69 CO 221/2022-65 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované zaplatit žalobci částku 35.700 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), zamítl žalobu, aby byla žalovaná povinna zaplatit žalobci částku ve výši 61.200 Kč (výrok II.) a uložil žalobci zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 319 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok III.). 2. Proti výroku II. a III. rozsudku podal odvolání žalobce s tím, že mezi účastníky řízení nebylo v předmětné nájemní smlouvě sjednáno to, že by žalobce jako nájemník měl žalované jako pronajímatelce uhrazovat příspěvky do fondu údržby a oprav, bylo sjednáno pouze to, že bude povinen uhrazovat služby. V daném případě se však nejedná o službu pro nájemce, protože pojmově je nutno službu chápat jako plnění, z nějž plyne nájemci bezprostřední užitek, avšak udržování a doplňování fondu údržby a oprav v daném bytovém domě tuto vlastnost nemá a o službu pro nájemce se tedy nejedná. Navíc z platné právní úpravy nájmu bytu jasně plyne, že nájemce je povinen platit toliko nájem a služby, obdobné ujednání by ani nemohlo být platně sjednáno. S ohledem na výše uvedené žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 61.200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. 3. Proti výroku I. rozsudku okresního soudu podala odvolání žalovaná s tím, že svědek [jméno] [příjmení] ve své svědecké výpovědi dne 3. 12. 2022 vypověděl, že slyšel, o jaký podpis se jedná, a protože pan [příjmení] nechápal, o co se jedná, mu to před svědkem bylo několikrát přečteno a několikrát se doptával, protože měl obavu, že se mění výše celkové částky, což bylo svědkem jasně potvrzeno. Žalovaná proto požádala o znovu vyslechnutí svědka, aby znovu potvrdil, co slyšel. A pak stejný dokument, ze kterého bylo čteno, opět před svědkem podepsal. Nikdy jiný dokument s žalobcem nepodepisovala, a tudíž nemohlo jít o jiný dokument. S ohledem na výše uvedené žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený bod č. I. zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. Odvolání jsou přípustná, byla podána osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, krajský soud proto přezkoumal rozsudek okresního soudu v režimu neúplné apelace s důrazem na uplatněné odvolací důvody, jakož i řízení, které vydání tohoto rozhodnutí předcházelo (§ 206 a § 212a o. s. ř.) a po provedení odvolacího řízení dospívá k závěru, že odvolání žalobce je částečně důvodné, odvolání žalované důvodné není. 5. Podle § 2251 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy na náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel, o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně (odst. 1). Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění, než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem (odst. 2). 6. Po skutkové stránce okresní soud uzavřel, že žalovaná jako pronajímatel a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 1. 3. 2018 písemnou nájemní smlouvu na dobu určitou. Žalobce se ve smlouvě zavázal k úhradě nájemného v částce 5.300 Kč měsíčně a zálohy na teplou užitkovou vodu 400 Kč, studenou užitkovou vodu 300 Kč, vytápění 800 Kč, elektrickou energii 900 Kč a fond oprav a správy, včetně veškerých nákladů s tím spojených 1.800 Kč. 7. Dle okresního soudu žalovaná pak v řízení neprokázala své tvrzení o sjednání písemného dodatku [číslo] ze dne 8. 3. 2018 k nájemní smlouvě, neboť z provedených důkazů listinou, která obsahuje kopie dodatku s údajným podpisem žalobce, a výpověďmi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] nelze učinit závěr o tom, že žalobce podepsal dodatek [číslo] k nájemní smlouvě. Okresní soud tento závěr učinil, aniž by žalovanou vyzval dle § 118a odst. 3 o. s. ř. k doplnění důkazů k tomuto tvrzení, toto pochybení okresního soudu napravil odvolací soud při odvolacím jednání, kdy žalovaná označila další důkaz svou výpovědí a opakování výslechu [jméno] [příjmení] Krajský soud provedl výpověď žalované, která zopakovala své stanovisko jako účastník řízení. Její vyjádření, že žalobce podepsal dodatek [číslo] nájemní smlouvy, však nemění nic na celkovém hodnocení důkazů, a to i proto, že žalovaná má na výsledku řízení zájem, přímý důkaz o podpisu darovací smlouvy (kromě tvrzení žalované) chybí. K opakování výslechu svědka [příjmení] krajský soud neshledal důvody, když svědek byl řádně vyslechnut již okresním soudem. I po provedení důkazu výslechem žalované, kterou v tomto směru tíží důkazní břemeno, tak lze souhlasit se závěrem okresního soudu, že žalovaná neprokázala uzavření dodatku mezi účastníky. Důkaz navržený žalobcem k této skutečnosti (znalecký posudek) nebylo nutno provádět, neb byl návrh učiněn podmíněně, nadto žalobce netíží důkazní břemeno. 8. Ve vztahu k nároku, o němž bylo rozhodnuto ve výroku I., okresní soud dovodil, že žalované vzniklo bezdůvodné obohacení v celkové výši 35.700 Kč, když žalobce zaplatil na zálohách za dodávky tepla a elektrické energie vyšší částku, než zaplatila dle vyúčtování žalovaná, přičemž tyto nároky žalobce splatné dle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. nebyly ke dni podání žaloby promlčeny v promlčecí lhůtě 3 let ve smyslu § 629 odst. 1 o. z. S tímto závěrem okresního soudu se krajský soud v plném rozsahu ztotožňuje, žalovaná se v tomto rozsahu bezdůvodně obohatila a je povinna obohacení vydat. Krajský soud proto rozsudek okresního soudu ve výroku I. potvrdil (§ 219 o. s. ř.). 9. Okresní soud ve výroku II. žalobu zamítl ohledně částky 61.200 Kč s tím, že žalované v tomto rozsahu bezdůvodné obohacení nevzniklo, neboť mezi stranami byla v rámci smluvní volnosti sjednána úhrada ve výši 1.800 Kč měsíčně a žalobce byl povinen tuto částku uhradit. S tímto závěrem okresního soudu se však krajský soud neztotožňuje. 10. Krajský soud nesouhlasí s okresním soudem v tom, že by účastníci mohli v nájemní smlouvě na základě principu smluvní volnosti sjednat úhradu žalobce do fondu oprav a na správu domu včetně veškerých nákladů s tím spojených. Taková platba není nepochybně nájemným, které bylo sjednáno ve smlouvě částkou 5.300 Kč, a není ani platbou na službu či jiné plnění spojené s užíváním bytu. Podle § 2251 odst. 1 a 2 o. z. platí, že pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiné plnění, než nájemné a zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Pokud si účastníci v nájemní smlouvě ujednali, že žalobce bude žalované hradit měsíčně příspěvek do fondu oprav, je třeba považovat ujednání v této části za zkracující nájemcova práva, k němuž se podle § 2235 odst. 1 o. z. nepřihlíží. Nicotné ujednání nepožívá právní ochrany a platby učiněné žalobcem v tomto rozsahu je nutno považovat za bezdůvodné obohacení, které je žalovaná povinna žalobci vydat podle § 2993 věta první o. z. Na podporu uvedeného závěru lze poukázat i na důvodovou zprávu k § 2251 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, která příspěvek do fondu oprav jako ujednání zkracující nájemce výslovně zmiňuje. Je tak zřejmé, že úmyslem zákonodárce bylo vyloučit platbu tohoto typu z možnosti ujednání mezi účastníky. 11. S ohledem na výše uvedené se k ujednání o povinnosti nájemce platit částku 1.800 Kč měsíčně do fondu oprav nepřihlíží a o tuto částku se žalovaná každý měsíc obohatila, za žalované období se jedná o částku celkem 61.200 Kč. Žalovaná však vznesla námitku promlčení bezdůvodného obohacení, které žalobce v řízení požaduje a krajský soud dospěl k závěru, že požadavek žalobce je částečně promlčen, a to za dobu měsíců březen, duben a květen 2018, tedy částka 3x 1.800 Kč, celkem 5.400 Kč. V této části tedy žalovaná úspěšně vznesla námitku promlčení a nárok nelze přiznat, když promlčecí doba je tříletá dle § 629 odst. 1 o. z. (žaloba podána dne 16. 6. 2021). 12. Krajský soud s ohledem na shora uvedené rozsudek okresního soudu ve výroku II. do částky 5.400 Kč potvrdil, neboť v tomto rozsahu je žaloba nedůvodná (§ 219 o. s. ř.). Ve zbývající části výroku II. krajský soud rozsudek okresního soudu změnil a žalobě do částky 55.800 Kč vyhověl (§ 220 o. s. ř.). 13. Vzhledem ke změně rozhodnutí bylo třeba nově rozhodnout o nákladech řízení před soudem prvého stupně (§ 224 odst. 2 o. s. ř.). 14. O nákladech nalézacího řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobce byl v řízení převážně úspěšný (rozdíl mezi jeho úspěchem ve věci v rozsahu 94,4 % a neúspěchem ve věci v rozsahu 5,6 % činí 88,8 %) a náleží mu proto 88,8 % vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek za žalobu ve výši 4.845 Kč, a odměna za zastoupení advokátem dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) za 6 úkonů po 4.980 Kč (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, podání ve věci samé, účast u jednání dne 12. 10. 2021, dne 3. 12. 2021, dne 7. 1. 2022) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. C