16 Co 200/2025-460 – Krajský soud v Ostravě

1. Žalobou podanou dne 30. 11. 2021 se žalobci jako kupující oprávnění společně a nerozdílně proti žalované jako prodávající domáhali zaplacení částky 139 911 Kč jako přiměřené slevy z kupní ceny, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 139 911 Kč za dobu od 22. 4. 2021 do zaplacení, v návaznosti na lhůtu poskytnutou v předžalobní výzvě ze dne 14. 4. 2021. Žalobu zdůvodnili tím, že od žalované kupní smlouvou ze dne 1. 2. 2019 zakoupili pozemek p. č. , Anonymizováno, (dále jen P1) a pozemek p. č. , Anonymizováno, (dále jen P2), jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , a to za 3 962 000 Kč, z čehož částka 500 000 Kč připadala na P1, zbytek na P2. Sleva odpovídá reálným nákladům na uvedení věci do bezvadného stavu, jež bylo provedeno, a právo na ni žalobci uplatnili výzvou ze dne 10. 6. 2020 v předběžné výši 250 000 Kč poté, kdy jim , právnická osoba, dopisy ze dnů 13. 5. a 27. 5. 2020 odmítla v tomto kontextu vyplatit pojistné plnění. Nemovitosti měly dvě vady. Zaprvé tu, že byla jímka, akumulující odpadní vody z rodinného domu, ve skutečnosti situována na cizím pozemku bez souhlasu jeho vlastníka a v rozporu s projektovou dokumentací a dokumentací skutečného provedení stavby (dále jen vadu 1). Zadruhé byla použitá samonosná jednoplášťová jímka modelu JVS-S-9 typově zcela nevhodná pro instalaci v daném jílovitém terénu, v důsledku čehož se tlakem podpovrchové vody zbortila, čímž se vada (dále jen vada 2) projevila. Jímka měla být uložena v P2, ale asi týden po koupi nemovitostí vyšlo při zaměření oplocení najevo, že je zčásti situována na sousedním pozemku p. č. , Anonymizováno, vlastněném , tituly před jménem, , jméno FO, , strýcem , jméno FO, , který je otcem žalované a zastupoval ji v prodeji nemovitosti na základě plné moci. Přesah žalobci v březnu či dubnu 2019 oznámili p. , jméno FO, , který odpověděl, že to bude řešit s p. , jméno FO, , s nímž se pokusí domluvit odprodej části jeho pozemku. P. , jméno FO, však nakonec změnil názor a odmítl žalobcům odprodat odpovídající část svého pozemku, přičemž požadoval odstranění jímky, kterou tak bylo nutno přeložit. Ani realitní makléřka si nebyla vědoma skutečné polohy jímky a žalobci byli ujištěni, že se nachází na P2, kdy jim byl předložen i situační výkres, který jímku takto vyobrazil. Žalobci se do domu nastěhovali již v listopadu 2018, kdy p. , jméno FO, nebyl kvůli problémům s vodovodním řadem schopen zajistit kolaudaci. V únoru 2019 se nicméně museli právě kvůli chybějící kolaudaci po kontrole provedené stavebním úřadem vystěhovat. Dne 28. 12. 2019 samočinné čidlo jímky oznámilo vysokou hladinu vody v jímce, přestože její vývoz proběhl dne 20. 12. 2019. Kontrola odhalila zborcení vnějšího pláště a porušení vnitřních výztuh jímky. Žalobci oslovili p. , jméno FO, , který jim povolil odčerpávat odpadní vodu na pozemek p. , jméno FO, (na který jímka přesahovala), což byl postup v místě obecně běžný. Za dobu užívání nemovitostí až do oznámení čidla splašky dvakrát vyvezl fekální vůz, jinak je žalobci vypouštěli na zmíněný pozemek. P. , jméno FO, místo navštívil v lednu 2020, kdy odňal zeminu kolem jímky a žalobcům řekl, že odpadní voda, kterou odčerpávají na pozemek p. , jméno FO, , přitéká zpět k jímce a způsobila její zbrocení. Po odnětí zeminy z jámy o rozměrech cca 4 x 4 m a hloubce cca 1 m se totiž v hloubce cca 80 cm skutečně objevila spodní voda. Žalobci proto začali odčerpávat vodu na jiný pozemek a nechali zpracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, , soudního znalce v oborech ekonomika a stavebnictví, odvětví odhady a ceny (se specializací na nemovitosti) a stavby obytné, který zjistil, že příčinou poškození jímky je spodní voda a zavodnění okolí jímky. Poškození jímky bylo neopravitelné, takže bylo nezbytné ji vyměnit; nebyla zajištěna její primární funkce, kterou je vodotěsnost. Jímka JVS-S-9 konstrukčně vůbec nebyla určena k instalaci v terénu se spodní vodou. Tlak spodní vody proto přirozeně způsobil její zborcení a tedy nevratné poškození, kdy se znalec snažil p. , jméno FO, vysvětlit, že vzhledem ke zbarvení nalezené vody nejde o odpadní vodu vsakující a tekoucí zpět z pozemku p. , jméno FO, . Tomu odpovídají podklady výrobce, podle nichž je daná jímka určena do suchého podloží - v případě výskytu spodní vody je třeba volit jímky dvouplášťové. I žalovanou předložený hydrogeologický posudek potvrzuje, že se v lokalitě nachází přípovrchové pásmo budované nepropustnými až polopropustnými polygenickými hlínami, jež nasedají na písčito jílovité uloženiny. Takto složená zemina pak tvoří hydraulickou překážku zpomalující infiltraci srážkové vody a zvyšující bezprostřední povrchový a mělký podpovrchový odtok z lokality. P. , jméno FO, žalobcům po konzultaci s p. , jméno FO, povolil pro dobu od zjištění destrukce jímky do její náhrady. Žalobci si sice namísto odstraněné jímky nechali zbudovat čističku odpadních vod (dále jen ČOV), ale porovnání faktury s rozpočtem instalace dvouplášťové jímky demonstruje, že byly náklady obou řešení srovnatelné.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s poukazem na to, že žalobci nejsou aktivně věcně legitimováni, poněvadž jímka nebyla v kupní smlouvě uvedena, takže na žalobce nepřešlo vlastnické právo k ní. Práva z vad jim nemohla vzniknout již proto, že nemovitosti zakoupili tak, „jak stojí a leží.“ Právo z vad by nadto stejně uplatnili opožděně. Poškození jímky totiž odhalili již dne 28. 12. 2019 a posudek , tituly před jménem, , jméno FO, měli k dispozici již v březnu 2020. Když žalobci při zaměření plotu odhalili přesah, informovali p. , jméno FO, , který informoval žalovanou a p. , jméno FO, . Žalovaná ovšem p. , jméno FO, nezmocnila k řešení vad. Žalovaná v době uzavření kupní smlouvy neznala skutečnou polohu jímky, její typ ani stav terénu. Žalovaná, její otec i p. , jméno FO, si celou dobu mysleli, že je jímka na P2. Poloha jímky navíc nebyla vadou, neboť nebránila užívání nemovitostí. Žalobci ostatně na místě bydleli od listopadu 2018. Poloha jímky byla na první pohled viditelná, a tak bylo jasné, že se nachází jinde, než má podle projektu být. P. , jméno FO, tento dům zbudoval i s jímkou (nainstalovanou v listopadu 2017) pro žalovanou a ona se do něj nenastěhovala jen proto, že získala práci v , adresa, , kam se posléze přestěhovala, takže byl dům prodán žalobcům. P. , jméno FO, byl ochoten prodat žalobcům malou část svého pozemku a nakonec to neudělal jen proto, že si na něj žalobci na obecním úřadě stěžovali, že na svém pozemku řádně nekosí trávu. Prodej navíc nebyl nutný, poněvadž přesah jímky tvořil přestavek. Žalovaná, resp. její otec byli stran polohy jímky v dobré víře, takže se žalovaná ještě před uzavřením kupní smlouvy stala vlastnicí odpovídající části páně , jméno FO, pozemku. I kdyby tomu tak nebylo, byla by situace řešitelná soudním zřízením služebnosti stavby, resp. inženýrské sítě i proti vůli p. , jméno FO, . Nebyla objektivně verifikována míra ani příčina poškození jímky, protože to znemožnili žalobci jejím odstraněním - provedeným přitom teprve dne 28. 7. 2020 - aniž by předtím zdokumentovali její stav. Přitom jímku od listopadu 2018 odčerpávali svépomocně a ještě k tomu na pozemek p. , jméno FO, , z nějž odpadní voda průsakem stékala zpět do okolí jímky. Příčinou poškození jímky nebyla spodní voda. Ta se podle posudku Ing. , jméno FO, , zpracovaného před výstavbou domu, nacházela teprve cca 10 - 15 m pod povrchem, přičemž při usazování jímky ve výkopu žádná voda nebyla. Jímka byla do daného terénu konstrukčně vhodná a kdyby měl být příčinou zborcení jímky hydrostatický tlak na její stěny, muselo by k tomu dojít mnohem dříve, např. při usazení jímky či po každém vyvezení jejího obsahu. Žalobci mohli mít právo na odstranění vady, kdyby šlo o vadu odstranitelnou, nikoli na slevu z kupní ceny. Sleva pak nemůže činit náklady vynaložené na odstranění jímky a zbudování ČOV.3. Okresní soud napadeným rozsudkem žalobě plně vyhověl (výrok I) a uložil žalované povinnost nahradit náklady řízení žalované ve výši 237 579 Kč (výrok II), státu ve výši 10 926 Kč (výrok III).4. Dospěl přitom k těmto skutkovým zjištěním podstatným pro rozhodnutí o odvolání. Hydrogeologické posudky zpracované , tituly před jménem, , jméno FO, pro žalovanou v červenci 2015 a listopadu 2018 hodnotily geologické a hydrogeologické poměry na pozemcích s tím, že se v zájmové lokalitě vyskytuje přípovrchové pásmo budované od terénu nepropustnými až polopropustnými polygenetickými hlínami, nasedajícími na glacigenní písčito jílovité uloženiny. V e-mailové korespondenci s žalobkyní b) , tituly před jménem, , jméno FO, dne 2. 8. 2021 uvedl, že se posudek z roku 2015 a jeho dodatek věnují nakládání s dešťovou vodou a nelze je použít pro volbu retenční jímky a její založení. Jímka byla zohledněna ve společném územním rozhodnutí a stavebním povolení, jež nabylo právní moci dne 8. 6. 2016. Jednalo se o plastovou samonosnou jímku o objemu 9 m3. Součástí dokumentace byla situace v měří