19 CO 298/2021-375 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Berouně (dále jen„ soud prvého stupně“) shora označeným usnesením vyhověl žalobě a uložil žalovaným ad 1. a ad 2. zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 29 232 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od 8. 3. 2019 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalobu v části, jímž se žalobkyně vůči žalovaným domáhala zaplacení úroku již od 8. 2. do 7. 3. 2019 zamítl (výrok II.). Dále uložil žalované ad 3. povinnost zaplatit žalobkyni 14 616 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od 18. 3. 2019 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.) a částečně vůči ní zamítl žalobu na přiznání úroku z prodlení z této částky jdoucí již od 8. 2. do 17. 3. 2019 (výrok IV.). Žalovaným ad 1. a ad 2. uložil povinnost společně a nerozdílně nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 27 322 Kč k rukám jejího zástupce, žalované ad 3. uložil povinnost k náhradě nákladů řízení ve výši 20 862 Kč rovněž k rukám jejího právního zástupce. Dále uložil žalovaným ad 1. a ad 2. zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Berouně na nákladech státu 50 %, žalované ad 3. rovněž 50% s tím, že výše těchto nákladů bude specifikována samostatným usnesením (výroky VII. a VIII.). 2. Soud zjistil, že se samostatnou žalobou domáhala žalobkyně vůči prvým dvěma žalovaným zaplacení částky 29 232 Kč s příslušenstvím a samostatnou žalobou vůči třetí žalované zaplacení částky 14 616 Kč s příslušenstvím, a to vždy z titulu bezdůvodného obohacení za užívání pozemku parc. [číslo] o výměře 203 m² v katastrálním území a obci [obec], jehož je žalobkyně výlučným vlastníkem. Na pozemku stojí bytový dům, kde žalovaní ad 1. a ad 2. jsou vlastníky podílu o velikosti ideální jedné poloviny nemovitosti, žalovaná ad 3. je vlastníkem podílu o velikosti ideální jedné čtvrtiny domu. Za užívání pozemku žalovaní dosud nic nehradili, další spoluvlastníci bytového domu s žalobkyní v roce 2018 uzavřeli nájemní smlouvu. Bezdůvodné obohacení požadovala žalobkyně za dobu od února 2016 do února 2019 (obě žaloby byly podány v únoru 2019). Výši bezdůvodného obohacení pak odvozovala od částky 96 Kč za 1 m² za rok. Žalovaní se od počátku bránili žalobě tvrzením, že předmětný pozemek byl vydán otci žalobkyně v rozporu se zákonem o půdě, tedy ačkoliv tomu bránila zjevně překážka zastavěnosti pozemku. Dále namítali, že nárok je uplatněn v rozporu s dobrými mravy, neboť prováděli bezplatně údržbu sousedního pozemku rovněž ve vlastnictví žalobkyně a tedy spotřebované plnění vraceli v podobě bezplatné údržby. Namítali také, že vydrželi věcné břemeno práva bezplatně užívat pozemek žalobkyně, když od roku 1998 vykonávali oprávněnou držbu a jsou se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že jim toto právo náleží. Dále vznesli námitku promlčení části nároku. 3. Protože žaloba vůči prvním dvěma žalovaným a žaloba vůči třetí žalované byly vedeny pod samostatnými spisovými značkami a v samostatným řízeních, soud prvého stupně dne 13. 6. 2019 spojil obě řízení ke společnému projednání a věc nadále vedl pod spisovou značkou 11 C 43/2019. Soud provedl ke zjištění skutkového stavu listinné důkazy, a to především k objasnění okolností, za nichž se stali žalovaní podílovými spoluvlastníky nemovitosti [adresa] v k. ú. a obci [obec] (kupní smlouva z 17. 1. 2020, kupní smlouva z 30. 3. 1998). Dále měl k dispozici výzvu žalobkyně z 24. 7. 2018 k úhradě částky 9 744 Kč ve vztahu k prvním dvěma žalovaným a 4 872 Kč ve vztahu k třetí žalované. Provedl důkaz znaleckým posudkem z 18. 7. 2015 vypracovaného na žádost žalobkyně znalcem [příjmení] [jméno] [jméno] ke zjištění výše obvyklého nájemného za užívání předmětného pozemku, znalce k tomuto posudku jako zpracovatele také vyslechl. Dále vyslechl k otázkám údržby sousedního pozemku žalovanými svědky [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení]. Provedl důkaz i rozsudkem Okresního soudu v Berouně ze 7. 10. 2009, č. j. 11 C 76/2003-218, kterým bylo zřízeno věcné břemeno ve prospěch vlastníka domu [adresa] k tíži vlastníka pozemku parc. [číslo] spočívající v právu chůze přes pozemek. Dále ze smlouvy o zrušení věcného břemene z 31. 5. 2017 zjistil, že účastníci se touto smlouvou dohodli na bezplatném zrušení věcného břemene spočívající v právu chůze a jízdy vozidly pro sběr odpadních vod k jímce. K dispozici měl také e-mailovou komunikaci mezi tehdejší zástupkyní žalovaných [příjmení] [příjmení] a zástupcem žalobkyně z období od 1. 10. 2018 do 26. 11. 2018. K obvyklé výši nájemného měl k dispozici sdělení M&M reality holding z 23. 7. 2019 a sdělení Domov – realitní společnost s.r.o. z 24. 7. 2019. Dále provedl důkaz výpisem z účtu žalobkyně vedeného u [obec] spořitelny, na který žalovaný prováděl platby v roce 2007 až 2014, dále měl k dispozici příkazy k úhradě od roku 2002 až do roku 2014. Provedl důkaz dohodou o nájmu z 15. 5. 2006, výpovědí nájemní smlouvy z 31. 7. 2006 a nabídkami prodeje stavebních pozemků ve [obec] - [část obce], [obec] a [obec] v roce 2021. Po takto provedeném dokazování měl soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], na němž stojí dům [adresa] v podílovém spoluvlastnictví žalovaných a dalších osob, podíl žalovaných ad 1. a ad 2. je ideální [číslo] a žalované ad 3. je ideální [číslo]. Dále měl za prokázané, že mezi účastníky nebyla v období od února 2016 sjednána žádná nájemní smlouva ohledně užívání pozemku žalobkyně, a žalovaní za užívání v tomto období žalobkyni nic nehradili. Ačkoliv v roce 2018 probíhalo intenzivní jednání o uzavření nájemních smluv mezi účastníky, k uzavření smluv nedošlo pro odmítavý postoj žalovaných. Podle závěrů Ing. [jméno] [jméno] činí obvyklá výše nájmu za užívání předmětného pozemku 8 Kč m²/ měsíc, tedy 96 Kč (viz závěry znaleckého posudku znalce a jeho výpověď před soudem) Nárok žalobkyně soud vyhodnotil jako oprávněný a posoudil ho podle § 2991, § 2999 odst. 1 a § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Měl za prokázané na základě listinných důkazů, že žalovaní nabyli své spoluvlastnické podíly na domu [adresa] od původního vlastníka domu paní [příjmení], a to uzavřenými kupními smlouvami. Již v době nabytí vlastnictví si každý z žalovaných musel být vědom skutečnosti, že dům stojí na cizím pozemku a zároveň té skutečnosti, že vlastník tohoto pozemku s nimi hodlá v budoucnu uzavřít nájemní smlouvu za užívání pozemku. V minulosti dokonce žalovaní hradili žalobkyni za užívání pozemku částku 205 Kč ročně (viz platby na účet žalobkyně prvním žalovaným). Přes poučení ze strany soudu žalovaní neunesli břemeno důkazní k tvrzení o tom, že měli právo na bezplatné užívání pozemku. Pokud pak tvrdili, že vydrželi právo bezplatného užívání, toto tvrzení ničím neprokázali. Žádný ze svědků nebyl přítomen jednání mezi žalobkyní a žalovanými o dohodě mezi nimi o užívání pozemku. Naopak uzavřenými kupními smlouvami bylo jednoznačně prokázáno, že již právní předchůdkyně žalovaných nájemné právní předchůdkyni žalobkyně hradila. Žalovaní si tedy od počátku byli vědomi, že pozemek je ve vlastnictví třetí osoby a neprokázali žádný titul, na základě něhož by jim případné věcné břemeno bezúplatného užívání mohlo vzniknout. K naplnění dobré víry žalovaných pak nestačilo, že tvrzené právo k nemovitostem bylo dlouhodobě vykonáváno, aniž vlastník nemovitosti jim v tomto výkonu bránil. Soud poukázal na to, že držitel práva odpovídající domnělému právnímu důvodu držby musí uvést, o jaký způsobilý titul nabytí práva z věcného břemene opírá, což žalovaní přes poučení soudu nedotvrdili a neprokázali. V této souvislosti soud poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 595/2001, v němž se dovolací soud podmínkou vydržení podrobně zabýval. Soud zdůraznil, že otázka existence dobré víry se posuzuje z hlediska objektivního, tedy že držitel při normální opatrnosti, kterou lze po něm požadovat, neměl či nemohl mít pochybnosti, že mu právo odpovídající věcnému břemeni náleží. V řízení pak nebyla prokázána dohoda mezi účastníky o bezplatném užívání pozemku ani žádná jiná dohoda, podle níž by žalobkyně nárok na plnění neměla. Neshledal důvodnou ani námitku žalovaných o uplatnění práva v rozporu s dobrými mravy, a to s ohledem na protizákonné vydání pozemku, tento důvod pak neshledal ani v údržbě vedlejšího pozemku parc. [číslo] ve vlastnictví žalobkyně. Soud proto dospěl k tomu závěru, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaní v rozhodném období bez právního důvodu užívali pozemek ve vlastnictví žalobkyně a tím žalobkyni vzniklo právo na vydání toho, oč se obohatili. Protože není možné vydat předmět užívání, pak žalovaní jsou povinni žalobkyni vydat peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny užívání pozemku. Obvyklou cenou je 8 Kč m²/měsíčně, tedy 96 Kč m² a rok, tak jak byla stanovena znalcem [jméno] v roce 2015. Tato znalcem zjištěná cena odpovídá i výši obvyklého nájemného sděleného realitními kancelářemi soudu. Dále měl soud za vyvrácené, že by žalovaní v minulosti hrad