57 Co 208/2024-314 — Krajský soud v Ostravě

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 62 909 Kč s 14,75 % úrokem z prodlení ročně z 62 909 Kč za dobu od 1. 4. 2024 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I) a dále zaplatit mu na náhradě nákladů řízení 39 599,70 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobce (výrok II).2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru o skutkovém stavu věci, podle něhož je žalobce ode dne 8. 11. 2022 vlastníkem pozemků parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , které mají charakter tzv. veřejného prostranství. Obvyklé nájemné za užívání těchto pozemků v období od 1. 11. 2022 do 31. 10. 2023 činilo 23,30 Kč za m²/rok a v období od 1. 11. 2023 do 31. 3. 2024 činilo 25,40 Kč za m²/rok. Přitom žalobce vyzval žalovaného k tomuto plnění opakovaně.3. Zjištěný skutkový stav podřadil soud prvního stupně pod § 2991 odst. 1 a 2, § 2999 odst. 1 a 2 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dospěl k závěru, že za situace, kdy mezi účastníky nebyl uzavřen smluvní vztah o užívání předmětných pozemků, má žalobce, jakožto vlastník pozemků s povahou veřejného prostranství, vůči žalovanému nárok na zaplacení finanční náhrady za toto užívání v podobě bezdůvodného obohacení, jinak by šlo o neoprávněný zásah do jeho vlastnického práva a o situaci, kdy by žalovaný mohl užívat cizí vlastnictví zadarmo (na úkor žalobce). Nárok žalobce není v rozporu s dobrými mravy, neboť není rozhodné, za jakou kupní cenu žalobce dané pozemky nabyl, ani to, že při jejich koupi věděl (mohl vědět), že se jedná o tzv. veřejné prostranství. Ze strany žalobce se nejedná o „spekulativní nákup“ i proto, že po žalovaném žádá pouze obvyklé nájemné. Výše obvyklého nájemného vychází ze znaleckého posudku, tato výše byla stanovena porovnáním hodnoty okolních pozemků, kdy do výběru nebyly zahrnuty pouze pozemky na území města , adresa, , ale rovněž v , adresa, , , adresa, a především se vždy jednalo o pozemky se stejným či obdobným využitím (zeleň, zeleň u komunikace, zahrada). Z uvedených důvodů soud žalobě vyhověl a zavázal žalovaného k zaplacení 62 909 Kč za období od 9. 11. 2022 do 31. 12. 2023, včetně úroků z prodlení podle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ode dne 1. 4. 2024 do zaplacení v návaznosti na předžalobní výzvu k plnění, ve které žalobce stanovil lhůtu k plnění do 31. 3. 2024.4. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Odvolací argumentaci vybudoval jednak na tom, že v jednání žalobce je nutno shledat zneužití práva, když tento záměrně skupuje pozemky, které jsou nepotřebné, nevyužitelné, sám je přitom nijak neužívá a následně požaduje vydání bezdůvodného obohacení (kdy nejméně v jednom dalším případě vedeném u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. 21 C 307/2022 žalobce rovněž zakoupil obdobně nepotřebný pozemek, vyčkal minimálně jeden rok a poté uplatnil nárok na vydání bezdůvodného obohacení, aniž by současně chtěl uzavřít jakýkoli smluvní vztah a případné majetkoprávní vypořádání odmítl). Stejně tak měl možnost požádat o změnu územního plánu a změnu využití daných pozemků, což rovněž neučinil. Jediným výnosem z „investice“ do koupi pozemků je tak požadované vydání bezdůvodného obohacení. V další rovině odvolatel poukázal na skutečnost, že znalecký posudek předložený žalobcem nebyl zaměřen na zohlednění skutečných místních poměrů, nýbrž byl vyhotoven za účelem stanovení nadhodnocené ceny pozemků. Není správný závěr okresního soudu, že ke zjištění obvyklého nájemného byly ke srovnání použity pozemky se stejným či obdobným využitím. Poukázal na to, že zatímco pozemky žalobce mají jako způsob využití uvedeno „neplodná“ půda, druh pozemku – ostatní plocha, a v územním plánu jsou vedeny jako pozemky s funkčním využitím zeleň na veřejných prostranstvích, pro srovnání byly oceněny pozemky s využitím např. cyklostezka (pozemek v oblasti , adresa, ), kdy funkční využití je krajinná zeleň, či zahrada a komunikace s funkčním využitím bydlení v rodinných domech. Zároveň byly znaleckou kanceláří vybrány pozemky v , adresa, či jejím blízkém okolí, které jsou nevhodné i s ohledem na to, že hodnota pozemků v , adresa, a okolí je jiná než pozemků v , adresa, . Žalovaný dále nesouhlasí s názorem okresního soudu, podle něhož není rozhodné, za jakou kupní cenu žalobce pozemek zakoupil. Skutečná kupní cena pozemku činila 232 700 Kč, pozemek byl zakoupen od společnosti , právnická osoba, , jejímž předmětem podnikání je mimo jiné nákup a prodej nemovitostí. Lze tedy těžko předpokládat, že by tato společnost prodala pozemek za jeho pětinovou hodnotu, neboť by to bylo v rozporu s jejím podnikatelským zájmem. Žalovaný navíc o prodeji daného pozemku ani nevěděl a vědět nemohl, neboť pozemky byly prodány bez jakéhokoliv upozornění či jednání s žalovaným přímo žalobci. Bývalý vlastník navíc nikdy po žalovaném nepožadoval uzavření nájemní smlouvy či vydání bezdůvodného obohacení. Žalovaný konečně rozporoval i výši a oprávněnost přiznaných nákladů řízení zejména s ohledem na to, že zástupce žalobce disponuje kanceláří v , adresa, a náklady na cestu z , adresa, tak jsou zcela neúčelné. Domáhal se tedy zrušení předmětného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k novému rozhodnutí.5. Žalobce se ve vyjádření k odvolání ztotožnil se skutkovými a právními závěry soudu prvního stupně a navrhl potvrzení napadeného rozsudku. S poukazem na ustálenou judikaturu Ústavního a Nejvyššího soudu zdůraznil, že dochází-li k omezení ústavně zaručeného vlastnického práva k nemovitému majetku tím, že nemovitost je užívána jako veřejné prostranství, přísluší jejímu vlastníku náhrada ze strany obce, a není-li poskytována, lze ji po obci vymáhat jakožto nárok z titulu bezdůvodného obohacení. Veřejným prostranstvím se přitom v právní teorii rozumí prostranství, které je předmětem veřejného užívání, totiž užívání všeobecně přístupných materiálních statků předem neomezeným okruhem uživatelů; dle zákonné definice v § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, jsou veřejným prostranstvím všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru. Za situace, kdy žalobce v řízení prokázal, že předmětné pozemky jsou veřejným prostranstvím, proti čemuž žalovaný ani ničeho v odvolání nenamítá, má žalobce nárok na vydání bezdůvodného obohacení žalovaným. Ze strany žalobce se přitom nejedná o zneužití práva a rozpor s dobrými mravy. Mimořádnými skutečnostmi pro možnou aplikaci § 8 o. z. nemohou být ani okolnosti nabytí pozemků žalobcem, který je zakoupil na základě nabídky realitní kanceláře za inzerovanou kupní cenu. Možnost jejich koupě mohl využít kdokoliv, tzn. i žalovaný. Není rozhodné ani to, že žalobce při koupi pozemků věděl (mohl vědět), že se jedná o tzv. veřejné prostranství. K výtkám žalovaného ve vztahu ke znaleckému posudku předloženému žalobcem uvedl, že v tomto je provedeno porovnání hodnoty okolních pozemků vždy se stejným či obdobným využitím (zeleň, zeleň u komunikace, zahrada). Znalecká kancelář zcela jistě uměle nenavýšila hodnotu pozemků žalobce a není rozhodné, za jakou kupní cenu žalobce pozemky zakoupil. Danou cenu si stanovil prodávající sám a žalobce neměl možnost tuto cenu jakkoliv ovlivnit. Nemůže mu tak jít k tíži, že pozemky mají ve skutečnosti vyšší tržní cenu, než jaká byla stanovená v kupní smlouvě prodávajícím. K námitce nepřiměřenosti účtovaných nákladů řízení poukázal na to, že zástupkyně žalobce má sídlo advokátní kanceláře v , adresa, , nikoli v , adresa, , navíc se nechala substitučně zastoupit advokátem ze stejné advokátní kanceláře, když tento zastupuje klienty v pozemkových záležitostech a má tedy potřebné odborné znalosti i k zastupování žalobce v předmětné věci.6. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně (§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) zcela a dospěl k závěru, že odvolání je částečně důvodné.7. Žalobce, jako vlastník pozemku s využitím jako veřejné prostranství, se po žalovaném v postavení obce domáhal, aby mu byla uložena povinnost zaplatit žalobci 62 909 Kč s úrokovým příslušenstvím, tj. vydat bezdůvodné obohacení za protiprávní užívání cizí hodnoty za dobu od 9. 11. 2022 do 31. 12. 2023. Tvrdil, že výše požadovaného bezdůvodného obohacení odpovídala obvyklému nájemnému v daném místě a čase, kdy vyšel z posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, ., která dospěla k závěru, že toto pro období od 1. 11. 2022 do 31. 10. 2023 činilo 23,30 Kč za m²/rok a v období od 1. 11. 2023 do 31. 3. 2024 činilo 25,40 Kč za m²/rok, pročež při zohlednění skutečné plochy předmětných pozemků činilo za žalované období právě žalovanou částku.8. Žalovaný v rámci své procesní obrany s žalobou nesouhlasil s tím, že žalobce zneužívá svá práva,