěchtivý nabude vlastnické právo vkladem do katastru nemovitostí, rovněž není důvodná. Ustanovení § 2143 o. z. jednoznačně stanoví, že předkupní právo dospívá uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Smlouva je uzavřena dle § 1745 o. z. přijetím nabídky na uzavření smlouvy. Jestliže tedy žalovaná a paní [příjmení] podepsaly dne [datum] kupní smlouvu, byla tímto dnem smlouva uzavřena a tímto dnem vznikla paní [příjmení] povinnost nabídnout svůj podíl k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Otázka, zda a kdy nastanou věcně právní účinky kupní smlouvy, pak již je z hlediska dospělosti předkupního práva bezpředmětná. Je tomu tak proto, že převodce se může případně dovolat dle § 2145 o. z. zákonné rozvazovací podmínky vůči koupěchtivému ještě předtím, než vlastnické právo převodce pozbude. Pokud by předkupní právo dospívalo až po převodu vlastnického práva, jak argumentuje žalovaná, pak by rozvazovací podmínka v ustanovení § 2143 o. z. zcela pozbyla smyslu. K tomu je třeba poukázat na závěr Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018, že do doby než převodce pozbude vlastnické právo, může být předkupní právo realizováno i formou předpokládanou ustanovením § 2145 o. z., tedy formou rozvazovací podmínky. Poté co převodce již vlastnické právo pozbyl, vzniká předkupci již jen právo dle § 2144 o. z. domáhat se převodu přímo po koupěchtivém. Z tohoto je zřejmé, že dospělost předkupního práva nastává již uzavřením kupní smlouvy. Zákonné předkupní právo je právem věcným přináležejícím ke spoluvlastnickému podílu a jako věcné právo zakládá nárok dle § 2144 o. z. Proto nelze argumentovat ani omezením předkupního práva v ustanovení § 1124 odst. 1 o. z. ve znění zákona č. 163/2020 Sb. účinného od 1. 7. 2020, neboť předkupní právo žalobkyně dospělo již ke dni [datum], tedy ještě před účinností novely zužující rozsah předkupního práva. Podle článku II. odst. 4 zákona č. 163/2020 Sb. pak již vzniklé předkupní právo trvá i nadále - 4. Dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, trvá předkupní právo předkupníka i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona. 7. Pokud jde o námitku pod písmenem c), že žalobkyni je poskytnuta delší doba splatnosti kupní ceny oproti splatnosti, kterou měla sjednána žalovaná, a že tedy ve smyslu § 2147 odst. 2 o. z. nebyly dodrženy totožné podmínky, rovněž není důvodná. Ustanovení § 2147 odst. 2 o. z. míří na případy, kdy je řádně prodávajícím nabídnuto předkupci odprodej převáděného spoluvlastnického podílu. Tehdy prodávající informuje předkupce o cenových a dalších podmínkách prodeje tím, že mu např. předá vyhotovení uzavřené smlouvy a nabídne mu podíl k odkupu. Tehdy si předkupce může rozmyslet, zda své práva využije či nikoli, právě i s ohledem na sjednané podmínky smlouvy, dále si může zajistit finance k odkupu apod. Navíc zákon v § 2148 o. z. podpůrně (pro případ, že nebyla sjednána lhůta u smluvního předkupního práva jiná) stanoví lhůtu k úhradě kupní ceny tři měsíce obdržení nabídky odkupu bez ohledu na splatnost kupní ceny uvedenou v kupní smlouvě. Pokud však nabídka k odkupu učiněna není, předkupci nejsou známy podmínky prodeje, musí si je zjišťovat sám a svého práva se aktivně domáhat. V okamžiku, kdy je předkupní právo porušeno a nemovitost je již převedena, pak předkupníkovi náleží přímo právo dle ustanovení § 2144 o