21 CO 191/2022-290 — Krajský soud v Praze

1. Ve shora označené věci se žalobce domáhal, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit mu částku 397 371 Kč se zákonným 10% úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení. 2. Podle jeho žalobních tvrzení uzavřel se žalovanou dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 79 m2, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemek parc. [číslo] o výměře 290 m2, ostatní plocha, vše zapsáno [stát. instituce], KP [obec], na [list vlastnictví] (původně [list vlastnictví]), k.ú. a [územní celek] (dále jen„ nemovitosti“), žalovaný jako prodávající a žalobce coby kupující, za kupní cenu 3 343 565 Kč. Žalobce byl před uzavřením smlouvy žalovanou ujištěn, že nemovitost je v dobrém stavu a vhodná pro trvalé bydlení. Přílohou smlouvy byl soupis vad a nedodělků nebránící běžnému užívání nemovitosti, konkrétně technická místnost: chyběla revizní dvířka, osazení dveří vč. zárubně, dosoklování ke dveřím, koupelna: dosilikonování okolo zrcadla, WC: zasilikonování okolo klozetu, zahrada: vyřešení oplocení z důvodu rozdílných výšek zahrad, vstup: prodloužení svodu u vstupu, koisek: zahrabání provizorního kabelu. Termín byl stanoven do [datum]. Dále bylo uvedeno, že v celém objektu jsou popraskané rohy u SDK konstrukcí. Žalovaná žalobce neinformovala o žádných jiných vadách. Po nastěhování žalobce pojal podezření na závady nemovitosti. Zjištěné závady, například trhliny v konstrukcích domu od promrzání zeminy pod základy, zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a proniknutí vody do objektu, zatékání do fasád s omítkou, pronikání vody pod krytinu šikmé střechy, zatékání z koupelny do podlah a stěn, trhliny a boule v omítce, deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti, trhliny v dlažbě či uvolňování lepené dlažby od podkladu. Proto žalobce nechal nemovitost posoudit společností [právnická osoba] Výsledkem jsou dokumenty nazvané„ Technický průkaz nemovitosti“ (dále jen„ TPN“) a„ Soupis vad“ (dále jen„ SV“) (společně také jako„ Odborná vyjádření“), které vedly ke zjištění vad nemovitosti, v důsledku nichž má žalobce právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Při stanovení její výše vychází z Odborných vyjádření, v nichž byly náklady na sanaci skrytých vad vyčísleny na částku 345 540 Kč, tj. 397 371 Kč s 15% DPH. 3. Dne [datum], tedy bez zbytečného odkladu poté, co se o vadách nemovitosti dozvěděl z Odborných vyjádření, žalobce oznámil žalované skryté vady a vyzval ji k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny. Oznámení bylo žalované doručeno dne [datum], dlužné částky staly splatnými bez zbytečného odkladu po doručení, tj. dne [datum]. Žalovaná však se žalobcem nekomunikuje. 4. Žalovaná ve vyjádření k žalobě vymezuje jako nespornou skutečnost, že žalobce nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu 3 343 565 Kč. Stavba byla novostavbou vystavěnou v rámci developerského projektu žalované. Žalobce uzavřel se žalovanou, zastoupenou [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], dne [datum] smlouvu o rezervaci nemovitosti, následně přímo s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní a dále i vlastní kupní smlouvu. V průběhu stavby byly v budově provedeny klientské změny, tedy odchylky od standardního vybavení vyžádané žalobcem. V čl. 6 kupní smlouvy je upraven postup pro reklamaci případných vad stavby. Kupující je povinen vady oznámit bez zbytečného odkladu na emailovou adresu [email], přičemž oznámení musí obsahovat přesný popis vady, místo jejího výskytu, datum zjištění a fotodokumentaci. Žalobce ujednaný postup nedodržel. Uvádí-li, že pojal podezření na existenci skrytých vad po nastěhování, lze za okamžik nastěhování považovat den převzetí domu, tedy [datum], jak vyplývá z předávacího protokolu. I přes tuto skutečnost nedošlo nikdy smluvně ujednaným ani zákonem upraveným postupem k oznámení jakýchkoli vad. První informaci o údajné existenci vad žalovaná získala až z podání žalobce ze dne [datum]. Nedošlo tak k řádnému a včasnému oznámení tvrzených vad. K jednotlivým žalobcem tvrzeným vadám, jak jsou obsaženy v soupisu vad, žalovaná uvedla, že nejsou jednak prokázány a jednak nejsou vadami ve smyslu rozporu s kupní smlouvou či se závaznými normami pro provádění staveb. 5. Soud I. stupně napadeným rozsudkem žalované uložil povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 16 000 Kč s 10% úrokem z prodlení ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.), žalobu v rozsahu částky 381 371 Kč s 10% úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení zamítl (výrok II.) a žalobci uložil povinnost zaplatit náklady řízení žalované ve výši 61 770 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok III.) a České republice – Okresnímu soudu v Mělníku ve výši 27 148,83 Kč do tří dnů od právní moci samostatného usnesení, jímž bude výše těchto nákladů určena. 6. V odůvodnění tohoto rozsudku po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: 7. Podle rezervační smlouvy ze dne [datum] mezi žalobcem a [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] byla zprostředkována rezervace předmětných nemovitostí. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu za kupní cenu celkem 3 343 565 Kč. V čl. 5 je uvedeno, že„ se kupující podrobně seznámil se stavem převáděných nemovitých věcí“. Podle čl. 6„ Podmínky záruky se řídí platnými právními předpisy, záruční doba stavby činí 5 let ode dne převzetí, záruční doba zařizovacích předmětů v domě činí 2 roky ode dne převzetí“. Podle čl. 6 v případě výskytu záručních vad je kupující povinen tyto oznámit bez zbytečného odkladu po jejich zjištění e-mailem na adresu [email] s přesným popisem vady, místa výskytu vady a datem zjištění vady včetně fotodokumentace. Shodný způsob uplatnění vady je uveden i v předávacím protokolu ze dne [datum]. Přílohou kupní smlouvy je i soupis vad a nedodělků, v němž však nejsou uvedeny žádné ze žalobou uplatněných vad. Žalobce nechal vypracovat technický průkaz nemovitosti inspektorem [anonymizována dvě slova]. [jméno] [příjmení] a hlavním inspektorem [jméno] [příjmení] ze dne [datum], v němž byl na základě prohlídky ze dne [datum] zjištěn stav nemovitostí včetně možných rizik. Dále byl vypracován soupis vad ze dne [datum], v němž bylo uvedeno celkem 15 vad. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě žalované částky 397 371 Kč oznámením vad nemovitosti a výzvou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ze dne [datum]. V záznamu o místním šetření ze dne [datum] jsou uvedeny toliko vady a dohodnutá oprava ohledně maleb (vady, které nejsou předmětem žaloby), stejně tak podle předchozího záznamu o místním šetření ze dne [datum] je řešeno pouze odstranění prasklin na štukových omítkách. Z předložené e-mailové komunikace také vyplývá, že byly řešeny toliko praskliny a výmalba. 8. V průběhu řízení byl vypracován znalecký posudek [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba] v oboru stavebnictví a ekonomika (oceňování nemovitostí) ze dne [anonymizována dvě slova] a soudem byl slyšen znalec znalecké kanceláře [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno]. K jednotlivým uplatněným vadám v rozsudku se znalci ve znaleckém posudku (doplněném výslechem znalce) vyjádřili takto: - H01 – Hydro – spodní stavba – nepropustné zeminy – srážková voda ze střech je likvidována vsakem na pozemcích u domu na málo propustných horninách, zpevněná plocha ze zámkové dlažby není provedena ve spádu od domu. - Vsakování na pozemku žalobce – nejedná se o vadu; je obvyklé, že srážky jsou sváděny na pozemek žalobce. V rámci výslechu znalce bylo doplněno, že skutečnost, že k vsakování vody dochází příliš blízko domu, je vadou. - Oprava nevyspádované terasy – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. - H11 – Hydro – fasáda – oplechování – netěsnosti mezi bočními ohyby oplechování parapetů a omítkou bočních ostění oken, tmelený spoj nelze z dlouhodobého hlediska považovat za hydroizolačně spolehlivý (může způsobit zatékání). - Nejedná se o vadu. - H13 – Hydro – šikmá střecha – krytina – boční a hřebenové lemování střešní krytiny není provedeno těsně, horní lem oplechování by měl být zapuštěn do omítky, popř. měla být použita další krycí lišta. - Vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat laikem i odborníkem. - H14 – Hydro – šikmá střecha – doplňková hydroizolace – dolní okraj hydroizolace není podepřen např. okapním plechem, odváděná voda může zatéct, hydroizolace střech obou přístřešků není zespodu zakrytá proti vlivu UV záření, prostup komína není těsný, a u střechy nad obytným podkrovím pod lehkou konstrukcí stropu bez hydroakumulační vrstvy pod střechou měla být třída těsnosti min č. 5. - Vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. - H16 – Hydro – šikmé střechy – ledové valy – pod střechou je půda oddělená od vytápěných místností pod sebou lehkým stropem a střecha je nedostatečně větraná (chybí horní odvětrávací prostor v úrovni hřebene), v době prohl