25 CO 215/2021-299 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem Okresního soudu v Nymburce (dále jen„ soud prvního stupně“) ze dne 29. 6. 2021, č. j. 10 C 102/2020-243, bylo výrokem I. určeno, že trvá nájemní vztah žalobce jakožto nájemce pozemku parc. [číslo] zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce], na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], [územní celek], ze smlouvy o nájmu uzavřené dne [datum]. Výrokem II. bylo rozhodnuto, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 200 Kč se zákonnými úroky z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žaloba byla v části o zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 1 200 Kč od [datum] do [datum] zamítnuta (výrok III.). Dále bylo rozhodnuto, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 78 191 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce (výrok IV.) a že se žalobci vrací přeplatek zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč (výrok V.). Předmětem řízení bylo určení existence nájemního vztahu vyplývajícího z nájemní smlouvy ze dne [datum], kterou uzavřela jako pronajímatelka [územní celek] a jako nájemce [anonymizována dvě slova] [obec] ohledně pozemkové parcely č. katastrální [číslo] – ostatní plocha o celkové rozloze 1 355 m2, a dřevěné klubovny evidenční [číslo] o zastavené ploše 61 m2, na pozemku [číslo] vše [katastrální uzemí], a to na dobu neurčitou. Soud prvního stupně se vypořádal s námitkami žalované a dospěl k závěru, že tato nájemní smlouva byla platně uzavřena, má veškeré zákonné náležitosti, a není absolutní neplatná, jak tvrdí žalovaná. Pokud jde o žalovanou tvrzené výpovědi této nájemní smlouvy, dospěl k závěru, že ani jedna z těchto výpovědí nesplňuje zákonné podmínky pro to, aby vyvolala zánik uvedené smlouvy o nájmu. Ze všech těchto důvodů tak dospěl k závěru, že nájemní vztah žalobce jako nájemce k uvedeným nemovitostem trvá s tím, že žalobce má naléhavý právní zájem na tomto určení ve smyslu ustanovení § 80 o. s. ř., neboť tímto určením může dojít k předejití budoucích soudních sporů, které žalovaná v souvislosti s případným nárokem na náhradu škody (z titulu ušlého zisku) avizovala. Navíc pak není mezi účastníky postaveno na jisto, kdo a jak může sporný pozemek užívat a jaká práva mu svědčí. Soud prvního stupně proto uzavřel, že požadované určení je způsobilé odstranit právní stav nejistoty žalobce. Právně věc posoudil podle ustanovení § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014 (dále jen „o. z.“), pokud jde o nájem a nájemní vztah, ve spojení s § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění k 31. 12. 1992 (dále jen„ obč. zák.“), a s ustanovením § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném do 14. 2. 1993 (dále jen„ zákon o obcích“). Pokud jde o dané výpovědi z nájmu, postupoval soud prvního stupně dle ustanovení § 582 odst. 1, § 671 odst. 1 a § 677 obč. zák. (výpovědi z nájmu ze dne [datum] a [datum]) a dle ustanovení § 2231 odst. 1 o. z. (výpověď ze dne [datum]). Pokud jde o zaplacení částky 1 200 Kč, dospěl k závěru, že tato představuje škodu, která vznikla žalobci v důsledku protiprávného jednání žalované. Žalovaná měla ze zákona stanovenou povinnost zajistit jakožto pronajímatelka nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaná nechala do tenisových kurtů, uprostřed každého dvorce, vyhloubit jámy, a to v červenci roku 2020, kdy byly tenisové kurty aktivně využívány. Porušila tedy svou právní povinnost zajistit nerušené užívání věci po dobu nájmu a v důsledku tohoto porušení právní povinnost došlo ke vzniku škody žalobci. Je tedy dána i příčinná souvislost mezi porušením právní povinnosti a vznikem škody. Částka 1 200 Kč představuje část vráceného členského příspěvku členu žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], která mu byla vyplacena dne [datum] z důvodu předčasného ukončení sezóny. Právně pak tento nárok zhodnotil ve smyslu ustanovení § 2205, § 2210 odst. 1, § 2910, § 2911 a § 2951 odst. 1 o. z. 2. Proti výrokům I., II. a IV. tohoto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. Uvedla, že neexistuje platný nájem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] [anonymizováno] [obec] ve prospěch žalobce. Žalobce nemá na určení ani právní zájem. Jeho tvrzení v žalobě, že určením dojde k ochraně veřejného zájmu na zachování sportovišť, je zcela úsměvné, neboť určení sportoviště vychází z platného územního plánu a nájemní poměr na to nemá žádný vliv. Je zřejmé, že žalobce neudržuje daný pozemek řádně, když zejména ignoruje nedostatečné odvodnění a drenáž kurtů. Žalobce pozemek užívá a užívá z něj plody, avšak nijak jej neudržuje. Údržba tak zbývá na žalované. K důkazu předkládá žalovaná fotografie svědčící o nedostatečném odvodnění. Pokud jde o listinu nazvanou„ smlouva o nájmu ze dne [datum]“, považuje ji žalovaná za neplatnou, a to absolutně. Za zcela vadné považuje žalovaná právní posouzení soudu prvního stupně v bodě 52. rozsudku o tom, že na daný případ nedopadá rozsudek Nejvyššího soudu České republiky (dále jen„ NS ČR“) ze dne 8. 4. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008. Sankce absolutní neplatnosti je výslovně zakotvena v § 36a zákona o obcích, a i NS ČR v citovaném rozsudku, a i v dřívější judikatuře uzavřel, že negativním důsledkem nesplnění publikační povinnosti obce je absolutní neplatnost právního úkonu. Důkazní břemeno platnosti smlouvy leží v daném případě na žalobci, který se práva z ní domáhá. Již samotná absence důkazu o zveřejnění záměru pronájmu pozemku znamená absolutní neplatnost smlouvy. Zákonem stanovenou nutnou podmínkou v podobě ratifikace musí pozitivně prokazovat žalobce. Tvrzení soudu o tom, že platnost smlouvy nebyla nikdy zpochybňována (což je sporné, neboť k tomu se dokazování nevedlo), nezahlazuje její absolutní neplatnost. Pokud žalovaná namítala nedostatek legitimace předsedy tenisového klubu k podpisu dané smlouvy, sama rovněž navrhla k důkazu stanovy [anonymizována dvě slova] [obec]. Po zjištění z těchto stanov, že výkonný výbor musel dodatečně schválit takový právní úkon, měl důkaz tohoto schválení předložit žalobce, jinak by neunesl důkazní břemeno k tvrzení, že smlouva o nájmu byla uzavřena platně, mimo jiné osobou oprávněnou jednat za nájemce. Pokud jde o identifikaci pozemku, který je předmětem nájemní smlouvy, tento je třeba explicitně označit podle katastrálního zákona tak, aby byl předmět nájmu dostatečně určitý, jinak je smlouva absolutně neplatná. I v případě, že by odvolací soud uzavřel, že byla smlouva o nájmu uzavřena platně, má žalovaná za to, že nájem zanikl výpovědí. Příkladný výčet výpovědních důvodů a výklad tak, jak je uvedl v bodě 69. rozsudku soud prvního stupně, jsou nepřijatelné. V takové situaci by to totiž znamenalo faktickou nevypověditelnosti smlouvy o nájmu uzavřené na dobu neurčitou, což je v rozporu s principem ochrany vlastnického práva a nepochybně i s dalším ústavně zakotvenými právy.„ Závažné“ porušení smlouvy jako důvodu výpovědi by bylo vždy na individuálním posouzení, zřejmě soudu, a znamenalo by tak fakticky hrubé znevýhodnění vlastníka oproti nájemci komerčního pozemku. Tím by byla fakticky možnost výpovědi vyloučena, což způsobuje neplatnosti sjednání důvodů výpovědi. Proto je výpověď nejpozději ze dne [datum] platná a účinná. Ke zmocnění starosty k podání výpovědi ze strany obce nabídla žalovaná důkazy, zejména výpověď svědka [příjmení], soud prvního stupně však jejich provedení zamítl. Právní posouzení neplacení sjednaného nájemného v bodě 83. rozsudku je nepřiléhavé. Soud prvního stupně vlastně uzavírá, že nájemce nemusí platit nic a nenastanou žádné následky. Pokud jde o výrok II. o náhradě škody, zde absentuje porušení právní povinnosti žalované za situace, kdy žalobci nesvědčí k užívání jejího pozemku žádný právní titul. Nad rámec tohoto pak žalovaná uvedla, že její tenisové kurty nemohl žalobce údajně užívat od 2. 7. do [datum], tedy nikoliv polovinu tenisové sezóny. [titul] [příjmení] navíc i po této době kurty navštěvoval nebo je navštěvovat mohl, tedy důvod pro požadování poloviny příspěvku vůbec neměl. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobu zamítne v celém rozsahu a přizná žalované náhradu nákladů řízení. 3. Žalobce k odvolání žalované uvedl, že existenci naléhavého právního zájmu vylíčil zejména v odstavci 7 vyjádření ze dne [datum], kde je uvedeno celkem devět důvodů, o něž se opírá naléhavý právní zájem. Žalobce řádně doložil, že se žalovaná snaží prosadit změnu, tedy aby pozemek pod kurty nebyl sportovištěm, a to přes platné znění územního plánu. Veřejný zájem na ochraně sportoviště je jen jedním z oněch devíti důvodů. Žalobce údržbu kurtů nikdy nezanedbal, naopak se aktivně zasazoval o zlepšení poměrů v obci, což by se pozitivně projevilo právě na tenisových kurtech. Žalovaná ani nedokládá žádné důkazy, z nichž by jen nepřímo vyplývalo, že žalobce údržbu zanedbal. Tomu odpovídá i skutečnost, že žalobci nikdy