27 CO 230/2021-146 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem Okresního soudu Praha-východ č.j. 36 C 135/2020-100 ze dne 17.6.2021 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“), byla zamítnuta žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku 402 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 402 000 Kč od [datum] do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč (výrok I.). Současně byla žalobci uložena povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 105 500 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce (výrok II.). Soud prvního stupně dospěl (ve stručnosti) k závěru, že žalovaná uzavřela se svědkyní [jméno] [příjmení] dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se jmenovaná zavázala obstarat žalované příležitost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti (v rozsudku popsané) za částku 6 700 000 Kč a žalovaná se zavázala v případě uzavření kupní smlouvy zaplatit zprostředkovateli odměnu ve výši 3% z kupní ceny. Ve smlouvě se žalovaná jako vlastník předmětných nemovitostí dále zavázala uzavřít se zájemcem o koupi kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 6 700 000 Kč do 30 dnů od složení blokovacího depozita zájemcem. Uvedená povinnost žalované byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 6 % z kupní ceny. Dopisem ze dne [datum] byla žalovaná informována Mgr. [jméno] [příjmení] v zastoupení [jméno] [příjmení] o složení blokovacího depozita zájemcem a byla současně vyzvána k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu do třiceti dnů od složení blokovacího depozita v částce 200 000 Kč zájemcem – společností city [právnická osoba] Současně jí byly zaslány návrhy kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu, které detailně upravovaly povinnosti žalované a podmínky a způsob výplaty kupní ceny. Část povinností, včetně povinnosti zajistit výmaz zástavních práv věřitelů žalované v dané lhůtě, přitom byla utvrzována smluvní pokutou ve výši 650 000 Kč. Žalovaná prostřednictvím svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] sdělovala připomínky a námitky k návrhu kupní smlouvy, včetně uvedené pokuty, na což nebylo jmenovaným reagováno. Následně byla žalovaná vyzvána k zaplacení smluvní pokuty a pohledávka byla postoupena na žalobce, o čemž byla žalovaná vyrozuměna. [jméno] [příjmení] byla o postupu a úkonech Mgr. [jméno] [příjmení] informována dodatečně a s velkým časovým odstupem jeho úkony schválila. Na takto zjištěný skutkový stav aplikoval soud prvního stupně § 419 o.z. a dále § 2445 odst. 1 o.z., § 2048 o.z., § 1785 o.z. a § 580 o.z. a s odkazem na konkrétní prejudikaturu dovodil, že povinnost uzavřít do určité doby kupní smlouvu, je závazek typově spadající pod smlouvu o smlouvě budoucí. Zavázat se k uzavření budoucí smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Nerespektování uvedeného pravidla (tedy uzavření smlouvy o smlouvě budoucí mezi osobami, které nejsou účastníci budoucí kupní smlouvy) je absolutně neplatné (§ 580 o.z.), odporuje totiž účelu zákona. Žalované proto povinnost uzavřít kupní smlouvu platně nevznikla. Nevznikl-li platně závazek, jehož splnění má být smluvní pokutou zajištěno, je ujednání o smluvní pokutě neplatné a nezakládá ani nárok žalobce jako postupníka na její zaplacení. Žalovaná navíc neporušila žádnou povinnost ze smlouvy o zprostředkování, neboť ta jí ukládala maximálně povinnost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu v částce 6 700 000 Kč, žádné další podmínky nebyly sjednány. Pokud návrh textu kupní smlouvy obsahoval jakékoliv další ujednání, jež nebylo předvídáno v smlouvě o zprostředkování ani nevyplývalo z občanského zákoníku, jednalo se o ujednání mimo rámec povinnosti v čl. III odst. 1 písm. a) smlouvy o zprostředkování, sankcionované podle čl. IV. smluvní pokutou. Navíc soud prvního stupně dovodil, že žalovaná vystupovala v daném vztahu jako spotřebitel a nikoli jako podnikatel, přičemž smluvní pokuta představuje částku dvojnásobnou oproti sjednané odměně. S ohledem na výši a konstrukci smluvní pokuty a na popsané okolnosti věci je tu pochybnost o solidnosti jednání Mgr. [příjmení] se žalovanou a o vážnosti vůle docílit uzavření kupní smlouvy. Uvedená povinnost uzavření smlouvy, sankcionovaná vysokou smluvní pokutou, byla pro žalovanou velmi obtížně (v sjednané lhůtě) splnitelná i v případě poskytnutí maximální součinnosti zprostředkovatelem a zájemcem o koupi a činila žalovanou závislou na libovůli zprostředkovatele. Znamenala tak ve svém důsledku významnou nerovnováhu v právech žalované k její újmě. Podle výsledku řízení pak soud prvního stupně přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, které podrobně vyčíslil za jednotlivé úkony právní služby advokáta po 9 940 Kč, včetně úkonů za polovinu odměny a úkonů neúčelných, které se nenahrazují. 2. Proti tomuto rozsudku soudu prvního stupně podal včasné odvolání žalobce. Ve svém obsáhlém podání namítl, že prejudikatura Nejvyššího soudu citovaná soudem prvního stupně na danou situaci skutkově nedopadá, neboť v předchozích případech šlo o závazek z inominátní smlouvy (rezervační smlouvy) a nikoli ze smlouvy o zprostředkování. Navíc šlo o případy, které se řídí starým občanským zákoníkem a nikoli novým občanským zákoníkem, jako tento případ. Žalobce nesouhlasí s tím, že by nebylo možné se ve zprostředkovatelské smlouvě platně zavázat vůči zprostředkovateli k uzavření kupní smlouvy se zájemcem, kterého nalezne zprostředkovatel. Takový závazek je odůvodněn legitimním zájmem zprostředkovatele na tom, aby za svoji činnost, kterou řádně vykonal, získal sjednanou provizi. Současně musí být oprávněn k tomu, aby závazek zájemce k zaplacení provize byl utvrzen sjednáním povinnosti hradit smluvní pokutu, pokud z jakéhokoliv důvodu ležícího na jeho straně maří nejen uzavření zprostředkované kupní smlouvy, ale též nároku na provizi. Pokud by zprostředkovatel neměl možnost zavázat ve zprostředkovatelské smlouvě zájemce k povinnosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, pak by tím byl popřen celý institut smlouvy o zprostředkování, neboť zprostředkovatel by v takovém případě neměl žádnou právní jistotu, že zájemce zprostředkovávanou smlouvu skutečně uzavře a následně zaplatí provizi. Nejedná se přitom o zastřené ujednání smlouvy o smlouvě budoucí, ani se nejedná o závazek ze smlouvy nepojmenované, jak tomu bylo v případě rezervační smlouvy. Dále žalobce odkázal na § 2447 odst. 2 občanského zákoníku s tím, že ve zprostředkovatelské smlouvě bylo ujednáno, že zprostředkovatel obstará zájemci pouhou příležitost k uzavření kupní smlouvy. Tato situace nastala právě v tomto posuzovaném případě. Stávající právní úprava se v tomto případě značně liší od předchozí úpravy. Nárok na provizi vzniklý pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu může zprostředkovatel zajistit i sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokuta pak pouze nahrazuje provizi za situace, když zájemce z jakéhokoliv důvodu nesplní povinnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Nejde o vynutitelnost povinnosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (o nahrazení projevu vůle), ale o zajištění nároku zprostředkovatele na provizi. Dále žalobce uvedl, že žalovaná v daném vztahu nebyla v pozici spotřebitele. Žalovaná je podnikatelkou a byla jí i ke dni [datum] (v okamžiku uzavírání zprostředkovatelské smlouvy), měla také zkušenosti mimo jiné z oblasti zprostředkování obchodu a služeb, nevystupovala tedy v pozici laika či jinak slabšího subjektu. Měla shodné postavení jako předchůdkyně žalobce. Z napadeného rozsudku ani není zřejmé, z čeho soud prvního stupně vlastně postavení žalované jakožto spotřebitele dovodil. Rozsudek je tedy po této stránce nepřezkoumatelný. I kdyby ovšem žalovaná byla vnímána jako spotřebitel, nelze dovozovat žádnou nerovnováhu daného vztahu. Smluvní pokuta ve výši 6 % z dohodnuté kupní ceny je zcela obvyklá a odpovídá běžným zvyklostem obchodu s nemovitostmi. Nikdy nebylo judikováno, že by tato výše smluvní pokuty byla nepřiměřená či neobvykle vysoká. I kdyby tomu tak bylo, pokud sazba odměny za zprostředkování byla poloviční, nic nebránilo soudu prvního stupně v tom, aby rozhodl o přiznání provize ve výši 3 % z ceny nemovitosti, neboť jde jen o odlišnou právní kvalifikaci nároku specifikovaného v žalobě, nikoliv o změnu skutkového základu. Nárok na smluvní pokutu i nárok na provizi vychází ze shodného skutkového děje (ze shodných skutkových tvrzení). Právní kvalifikace je pak věcí soudu. Dále uvedl, že lhůta 30 dnů od složení blokovacího depozita není v žádném případě krátká, je odvozována od objektivního faktu složení depozita, a nikoliv od subjektivního okamžiku, kdy se o tom zájemce dozví, což je logicky odůvodněno faktem, že smluvní strany tímto eliminují případnou snahu zájemce nepřebírat poštu. Oznámení o složení blokovacího depozita bylo ze strany Mgr. [příjmení] odesláno bezodkladně od faktického složení depozita, případné 3 dny zpoždění v kontextu 30 dnů nemohou hrát roli. O