21 CO 212/2022-208 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Benešově svým rozsudkem č.j. 5 C 458/2021 – 150 ze dne 14. 4. 2022 rozhodl tak, že výrokem I. určil obsah kupní smlouvy o převodu pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] z vlastnictví žalovaných do vlastnictví žalobců a nahradil projev vůle žalovaných uzavřít se žalobci smlouvu ve znění, specifikovaném v tomto výroku. Výrokem II. uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům na náhradu nákladů řízení 100 118 Kč, a to k rukám jejich právního zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. 2. Žalobci se domáhali nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít s nimi kupní smlouvu a určení jejího obsahu, na jejímž základě by žalobci nabyli vlastnické právo jakožto součást jejich společného jmění manželů k pozemkům žalovaných parc. [číslo] o výměře 659 m2 a parc. [číslo] o výměře 660 m2, vše zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětné pozemky“). Tvrdili, že dne [datum] uzavřeli se žalovanými dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, ve které se žalovaní zavázali v době do [datum] uzavřít se žalobci kupní smlouvu o převodu předmětných pozemků za kupní cenu 1 700 Kč za 1 m2. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla původní lhůta k převodu předmětných pozemků prodloužena do [datum] a dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla prodloužena do [datum]. Předmětné pozemky byly odděleny na základě geometrického plánu [číslo] v řízení [anonymizováno] [číslo], a to z pozemku parc. [číslo]. Dne [datum] zaslali žalovaní žalobcům první návrh kupní smlouvy o převodu předmětných pozemků, k němuž měli žalobci několik připomínek a nedohodli se na dalším obsahu kupní smlouvy, zejména na požadavku žalovaných, aby se žalobci vzdali práva na náhradu škody v souvislosti s kupní smlouvou i práva z vadného plnění. S ohledem na blížící se konec lhůty pro uzavření kupní smlouvy žalobci ustoupili z většiny svých dřívějších požadavků na změny kupní smlouvy s výjimkou ujednání o vzdání se práva na náhradu škody a zřeknutí se odpovědnosti za vady stranou kupující. Žalobci opakovaně výzvami ze dne [datum] a ze dne [datum] vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných pozemků a předložili jim k tomu návrh kupní smlouvy, v němž nabídli žalovaným výrazné prodloužení lhůty k dokončení sítí na 24 měsíců. Žalobci obdrželi od žalovaných e-mail, v němž bylo uzavření kupní smlouvy jednoznačně odmítnuto s odůvodněním, že s ohledem na délku jednání o kupní smlouvě, které primárně z důvodů na straně žalobců trvalo několik měsíců a kdy byly vznášené další připomínky, se spoluvlastníci předmětných pozemků nakonec rozhodli, že s žalobci kupní smlouvu na prodej předmětných pozemků neuzavřou. Dále také žalovaní reagovali dopisem ze dne [datum], kde tvrdili, že nepanuje shoda na znění návrhu kupní smlouvy a z tohoto důvodu kupní smlouvu nelze uzavřít. Zpochybnili také, že by dohoda o rezervaci mohla být svým obsahem smlouvou o smlouvě budoucí kupní a tvrdili zánik práva žalobců na uzavření kupní smlouvy marným uplynutím lhůty k jejímu uzavření. Žalobci zaslali žalovaným dne [datum] předžalobní výzvu k uzavření kupní smlouvy, na kterou žalovaní odpověděli, že již uzavřeli nový závazkový vztah s novým zájemcem o koupi předmětných pozemků a hodlají mu tyto pozemky převést do jeho vlastnictví. Žalovaní dne [datum] podali u [stát. instituce], [stát. instituce] pod [číslo jednací] návrh na vklad vlastnického práva k předmětným pozemkům, jehož účastníky byli žalovaní jako převodci a [jméno] [příjmení] jako nabyvatel. Žalobci trvali na dodržení dohody o rezervaci a požadovali po žalovaných, kteří jsou stále spoluvlastníky předmětných pozemků, jejich převedení do svého vlastnictví. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s tím, že učinili nesporným, že dne [datum] uzavřeli se žalobci dohodu o rezervaci koupě nemovité věci ohledně budoucího převodu předmětných pozemků do vlastnictví žalobců za naplnění v této dohodě stanovených podmínek. K uzavření kupní smlouvy nedošlo pro nenaplnění podmínek pro vznik povinnosti žalovaných uzavřít s žalobci kupní smlouvu a žalobcům tak nevzniklo právo na uzavření kupní smlouvy. Tvrdili, že žalobci odmítli tuto situaci vyřešit jejich prohlášením o vzdání se práv z vad, jak bylo učiněno mezi žalovanými a ostatními zájemci o koupi pozemků v dané lokalitě a proto žalovaní uzavření kupní smlouvy odmítli pro nesplnění podmínek stanovených v dohodě o rezervaci koupě, a to v čl. 1 4. a 1. 5. Tvrdili rovněž, že nenaplnění těchto podmínek bylo způsobeno především pandemií koronaviru SARS-CoV-2 a jí způsobenými dopady do stavebnictví. Přestože se snažili vyjít žalobcům vstříc a nabídli jim možnost uzavření kupní smlouvy, nicméně s vyloučením odpovědnosti žalovaných za vadné plnění, právě s ohledem na nenaplnění podmínek specifikovaných v článcích 1. 4. a 1. 5. dohody, žalobci však tento návrh odmítli a trvali na plné smluvní odpovědnosti žalovaných. Žalovaní proto jednání o obsahu kupní smlouvy s žalobci ukončili. Dovolávali se rovněž ust. § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“) s poukazem na to, že i pokud by jejich závazek uzavřít se žalobci kupní smlouvu existoval, došlo by k jeho zániku pro podstatnou změnu okolností z důvodu pandemie koronaviru SARS-CoV-2 a jejích dopadů do stavebnictví a na fungování státního aparátu, především co do neúměrného prodloužení lhůt pro vydání příslušných stavebně-právních rozhodnutí stavebními úřady, když šlo o událost, kterou žalovaní při uzavření dohody nemohli ani předpokládat, ani následně odvrátit. 3. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl k závěru, že žalobci uzavřeli se žalovanými dne [datum] dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, ve které se žalovaní zavázali, že do [datum] nebudou nabízet k prodeji pozemek, který bude nejpozději do [datum] oddělen geometrickým plánem od pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec]. Žalobci a žalovaní se zavázali uzavřít za podmínek sjednaných v rezervační dohodě smlouvu o koupi pozemků za cenu 1 700 Kč za m2, nejpozději do [datum]. Jedná se tak o 1 319 m2 za cenu 2 242 300 Kč. V čl. 1 žalovaní prohlásili, že bude pozemek nejpozději v době podpisu kupní smlouvy pravomocným územním rozhodnutím určen k výstavbě rodinného domu, jinak má zájemce právo od smlouvy odstoupit a v čl. 1 se žalovaní zavázali, že k pozemkům dovedou inženýrské sítě nejpozději do šesti měsíců ode dne uzavření kupní smlouvy. Za rezervaci žalobci složili rezervační depozitum ve výši 100 000 Kč, které mělo být započítáno na kupní cenu. Sjednána byla též smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč pro případ, že by z důvodu na straně žalobců nebyla kupní smlouva řádně a v termínu uzavřena. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byl termín rezervace a závazek uzavření kupní smlouvu prodloužen do [datum], dodatkem [číslo] ze dne [datum] byl prodloužen do [datum]. Na základě geometrického plánu [číslo] byly v řízení pod sp. zn. [anonymizováno] [číslo] odděleny z pozemku parc. [číslo] pozemky nově parc. [číslo] o výměře 659 m2 a parc. [číslo] o výměře 660 m2, vše zapsané na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí]. Dne [datum] zaslali žalovaní žalobcům návrh kupní smlouvy, ke kterému žalobci předložili žalovaným připomínky a návrhy na změny, které se týkaly zejména smlouvy o zřízení zástavního práva k předmětným pozemkům, která měla být uzavřena nejpozději se samotnou kupní smlouvou, návrh na prodloužení lhůty ke složení úvěru do úschovy na 45 dnů, vypuštění článku ohledně vzdání se práva na náhradu škody a dále žalobci trvali na termínu dokončení inženýrských sítí šest měsíců, navrhli převedení přípojky a povolení k užívání, umožnění připojení na vybudované sítě a potvrzení zohlednění závazků vybudovat inženýrské sítě a komunikaci ve sjednané výši kupní ceny. Zástupce žalovaných pak dopisem ze dne [datum] žalobcům sdělil, že vzhledem k tomu, že jednání o smlouvě probíhala velmi dlouho a uplynula rezervační lhůta, právo na podpis kupní smlouvy bez dalšího zaniklo. Žalobci pak sdělili žalovaným, že jsou připraveni složit peníze do úschovy, a že jsou také připraveni podepsat navrhovanou kupní smlouvu bez jimi navrhovaných úprav a prodloužit termín uvedený v kupní smlouvě pro výstavbu sítí a komunikací. Do návrhu smlouvy doplnili pouze informaci o existenci vzdání se práva na náhradu škody na pozemku, zrušili vzdání se práva na náhradu škody žalobců v souvislosti s uzavíranou kupní smlouvou a prodloužili termín dokončení inženýrských sítí na 24 měsíců. Zástupce žalovaných se k tomu vyjádřil s tím, že s ohledem na délku jednání o kupní smlouvě se žalovaní rozhodli, že s žalobci kupní smlouvu neuzavřou. Žalobci vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy naposledy předžalobní výzvou, což žalovaní odmítli. Žalovaní dne [datum] podali u [stát. instituce], [stát. instituce] pod [číslo jednací] návrh na