21 CO 67/2022-411 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Berouně svým rozsudkem č.j. 13 C 80/2014 – 379 ze dne 27. 10. 2021 rozhodl tak, že výrokem I. uznal žalovanou (jako právní nástupkyni [právnická osoba] [anonymizována tři slova], [IČO], [anonymizováno] [adresa]) povinnou zaplatit žalobkyni částku 183 054 Kč spolu s 8,05 % úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Výrokem II. jí dále uložil povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 322 509 Kč k rukám jejího zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žalobkyně se domáhala této částky s tím, že se žalovanou uzavřela dne [datum] rezervační smlouvu, v níž se mimo jiné žalovaná zavázala rezervovat pro ni příležitost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem měla být koupě bytu. Tvrdila, že na základě rezervační smlouvy zaplatila dne [datum] žalované rezervační poplatek ve výši 183 054 Kč. V žalobě bylo dále tvrzeno, že rezervační smlouvou bylo sjednáno, že v případě, že smlouva o smlouvě budoucí nebude uzavřena z důvodů ležících na straně žalované, žalovaná žalobkyni rezervační poplatek vrátí. Protože se žalovaná zavázala rezervovat pro ni příležitost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní do [datum], resp. do [datum], bylo její povinností předložit jí smlouvu o smlouvě budoucí kupní, k čemuž však nedošlo. Dovozovala, že jí tedy žalovaná do konce roku 2013 neposkytla žádnou součinnost, na základě které by mohlo dojít k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a porušila tak zcela jednoznačně smluvní povinnosti plynoucí z rezervační smlouvy, neboť k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo z důvodů ležících na její straně. Pokud poté vyzvala žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, bylo toto marné. Žalobkyně dále tvrdila, že rezervační smlouva je zcela neplatná, neboť její obsah odporoval zákonu, obcházel jej a příčil se dobrým mravům a žalovaná jí neposkytla příležitost smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřít. Žalobkyně dále dovozovala, že rezervační poplatek byl ve skutečnosti zálohou na zaplacení kupní ceny a v okamžiku, kdy další smluvní vztah mezi účastníky již nebyl realizován, se stal bezdůvodným obohacením na straně žalované, které jí byla povinna vydat. Tvrdila, že pokud společně s partnerem uplatnili určité námitky vůči smlouvě o smlouvě budoucí kupní, která byla nedílnou součástí rezervační smlouvy a které se týkaly úhrady kupní ceny, nebyly tyto námitky žalovanou vyslyšeny. Dále pak tvrdila, že rezervační smlouva je ve své podstatě smlouvou spotřebitelskou a její jednotlivá ustanovení musí být vykládána v její prospěch, neboť byla slabší smluvní stranou. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že jejím závazkem, který plynul z rezervační smlouvy, bylo rezervovat pro žalobkyni příležitost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Obsah tohoto závazku vykládala tak, že její povinností bylo ve stanovené lhůtě nenabízet předmět smlouvy, tedy bytovou jednotku, jinému zájemci, což dodržela. Odmítla, že by její povinností bylo předkládat žalobkyni jakoukoliv smlouvu, když žalobkyně již v okamžiku podpisu rezervačního poplatku měla k dispozici rámcový text smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tvrdila, že se pokusila žalobkyni poskytnout veškerou možnou součinnost, a to i nabídkou zprostředkování finančních služeb, které by se týkaly financování koupě nemovitosti. Poukazovala na to, že další smluvní vztah mezi účastníky zmařila žalobkyně, neboť si zřejmě koupi bytu rozmyslela. Odmítla její tvrzení, že by bylo možné na zaplacený rezervační poplatek nahlížet jako na zálohu kupní ceny, když poukázala na znění čl. 5 rezervační smlouvy, ze kterého je zřejmé, že rezervační poplatek by byl započten na úhradu budoucí kupní ceny jen tehdy, pokud by smlouva o smlouvě budoucí kupní byla mezi účastníky rezervační smlouvy uzavřena. Nesouhlasila s tím, že by rezervační smlouva byla neplatná a že by se mohlo jednat svým obsahem o spotřebitelskou smlouvu, neboť se nejednalo o tzv. formulářovou smlouvu. 2. Soud prvního stupně svým původním rozsudkem č.j. 13 C 80/2014 – 176 ze dne 9. 9. 2015 rozhodl tak, že výrokem I. zamítl žalobu s požadavkem, aby byla žalovaná uznána povinnou zaplatit žalobkyni 183 054 Kč s 8,05 % úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení. Výrokem II. rozhodl o povinnosti žalobkyně nahradit žalované náklady řízení ve výši 125 114 Kč k rukám její právní zástupkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. K odvolání žalobkyně odvolací soud svým rozsudkem č.j. 21 Co 167/2016 – 223 ze dne 13. 7. 2016 rozsudek prvostupňového soudu potvrdil a žalované přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 23 700 Kč. K dovolání žalobkyně Nejvyšší soud ČR jako soud dovolací svým usnesením č.j. 33 Cdo 5989/2016 – 258 ze dne 17. 1. 2018 dovolání odmítl (výrok I.) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 10 600 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. 3. K ústavní stížnosti žalobkyně Ústavní soud svým nálezem č.j. [ústavní nález] ze dne [datum] všechna tři rozhodnutí obecných soudů zrušil s tím, že jimi bylo porušeno ústavně zaručené právo stěžovatelky na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Kromě jiného uvedl, že pro řešení předmětného případu je rozhodující znění čl. 6 a 6.2 rezervační smlouvy. Poukázal na to, že jednotícím hlediskem citovaných ustanovení rezervační smlouvy je dohoda účastníků o tom, jakým způsobem by mělo být nakládáno s rezervačním poplatkem v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Uvedl, že zatímco čl. 6 upravuje postup v situaci, kdy smlouva o smlouvě budoucí nebude uzavřena z důvodu na straně budoucích kupujících, čl. 6 upravuje podmínky, za nichž se může budoucí kupující domáhat vrácení rezervačního poplatku. Zdůraznil, že se z čl. 6 rezervační smlouvy podává, že [právnická osoba] má právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši rezervačního poplatku, přičemž základním předpokladem pro vznik tohoto nároku je odstoupení od smlouvy. Připomněl na to, že z napadených rozhodnutí ani z předložených vyjádření nevyplývá, že by k takovému úkonu skutečně došlo. Ústavní soud konstatoval, že tedy není zřejmé, na základě čeho by si [právnická osoba] mohla z titulu smluvní pokuty ponechat zaplacený rezervační poplatek. Poukázal na to, že pokud obecné soudy vycházely z toho, že zaplacený rezervační poplatek byl odměnou za službu, kterou [právnická osoba] stěžovatelce poskytla, je otázkou jaký je pak smysl a účel čl. 6 rezervační smlouvy a že s touto otázkou obecné soudy nevypořádaly, stejně jako se nevěnovaly okolnostem, za nichž došlo k uzavření rezervační smlouvy. Zdůraznil, že pokud byla stěžovatelka v rámci jednání před uzavřením rezervační smlouvy ujišťována, že dohodnutí platebních podmínek není problém, měly by se obecné soudy tímto postupem [právnická osoba] podrobněji zabývat, a to již z důvodu prosté předsmluvní odpovědnosti. Poukázal na to, že pokud jeden z účastníků smlouvy ujišťuje před uzavřením smlouvy smluvní stranu o určitých skutečnostech, které se následně ukáží jako nepravdivé, pak je sporné, zda by dotčená smluvní strana smlouvu uzavřela, pokud by o těchto informacích nebyla ujišťována. Obecným soudům dále vytkl, že neodůvodnily neprovedení navrženého důkazu svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení]. Pokud nebyl proveden navržený důkaz audionahrávkou z jednání [titul] [jméno] [příjmení] se zástupci [právnická osoba] s odůvodněním nedostatku souhlasu osob, jejichž hlas byl na nahrávce zachycen a nadbytečností takového důkazu, odkázal Ústavní soud na své závěry obsažené v bodu 20 tohoto nálezu a na svůj nález sp. zn. II. ÚS 2299/17 ze dne 27. 2. 2018, přijatý až po rozhodnutí všech obecných soudů. Uzavřel, že skutková zjištění obecných soudů neodpovídají provedeným důkazům a že nebylo řádně odůvodněno neprovedení některých důkazů, čímž bylo porušeno právo stěžovatelky na spravedlivý proces zakotvené v článku 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. 4. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami a výslechy svědků tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl k závěru, že mezi žalobkyní, [titul] [příjmení] a žalovanou byla dne [datum] uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla rezervace příležitosti pro žalobkyni uzavřít kupní smlouvu na byt v k.ú. [obec]. Platnost smlouvy byla omezena časem – končila [datum]. Žalobkyně se zavázala zaplatit rezervační poplatek, což učinila. Pro případ uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo domluveno, že rezervační poplatek bude započítán na úhradu kupní ceny. Ve smlouvě bylo dále sjednáno, že pokud smlouva o smlouvě budoucí kupní nebude uzavřena z důvodů ležících na straně žalobkyně, může žalovaná od smlouvy odstoupit. V takovém případě byla zároveň žalovaná oprávněna ponechat si rezervační poplatek coby smluvní pokutu. Sjednáno bylo i to, že pokud k uzavření budoucí smlouvy nedojde z důvodů ležících na straně žalované, žalovaná žalobkyni vrátí rezervační poplatek. Ú