22 Co 229/2025-274 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně ve výroku I. nahradil projev vůle žalovaného jako prodávajícího uzavřít s žalobcem jako kupujícím kupní smlouvu, převádějící na žalobce spoluvlastnický podíl o velikosti id. 10/100 na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , za kupní cenu 1 000 Kč, splatnou do 14 dnů ode dne, kdy bude žalobci doručeno Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , vyrozumění o provedení vkladu vlastnického práva dle tohoto rozsudku ve prospěch žalobce, jejíž znění je obsahem výroku I. a ve výroku II. rozhodl o povinnosti žalovaného nahradit žalobci náklady řízení ve výši 46 361,40 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.2. Všechny následně uvedené nemovité věci se nachází v katastrálním území a obci , adresa, .3. Soud prvního stupně vyšel z toho, že dne 18. 7. 2022 žalobce podal proti žalovanému žalobu na nahrazení projevu vůle uzavřít s ním kupní smlouvu na prodej podílu k předmětnému pozemku v důsledku porušení jeho předkupního práva. Žalobu odůvodnil tím, že na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 26. 5. 2021 se stal vlastníkem rozestavěné stavby rodinného domu postaveného na pozemku p. č. , Anonymizováno, , který je ve vlastnictví jiných osob. Následně zjistil, že mezi vlastníkem podílu na zastavěném pozemku a žalovaným byla dne 27. 7. 2021 uzavřena kupní smlouva, aniž by mu jako vlastníku stavby byla učiněna nabídka ke koupi, ačkoli ve smyslu § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) mu svědčí předkupní právo k tomuto spoluvlastnickému podílu. Jelikož došlo k porušení jeho předkupního práva, domáhá se vůči žalovanému nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy za podmínek, které jsou obsaženy v kupní smlouvě ze dne 27. 7. 2021.4. Žalovaný nesouhlasil s tím, že by žalobci svědčilo předkupní právo podle § 3056 o. z. vzhledem k tomu, že předmětem koupě byl jen spoluvlastnický podíl, takže by převod nevedl k naplnění superficiální zásady a odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 a usnesení ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2634/2021).5. Poprvé bylo o nároku rozhodnuto rozsudkem soudu prvního stupně ze dne 10. 11. 2022, č. j. 6 C 83/2022-58 ve spojení s potvrzujícím rozsudkem Krajského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 6. 6. 2023, č. j. 22 Co 95/2023-91, kterým byla žaloba zamítnuta. Soudy s odkazem na závěry přijaté v judikatuře Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, usnesení ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2634/2021) učinily závěr, že pokud důsledkem převodu spoluvlastnického podílu není okamžité sjednocení vlastnictví stavby a pozemku, nemá žalobce k tomuto spoluvlastnickému podílu předkupní právo ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. Proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, o kterém bylo rozhodnuto rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2024, č. j. 22 Cdo 3248/2023-118, kterým byly rozsudky nižších soudů zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Dovolací soud rozhodl o přípustnosti dovolání s tím, že doposud nebyla v jeho rozhodovací praxi vyřešena právní otázka existence předkupního práva ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. za předpokladu, že předmětem převodu je spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě na něm zřízené, jehož nabytí vlastníkem pozemku či stavby by nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby s tím, že smlouva, jejímž předmětem je převod vlastnictví k příslušnému spoluvlastnickému podílu, byla uzavřena k 1. 7. 2020, případně později tedy otázka existence předkupního práva podle § 3056 odst. 1 o. z. za předpokladu, že skutečnosti rozhodné pro dospělost tohoto předkupního práva – povinnosti prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, která dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým (§ 2143 o. z.) - nastaly k 1. 7. 2020, kdy nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění o. z., případně později]. Dovolací soud zopakoval, že v případě zákonného předkupního práva je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu podle § 2140 a násl. o. z. a dále že se soudní praxe i odborná literatura shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv. Dále poukázal na to, že předkupní právo představuje výjimku ze zásady dispoziční volnosti subjektů soukromého práva a že občanský zákoník jednak upravuje předkupní právo spoluvlastníka a jednak vzájemné předkupní právo vlastníků pozemku a stavby na něm zřízené. V rozsudku ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 přijal závěr, že je-li předmětem převodu spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě na něm zřízené za situace, že by jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby a je zde konkurence předkupního práva spoluvlastníka zakotveného v § 1124 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, v němž bylo obnoveno předkupní právo spoluvlastníka v plném rozsahu, je třeba upřednostnit cíl sledovaný tímto předkupním právem, tj. sjednocení vlastnictví k věci, před vzájemným předkupním právem vlastníků, resp. spoluvlastníků, stavby a pozemku ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z., pak toto vzájemné předkupní právo nevzniká. K tomuto závěru se přihlásil i v usnesení ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2634/2021 a rozsudku ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 462/2022. V souzeném případě však došlo k uzavření smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu k 1. 7. 2020, případně později a s ohledem na přijatou novelu občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., v níž došlo k výraznému omezení rozsahu předkupního práva spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického práva k věci, není již zpravidla dána kolize zákonných předkupních práv a bylo proto třeba přistoupit k odlišnému právnímu posouzení. Konstatoval, že při převodu spoluvlastnického podílu na pozemku, na němž se nachází stavba ve vlastnictví třetí osoby, existuje (v souladu se superficiální zásadou) legitimní zájem na tom, aby stavba nestála v plném rozsahu na cizím pozemku. Vlastník stavby by v případě nabytí významného spoluvlastnického podílu na pozemku mohl získat rozhodovací právo k tomuto pozemku a v případě žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku by při požadavku na přikázání pozemku do vlastnictví vlastníka stavby mohla být tato okolnost zohledněna. Obdobně to platí i pro převod spoluvlastnického podílu na stavbě. Za takových okolností by mohlo dojít postupně ke sjednocení vlastnictví stavby a pozemku, tedy k naplnění superficiální zásady. Proto v případě převodních smluv uzavřených k 1. 7. 2020 a později platí, že vlastníkovi pozemku či stavby na něm se nacházející náleží předkupní právo ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z., a to i když by nabytí příslušného spoluvlastnického podílu nevedlo přímo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby. To vše za předpokladu, že je vyloučeno zákonné předkupní právo podílových spoluvlastníků vzniklé ze zákona. Na základě shora vyloženého dovolací soud uložil soudu prvního stupně, aby se zabýval existencí zákonného předkupního práva spoluvlastníků v době uzavření příslušné kupní smlouvy s žalovaným a pokud by zjistil jeho existenci, přijmout závěry obsažené v rozsudku ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, podle kterého je nutné dát přednost předkupnímu právu spoluvlastníka zakotvenému v § 1124 o. z. před překupním právem vlastníků stavby a pozemku ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. V případě jeho neexistence vycházet z výkladu shora uvedeného.6. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami a z nich učinil následující skutková zjištění:7. Žalobce se stal vlastníkem rozestavěné stavby na pozemku p. č. 83/10 na základě usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , o udělení příklepu ze dne 26. 5. 2021, č. j. 120 EX 9961/2010-381, jež nabylo právní moci dne 30. 6. 2021. Podle tohoto rozhodnutí nabyl žalobce rozestavěnou stavbu v exekuční dražbě konané dne 26. 5. 2021 za nejvyšší podání v částce 520 000 Kč s tím, že povinným a původním vlastníkem této stavby byl , jméno FO, , narozený , datum, , bytem , adresa, (LV č. , hodnota, k. ú. , adresa, ohledně stavu ke dni 3. 8. 2021 a 23. 6. 2022, usnesení soudního exekutora ze dne 26. 5. 2021). V exekučním řízení byl , právnická osoba, vypracován znalecký posudek č. ZP-20742 ze dne 31. 12. 2020 k obvyklé ceně rozestavěné stavby, která byla určena částkou 156 000 Kč, pozemky nebyly předmětem ocenění (znalecký posudek). , právnická osoba, na pozemku p. č. , Anonymizováno, – zahrada byla stavebníku , jméno FO, povolena na základě stavebního povolení Okresního úřadu Beroun, referátu regionálního rozvoje ze dne 26. 9. 1997, č.j. Výst., Anonymizováno, . Za účelem zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí byl z pozemku p.