26 CO 74/2022-168 — Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně ve výroku I. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 83 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, to vše ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku II. žalobu zamítl do částky 87 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení. Ve výroku III. uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 1 929,38 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného. 2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem dne [datum] písemnou smlouvu o nájmu (dále případně jen„ Nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa], a dále pozemek parc. [číslo] vše v k. ú. [obec] (dále případně jen„ Nemovitost“), a to na dobu od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 5 100 Kč za měsíc červen 2018 a dále ve výši 17 000 Kč měsíčně po zbylé sjednané období nájmu s tím, že jednotlivé platby nájemného byly splatné vždy do každého patnáctého dne v měsíci, za který je nájemné placeno. Dále byla v Nájemní smlouvě sjednána povinnost žalovaného složit kauci ve výši 17 000 Kč. Žalovaný uhradil žalobci částku 5 100 Kč jako nájemné za červen 2018, dále uhradil jedno měsíční nájemné ve výši 17 000 Kč a dále složil kauci ve výši 17 000 Kč. Žalovaný z e-mailové adresy své matky [jméno] [příjmení] adresoval žalobci na e-mailovou adresu otce žalobce dne [datum] zprávu, jejímž obsahem je výpověď z nájmu Nemovitosti s odůvodněním, že musí (spolu se svou matkou) odjet do zahraničí kvůli pracovní nabídce a lepším finančním podmínkám a každodenní dojíždění se již nedalo akceptovat. Žalovaný v této souvislosti v řízení prokázal, že od [datum] změnil zaměstnání s místem výkonu práce v [země]. Takto učiněnou výpověď z nájmu (dále případně jen„ Výpověď“) shledal soud I. stupně jako výpověď řádnou a důvodnou. S ohledem na datum jejího doručení, počala běžet tříměsíční výpovědní lhůta dle § 2286 občanského zákoníku (o. z.) od [datum] a uplynula ke dni [datum], kdy tím zároveň i skončil nájemní poměr. 3. Soud I. stupně neshledal jako důvodnou námitku žalobce, že s ohledem na ujednání v Nájemní smlouvě žalovaný [příjmení] jako předmět nájmu dosud řádně nevrátil (neodevzdal), protože nedošlo ke sjednanému protokolárnímu předání a převzetí. Dle soudu I. stupně je z tohoto hlediska dostačující, že žalovaný prokazatelně žalobci vrátil poštou klíče od Nemovitosti, doložil mu zároveň listiny o ukončení dodávek plynu a elektřiny do Nemovitosti a zajistil odmontování elektroměru. Žalobce si tak nemohl jednání žalovaného vykládat jinak, než jako projev vůle ukončit nájemní poměr a vrátit předmět nájmu žalobci. Od konce listopadu 2018 měl tak žalobce předmět nájmu zcela ve své dispozici, bylo zcela na něm, jak jej znovu dále využije. 4. Dle soudu I. stupně má tak žalobce právo na nájemné pouze za období od [datum] do [datum]. 5. Žalovaný v průběhu řízení před soudem I. stupně uplatňoval jako procesní obranu nárok na započtení slevy na nájemném zejména v souvislosti s tím, že komfort užívání Nemovitosti byl snížen v důsledku nefunkčního plynového kotle. Nakonec však žalovaný od této obrany výslovně ustoupil a soud se jí proto věcně nezabýval. 6. Jako důvodnou však shledal soud I. stupně procesní obranu žalovaného spočívající v nároku na zaplacení pokuty dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve výši 50 Kč za každý den prodlení s předložením řádného vyúčtování služeb spojených s užíváním Nemovitosti. Vzhledem k ujednání v Nájemní smlouvě, podle něhož měl žalobce jako pronajímatel povinnost předložit žalovanému vyúčtování do patnácti dnů od předložení vyúčtování dodavateli služeb, jakož i vzhledem k dalším prokázaným skutečnostem, soud I. stupně uzavřel, že žalobce měl první vyúčtování žalovanému zaslat do [datum], učinil tak však až po 380 dnech. 7. Početně soud I. stupně uzavřel, že za situace, kdy žalobce tvrdil, že má z titulu nájemního poměru z Nájemní smlouvy vůči žalovanému právo na zaplacení nájemného celkem ve výši 209 100 Kč (5 100 + 12 x 17 000 Kč), přičemž v řízení bylo prokázáno, že žalovaný uhradil na tento nárok celkem částku 39 100 Kč a zároveň není důvodný nárok žalobce na nájemné za měsíce březen až červen 2019 v celkové výši 68 000 Kč (4 x 17 000 Kč), ale naopak je důvodný procesní obranou vznesený nárok žalovaného na zaplacení pokuty ve výši celkem 19 000 Kč. Pak je uplatněný nárok žalobce důvodný pouze do částky 83 000 Kč. V tomto rozsahu tedy soud I. stupně žalobě vyhověl a ve zbývající části, tedy co do částky 87 000 Kč žalobu jako nedůvodnou zamítnul. 8. Proti tomuto rozsudku, a to do výroků II. a III, podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Dle jeho názoru soud I. stupně nesprávně hodnotil obsah e-mailové zprávy z [datum] jako výpověď z nájmu Nemovitosti. Pokud žalovaný přiložil k této e-mailové zprávě listiny o ukončení dodávek plynu a elektřiny, tato okolnost sama o sobě závěr o úmyslu žalovaného ukončit nájemní poměr výpovědí neumožňuje, a to i proto, že žalovaný měl trvalý pobyt v předmětu nájmu hlášen až do [datum]. I v případě, že by posuzovaná e-mailová zpráva výpověď z nájmu skutečně obsahovala, nebyl naplněn uplatněný výpovědní důvod dle § 2287 o. z., tedy že došlo k tak podstatné změně okolností, v porovnání s dobou uzavření nájemní smlouvy, pro které nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Žalovaný v této souvislosti předložil dva dokumenty v německém jazyce, které mají být novými pracovními smlouvami žalovaného a jeho matky, které podle soudu I. stupně prokázal, že změnil zaměstnání s místem výkonu práce v [země], a to od [datum]. Dle žalobce však z obsahu těchto listin závěr, že žalovaný v době podání výpovědi z nájmu ([datum]) skutečně již v novém zaměstnání pracoval, nevyplývá. Poukázal přitom na vyjádření žalovaného v průběhu řízení, že po celou dobu se nacházel na území České republiky a v době odeslání e-mailové zprávy z [datum] se nacházel v [obec], a že klíče od Nemovitosti vracel žalobci rovněž v době, kdy ještě pobýval v ČR. Tyto okolnosti dle žalobce vyvracejí závěr, že by žalovaný ke dni [datum] již pracoval v [anonymizováno], tedy v [země]. Z hlediska uplatněného výpovědního důvodu pak nelze dle žalobce rovněž přehlédnout vyjádření žalovaného, že výpověď byla podávána hlavně proto, že mu žalobce nechtěl umožnit provést opravy Nemovitosti do obyvatelného stavu. 9. Žalobce rovněž nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že zasláním klíčů od Nemovitosti žalovaný žalobci předmět nájmu předal. Podle Nájemní smlouvy si totiž účastníci sjednali odlišný způsob odevzdání předmětu nájmu zpět pronajímateli (oproti úpravě dle § 2292 o. z.), a to tak že žalovaný byl povinen nejpozději k poslednímu dni trvání nájmu předmět nájmu protokolárně odevzdat žalobci. Vzhledem k tomu, že k tomuto postupu ze strany žalovaného nedošlo a žádný předávací protokol z tohoto důvodu nebyl ani sepsán, nelze dle žalobce považovat předmět nájmu za řádně odevzdaný. Vzhledem k tomu se dle žalobce uplatní právní hodnocení situace dle § 2295 o. z., kdy nájemce je povinen platit ekvivalent nájemného až do doby řádného odevzdání bytu. Proto i za situace, kdyby nájem skutečně skončil ke dni [datum], jak uzavřel soud I. stupně, má žalobce právo na plnění odpovídací sjednanému měsíčnímu nájemnému, a to až do konce žalovaného období, tedy do [datum]. Dle žalobce nelze v této souvislosti přehlédnout ani to, že žalovaný v Nemovitosti zanechal nějaké vybavení, jako např. lednici, takže ani z tohoto pohledu předmět nájmu dosud řádně vyklizen nebyl. 10. Žalobce rovněž nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že by žalovanému vznikl nárok na zaplacení pokuty za opožděně předané vyúčtování služeb. Žalobce v řízení tvrdil, že první vyúčtování vodného a stočného za období od 22. 6. do [datum] zaslal žalovanému obyčejnou poštou dne [datum], a to jak na adresu [adresa]. Pokud žalovaný popřel toto doručení, mělo by být důkazní břemeno na jeho straně, aby prokázal, že k doručení tohoto vyúčtování nedošlo, a to i vzhledem k tomu, že sám před soudem uvedl, že se na žádné z uvedených adres v dobu žalobcem tvrzeného zaslání vyúčtování ([datum]) nezdržoval. Teprve, kdyby žalovaný prokázal, že k doručení ze strany žalobce nedošlo, přešlo by důkazní břemeno v tomto směru na žalobce. 11. Dle žalobce soud I. stupně nesprávně rozhodl i o náhradě nákladů řízení, když nesprávně pro určení její výše vycházel i z úvahy, že žalovaný měl snížený komfort užívání předmětu nájmu v období od [datum] do [datum] z důvodu nefunkčního plynového kotle. Dle jeho názoru měl soud I. stupně o náhradě nákladů řízení rozhodnout striktně dle § 142 o. s. ř. 12. Žalobce navrhl, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu I. stupně v zamítavém výroku II. tak, že i v tomto rozsahu bude jeho žalobě vyhověno, a dále aby žalobci byla přiz