Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec 30 Co 190/2025-293 – Nebytový prostor

Napadeným rozsudkem okresní soud výrokem I uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 20 520 EUR s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 19. 4. 2024 do zaplacení do 15 dnů od právní moci rozsudku a výrokem II uložil žalovanému zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 130 945,20 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.2. Okresní soud rozhodoval o žalobě na zaplacení částky 20 520 EUR s příslušenstvím. Žalobkyně tvrdí, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování koupě nemovitosti ze dne , datum, (dále jen „realitní smlouva“), v níž se zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl žalovaný příležitost k uzavření smlouvy o koupi nemovitosti v Rakousku - chaty č. , hodnota, v resortu , Anonymizováno, včetně inventáře a parkování (dále jen „nemovitost“) - od třetí osoby. Žalovaný se oproti tomu zavázal zaplatit provizi. Nárok na provizi vzniká dnem podpisu nabídky o koupi nemovitosti, přičemž faktura na její zaplacení bude vystavena po podpisu smlouvy o koupi nemovitosti a současně po přepisu vlastnictví v rakouském katastru nemovitostí. Vlastnictví k nemovitosti ve prospěch žalovaného bylo do rakouského katastru nemovitostí zapsáno v září 2023. Žalovanému byla poté fakturována k úhradě provize ve výši , částka, , tj. 3 % z kupní ceny nemovitosti, a částka , částka, jako daň z přidané hodnoty. Ten však odmítl plnit. Dne 8. 4. 2024 byla zaslána žalovanému předžalobní upomínka, na niž odpověděl vyjádřením, v němž žalobkyni utvrdil o neochotě cokoliv uhradit.3. Po provedeném dokazování okresní soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena realitní smlouva, která se řídí zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“), a zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). K námitce žalovaného na neplatnost realitní smlouvy z důvodu, že v ní absentuje kupní cena obstarávané nemovitosti dle § 10 odst. 1 písm. b) a odst. 3 zákona o realitním zprostředkování, okresní soud přisvědčil žalobkyni, že kupní cenu lze dopočítat a že žalovaný s ní byl před uzavřením realitní smlouvy seznámen, zohlednil přitom smysl a účel zákona o realitním zprostředkování a zásadu vyjádřenou v o. z., že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné a že neplatné je právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje, a odkázal na rozhodnutí Ústavního soudu. Doplnil k tomu, že v realitní smlouvě byla provize stanovena na částku 17 100 EUR představující 3 % z kupní ceny nemovitosti, s daní z přidané hodnoty ve výši 3 420 EUR, z čehož lze jednoduchým výpočtem dospět k ceně nemovitosti ve výši 570 000 EUR, fakticky však žalovaný uhradil toliko částku 475 000 EUR, neboť bylo zařízeno, že nemusel hradit daň z přidané hodnoty odpovídající částce 95 000 EUR. Zjištěná kupní cena v realitní smlouvě odpovídá kupní ceně v kupní smlouvě ze dne , datum, uzavřené mezi , Anonymizováno, , jméno FO, (prodávající) a žalovaným (kupující) [dále jen „převodní smlouva“]. K námitce žalovaného, že odstoupil od realitní smlouvy z důvodu nedostatků v poskytování informací od žalobkyně, okresní soud uvedl, že žalobkyně vůči žalovanému nezanedbala žádnou informační povinnost. Jde-li o náklady na parkovací místa, s žalovaným by bylo možné souhlasit tehdy, jestliže by bylo prokázáno, že se v resortu tato investice plánovala, ovšem provedené důkazy tomu nenasvědčují. Skutečnost, že se v resortu dohodly po uzavření převodní smlouvy investiční záměry a navýšení prostředků do rezervního fondu, nevypovídá nic o zanedbání informační povinnosti žalobkyně. Pokud se v emailu ze dne 22. 11. 2023 pojednává o tom, že fakturou z listopadu to zdaleka nekončí, z učiněných zjištění vyplývá, že dalšími fakturami se rozuměly ty, které byly vystaveny žalovanému v dubnu 2024 na základě rozhodnutí přijatých na valné hromadě dne , datum, . Podle okresního soudu měl žalovaný tvrdit a doložit, že žalobkyně věděla nebo vědět měla, že se v resortu připravují investiční akce, k tomu však nedošlo. Totéž platí ohledně toho, že žalobkyně věděla nebo vědět měla o zamýšleném navýšení příspěvků do rezervního fondu pro budoucí roky. Žalovaný si navíc nesplnil povinnost tvrzení, natož povinnost důkazní, ohledně existenci plísní a o tom, že žalobkyně o nich věděla nebo vědět měla. Okresní soud poukázal na to, že žalovaný byl před uzavřením převodní smlouvy v resortu, dokonce v zimních měsících, a zřejmě žádné známky výskytu plísní nepozoroval. Zásadní položkou pro žalovaného byly též náklady na úklid pro případ, že bude chatu užívat pro vlastní potřebu. V této souvislosti bylo okresním soudem zjištěno, že žalobkyně upozornila žalovaného, že přesnou výši nákladů na úklid nezná, a že tato se odvíjí od dalších aspektů. Žalovaný přitom nepředložil důkazy, že by požadoval od žalobkyně zjištění, jakou částku má hradit. Spokojil se s odhadem žalobkyně a odkázáním přímo na resort. Veškeré informace, které žalobkyně získala od prodávajícího či správce resortu předávala žalovanému, přičemž ho informovala o paušálních příjmech a nákladech plynoucích z provozu resortu v předcházejících letech. Okresní soud nevyhověl námitkám žalovaného, poněvadž žalobkyně v rámci své činnosti provedla vše, co vyplývalo z její odbornosti při zprostředkování převodní smlouvy. Protože žalovaný provizi neuhradil, ačkoliv byl k jejímu zaplacení vyzván, bylo požadovanému nároku vyhověno. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), za situace, kdy žalobkyně byla v řízení plně úspěšná.4. Proti tomuto rozsudku se včas odvolal žalovaný. Odkazuje na svá dřívější vyjádření a poté se vyjadřuje k účelu přijetí zákona o realitním zprostředkování a povaze ustanovení v § 10 odst. 1 písm. b) tohoto zákona. Ve vztahu k realitní smlouvě uvádí, že výše provize činí 3 % z kupní ceny nemovitosti, tj. 17 100 EUR, s rakouskou daní z přidané hodnoty ve výši 3 420 EUR, z čehož lze kupní cenu dopočítat ve výši 570 000 EUR. On však zaplatil kupní cenu pouze ve výši 475 000 EUR a k tomu vedlejší náklady, jimiž jsou poplatek za sepis převodní smlouvy, poplatek za zápis do katastru nemovitostí a daň z nabytí nemovitosti. Uvádí dále, že převodní smlouva obsahuje různé výše kupní ceny a že realitní smlouva je sice uzavřena podle českého práva, ale provize, resp. její část je tvořena 20 % rakouskou daní z přidané hodnoty. Má proto za to, že realitní smlouva je co do této části nesrozumitelná a kupní cena není dopočitatelná prostřednictvím provize. Považuje-li okresní soud realitní smlouvu za platnou, nedůsledně rozlišuje mezi kogentními a dispozitivními ustanoveními zákona o realitním zprostředkování a jeho výklad se protiví smyslu právní úpravy. , právnická osoba, je podle názoru žalovaného neplatná. Stran § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování uvádí, že byl žalobkyní ubezpečován, že v příštích letech nebude muset dělat žádné (větší) investice. Ovšem poté, co se stal vlastníkem nemovitosti, byl nucen vynaložit nemalé finanční prostředky na investice, provoz nemovitosti a náklady na odstranění vyskytující se plísně, v souhrnu to činí cca 13 000 EUR. Podle sdělení správce není tato částka konečná. O takových závadách (finančních i technických) měla žalobkyně vědět a informovat ho. Jestliže by tak učinila, převodní smlouvu by vůbec neuzavřel. Nesouhlasí s tím, že by mu žalobkyně poskytla nadstandardní služby, protože s ním komunikovala jenom prostřednictvím emailové korespondence a předávala mu zprávy od prodávajících, aniž by ověřila jejich pravdivost. Z vyjádření žalobkyně na jednání dne , datum, se lze domnívat, že ani osobně resort nenavštívila. Zavádějící byla i inzerce žalobkyně, která chaty prezentovala jako nově postavené. Žalovaný je přesvědčen, že od realitní smlouvy odstoupil po právu. Navrhuje proto, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že se žaloba zamítá.5. Žalobkyně považuje napadený rozsudek za správný. Výklad právní úpravy v zákoně o realitním zprostředkování, jak jej provádí žalovaný, není podle ní správný. Žalovanému byla kupní cena známa. Pokud jde o námitku žalovaného, že na kupní cenu zaplatil částku 475 000 EUR, s touto se svědomitě vypořádal okresní soud. Již v prohlášení o záměru koupě bylo uvedeno, na jakých okolnostech závisí, zda bude žalovaný povinen hradit kupní cenu ve výši 570 000 EUR nebo 475 000 EUR. Výslovně bylo specifikováno, že provize činí 3 % z kupní ceny „brutto“. Různé výše kupní ceny, tj. jedna s daní z přidané hodnoty a druhá bez, se ve smlouvách objevují běžně. Co se týče námitky, že realitní smlouva je uzavřena podle českého práva, ale daň z přidané hodnoty odpovídá dani podle rakouského práva, z právních předpisů vyplývá, že daň z přidané hodnoty odpovídá výši v zemi, kde se nemovitost nachází. Pokud se týká poskytování informací žalovanému, žalobkyně odkazuje na pečlivé odůvodnění napadeného rozsudku. Žalobkyně poskytla žalovanému veškeré známé informace, aktivně zjišťovala i informace další, jež si žalovaný vyžádal. Skutečně nebylo v jejích silách předjímat, jaké náklady bude žalovaný po podpisu převodní smlouvy hradit. Vyjadřuje se dále k tomu, proč s žalovaným komunikovala e-mailem. Informace, které žalobkyně zjišťovala nad rámec, vždy žalovanému předala s odkazem na příslušnou osobu v resortu, jež jí dané informace poskytla. Nakonec vysvětluje okolnosti týkající se stáří chat. Navrhuje proto, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.6. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející dle § 214 odst. 1 o. s. ř. při jednání, při něm doplnil dokazování sdělením podstatného obsahu překladu zápisu z valné hromady vlastníků ze dne , datum, , emailu ze dne , datum, a překladu emailu ze dne 24. 7. 2026, poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.7. Ze zápisu z valné hromady vlastníků ze dne , datum, vyplývá, že jednání se týkalo - mimo jiné - nákladů resortu za stávající rok, oprav a víceletého plánu údržby a modernizace resortu v nadcházejícím období. Předmětem jednání nebylo téma vztahující se k výskytu plísní v resortu.8. Žalobkyně sdělila emailem ze dne 1. 3. 2023 žalovanému, že mu zajistí kontakt na (česky hovořící) daňovou kancelář, co nejlépe se pokusí odpovědět na všechny vznesené dotazy a vyjádřila přesvědčení, že není reálné dosáhnout slevy z kupní ceny v rozsahu 10 %.9. Resort sdělil emailem ze dne 24. 7. 2026 žalovanému, že nelze s jistotou říct, kdy přesně problém s plísněmi vznikl. Je však jisté, že potíže v několika koupelnách existovaly už před rokem 2023. V roce 2023 bylo zjištěno, že všechny postižené koupelny - jak ve fázi 1, tak ve fázi 2 - byly tímto problémem zasaženy v různé míře. Problém byl zmiňován jak v hodnocení hostů, tak zjištěn zaměstnanci resortu.10. Okresní soud provedl dokazování v rozsahu potřebném pro zjištění skutkového stavu s výjimkou otázky existence a výskytu plísní v nemovitosti. Odvolací soud se se skutkovými zjištěními okresního soudu ztotožňuje a pro stručnost na ně odkazuje.11. K důkazu před odvolacím soudem nebyly provedeny listiny založené žalobkyní do spisu při jednáních dne , datum, a , datum, , poněvadž buď nesměřovaly k prokázání skutečností rozhodných pro posouzení věci nebo bylo jejich provedení vzhledem k dosavadním skutkovým zjištěním nadbytečné. Nebyla provedena ani inzerce předložená žalovaným. Netýká se totiž skutkových okolností, k jejichž doplnění a prokázání byl při jednání dne , datum, odvolacím soudem vyzván dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. a ohledně nichž byla prolomena zákonná koncentrace řízení (§ 205a písm. d) o. s. ř.).12. Dle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.13. Dle § 2 zákona o realitním zprostředkování pro účely tohoto zákona se rozumí c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, a d) realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (bod 1.).14. Dle § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení. Podle odst. 2 není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem. Podle odst. 3 neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.15. V posledně citovaném ustanovení jsou stanoveny obligatorní obsahové náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, důsledkem jejichž absence je (relativní) neplatnost smlouvy, které se může dovolat jenom zájemce. Z alternativní formulace odst. 1 písm. b) plyne, že zákon o realitním zprostředkování nepožaduje, aby kupní cena byla vždy ve smlouvě o realitním zprostředkování vyjádřena pevnou částkou. Postačí totiž i ujednání o způsobu jejího určení. Z právní úpravy proto vyplývá, že skutečnost, že smlouva o realitním zprostředkování neobsahuje kupní cenu vyjádřenou konkrétní částkou, nezakládá důvod neplatnosti. Rozhodující je, zda ujednaný mechanismus umožňuje určit kupní cenu dostatečně určitě. Zákon o realitním zprostředkování pojem „způsob určení“ blíže nedefinuje. Při jeho interpretaci je možné subsidiárně vycházet z § 2080 o. z., podle něhož je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení (srov. SLANINA, L., PAZDERA, M. a GRYGAR, T., Zákon o realitním zprostředkování. Praktický komentář, Praha: Leges, 2020, § 10). V rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 234/2026 ze dne 14. 7. 2026 bylo vyloženo, že způsobem určení kupní ceny lze v obecné rovině rozumět jakoukoliv metodu umožňující dospět ke konkrétní výši kupní ceny.16. , právnická osoba, byla mezi účastníky uzavřena v době, kdy bylo již zřejmé, jaká nemovitost bude předmětem převodní smlouvy a za jakou kupní cenu, jak se podává z prohlášení o záměru ze dne 3. 4. 2023. Okresní soud správně zjistil, že v realitní smlouvě není sice kupní cena specifikována konkrétní částkou, je v ní však ujednáno, že provize činí 3 % z kupní ceny nemovitosti, přičemž výše provize je vyčíslena na částku 17 100 EUR, k níž náleží daň z přidané hodnoty ve výši 3 420 EUR. Je tak věcně správný názor okresního soudu, že z uvedených údajů lze jednoduchým výpočtem určit, že kupní cena, z níž byla provize stanovena, činí 570 000 EUR. Tento závěr odpovídá i obsahu převodní smlouvy, v níž byla kupní cena sjednána právě v této částce, z níž připadlo 450 000 EUR na nemovitost, 25 000 EUR na inventář a 95 000 EUR na daň z přidané hodnoty. Ostatně žalovaný v odvolání připouští, že kupní cenu lze z realitní smlouvy dopočítat. Na tomto závěru nic nemění námitka žalovaného, že z kupní ceny fakticky uhradil pouze 475 000 EUR, tedy částku bez daně z přidané hodnoty. Mezi účastníky není sporu o tom, že tomu tak bylo v důsledku režimu přenesené daňové povinnosti, jak shodně uvedli při jednání dne , datum, . Skutečnost, že daň z přidané hodnoty nebyla žalovaným uhrazena přímo prodávajícímu, nýbrž byla vypořádána odlišným způsobem, nemá vliv na výši sjednané kupní ceny ani na tom, že daň z přidané hodnoty byla její součástí. Důvodná není ani námitka, že žalovaný vedle kupní ceny vynaložil další náklady spojené s nabytím nemovitosti. Kupní cenou se rozumí částka, kterou si smluvní strany výslovně sjednaly jako protiplnění za převod předmětu koupě. Výdaje vzniklé nabyvateli v souvislosti s uskutečněním převodu, jež smluvní strany do kupní ceny nezahrnuly, se její součástí nestávají pouze proto, že s nabytím nemovitosti věcně souvisejí. Nejenom z prohlášení o záměru ze dne 3. 4. 2023, ale rovněž z převodní smlouvy jednoznačně vyplývá, že kupní cena byla sjednána ve výši 570 000 EUR zahrnující daň z přidané hodnoty. Namítá-li žalovaný nesrozumitelnost realitní smlouvy stran provize, ani tato námitka neobstojí. , adresa, 100 EUR představuje provizi ve výši 3 % z kupní ceny nemovitosti, zatímco částka 3 420 EUR představuje 20 % (rakouskou) daň z přidané hodnoty z této provize. Jde tedy o dvě jasně rozlišené položky.17. Jestliže okresní soud dospěl k závěru, že námitka žalovaného o neplatnosti realitní smlouvy pro absenci kupní ceny nemovitosti není důvodná, nelze jeho posouzení nic vytknout. Požadavek § 10 odst. 1 písm. b) zákona o realitním zprostředkování byl totiž v posuzované věci naplněn, jelikož realitní smlouva obsahovala způsob určení kupní ceny.18. Dle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Podle odst. 4 nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavců 1 a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.19. Dle § 2446 odst. 1 o. z. zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Podle odst. 2 zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.20. Dle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.21. Informační povinnost dle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování formuluje věcný předpoklad pro uzavření smlouvy o realitním zprostředkování (je-li je předmět zprostředkování znám). Podstatou a cílem tohoto ustanovení je konkretizovat rozsah informací, o kterých musí realitní zprostředkovatel zájemce informovat ohledně právního i faktického stavu předmětu zprostředkování. Tento rozsah vymezuje tak, že dané informace o právním či faktickém stavu buď plynou z veřejných seznamů (v případě právních vad) nebo o nich realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět (v případě právních i faktických vad) (srov. KŘÍŽ, J., POROD, J. a HORNÍK, J., Zákon o realitním zprostředkování. Komentář, Praha: Wolters and Kluwer, 2022, § 12). Naproti tomu informační povinnost dle § 2446 odst. 1 o. z. představuje obecnou povinnost zprostředkovatele vyplývající ze zprostředkovatelského vztahu. Dopadá na veškeré skutečnosti významné pro rozhodování zájemce o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Neomezuje se proto jen na okolnosti vzniklé po uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, nýbrž se vztahuje i na skutečnosti existující již dříve, zjistí-li je zprostředkovatel až následně a mají-li význam pro rozhodnutí zájemce.22. Komentářová literatura se k náležitostem odstoupení od smlouvy vyjadřuje s odkazy na stávající judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudek sp. zn. 32 Odo 616/2005 ze dne 28. 3. 2006 a rozsudek sp. zn. 2 Odon 102/97 ze dne 14. 4. 1998; byť tato rozhodnutí byla přijata za účinnosti předchozího občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., jsou zde přijaté závěry plně aplikovatelné i při účinnosti aktuálního o. z.), která reflektuje závěry nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 182/01 ze dne 30. 11. 2001, totiž že „bylo-li možné od smlouvy odstoupit, pak uvedení důvodu odstoupení je nepodstatné a není nezbytnou náležitostí takového jednostranného úkonu.“. Tuto povinnost (uvést důvody odstoupení) by mohla stanovit jedině samotná smlouva. Co se týče obsahu a projevu vůle, odstoupení musí být učiněno dostatečně zřetelně a v zásadě explicitně. Jednání oprávněné strany musí obsahovat takový projev vůle, na jehož základě je možné dospět k závěru, že tato strana hodlá odstoupit od smlouvy, a to eventuálně i s použitím výkladu podle příslušných ustanovení (srov. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 1186 - 1197: J. Šilhán). Z hlediska účinnosti odstoupení je důležité prokázání existence důvodu odstoupení v okamžiku odstoupení (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 884/2020 ze dne 29. 6. 2022).23. Okresní soud správně posoudil právní vztah mezi účastníky založený realitní smlouvou podle zákona o realitním zprostředkování a dle § 2445 a násl. o. z. upravujících smlouvu o zprostředkování.24. Pokud jde o e-mail žalovaného ze dne 25. 1. 2024, jde o srozumitelný a dostatečně určitý projev vůle směřující k odstoupení od realitní smlouvy. Z jeho obsahu je zřejmé, které smlouvy se týká, i to, že žalovaný zamýšlel smluvní vztah ukončit odstoupením. Důvod odstoupení spatřoval žalovaný v přetrvávajících komplikacích při nabývání nemovitosti a v tom, že žalobkyně mu zatajila podstatné okolnosti týkající se jejího stavu. Odstoupení bylo žalobkyni doručeno nejpozději dne 19. 2. 2024, neboť v předžalobní výzvě z téhož dne žalovanému sdělila, že je neuznává. , právnická osoba, nevyžadovala, aby žalovaný v projevu odstoupení konkrétně vymezil jeho důvody. Odstoupení proto není omezeno pouze na důvody výslovně uvedené v e-mailu, rozhodné jsou všechny skutkové okolnosti, jež žalovaný v řízení uplatnil jako důvod odstoupení a jež existovaly již v okamžiku, kdy odstoupení realizoval. Skutkové okolnosti nastalé až následně nemohou právo odstoupit od realitní smlouvy založit. Žalovaný dovozuje oprávněnost odstoupení z toho, že si žalobkyně porušila informační povinnost. Tvrdí, že ho žalobkyně v e-mailu ze dne 6. 3. 2023 ujistila, že nemovitost nebude vyžadovat další investice. Po nabytí vlastnického práva k nemovitosti v září 2023, jak je uvedeno v žalobě a ve vyjádření žalovaného ze dne 26. 8. 2024, mu však byly vystaveny faktury č. , hodnota, ze dne , datum, na částku 4 351,80 EUR, č. , hodnota, ze dne , datum, na částku 3 263,85 EUR, č. , hodnota, ze dne , datum, na částku 1 450,60 EUR a č. , hodnota, ze dne , datum, na částku 3 989,15 EUR, s nimiž vůbec nepočítal. Žalovaný dále tvrdí, že ho žalobkyně neinformovala o povinnosti hradit čtvrtletně předem zálohy na služby a provoz nemovitosti ve výši 6 711 EUR, zatímco výnosy z pronájmu jsou propláceny zpětně. Namítá rovněž, že nebyl seznámen s náklady na úklid, v důsledku nichž je jeho vlastní užívání nemovitosti ekonomicky nevýhodné, ani s výskytem plísní v nemovitosti.25. Podstatou žalovaným uplatněného důvodu odstoupení založeného na fakturách vystavených po nabytí vlastnického práva k nemovitosti, není tvrzení, že by účtované náklady souvisely s konkrétními opravami, renovacemi či investicemi, jejichž realizace byla v resortu plánována již před uzavřením realitní smlouvy nebo po uzavření realitní smlouvy, ale před uzavřením převodní smlouvy. Žalovaný netvrdí ani to, že by žalobkyně o takto připravovaných opatřeních věděla nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měla. Naopak žalovaný poukazuje na vystavené faktury jako na samostatnou okolnost, která nastala až poté, co se stal vlastníkem nemovitosti. Z ní dovozuje toliko vznik finančního zatížení, jež spojuje s nedostatečným informováním ze strany žalobkyně. Za tohoto stavu jsou úvahy okresního soudu o žalovaným netvrzené výstavbě v resortu, o nákladech s ní souvisejících a nedoložení důkazů nadbytečné. Pokud žalovaný uvádí poprvé ve vyjádření ze dne 23. 7. 2026, podaném na výzvu odvolacího soudu vztahující se výlučně k existenci a výskytu plísní v nemovitosti, že ze zápisu z jednání vlastníků ze dne , datum, vyplývá plánování rozsáhlých investic do oprav a renovací resortu včetně postupného navyšování příspěvků vlastníků do rezervního fondu, jde o nové tvrzení. K němu nelze v odvolacím řízení přihlédnout, jelikož bylo uplatněno v rozporu s principem neúplné apelace. Žalovaný ostatně tuto okolnost neuplatňuje jako důvod odstoupení. Totéž platí pro tvrzení, že žalobkyně žalovaného nepravdivě informovala o stáří chat.26. Opírá-li žalovaný důvodnost odstoupení o vystavení faktur č. , hodnota, a č. , hodnota, ze dne 17. 4. 2024 a č. , hodnota, ze dne 22. 11. 2024, nemůže tato argumentace obstát. Předmětné faktury byly totiž vystaveny až poté, co žalovaný dne 25. 1. 2024 učinil projev vůle směřující k odstoupení od realitní smlouvy, a rovněž poté, co se tento projev vůle nejpozději dne 19. 2. 2024 dostal do dispozice žalobkyně. Pro posouzení účinnosti odstoupení je rozhodné, zda důvod k odstoupení existoval již v okamžiku, kdy odstoupení došlo druhé smluvní straně. Skutkové okolnosti nastalé až následně proto nemohou právo odstoupit od smlouvy založit.27. Pokud jde o vystavenou fakturu č. , hodnota, ze dne 6. 11. 2023, z e-mailu resortu z téhož dne vyplývá, že na výroční valné hromadě konané dne , datum, bylo rozhodnuto o poskytnutí dodatečné zálohy na náklady spojené s parkováním v celkové výši 250 000 EUR. Na žalovaného přitom připadla částka odpovídající jeho podílu ve výši 4 351,80 EUR. Okresní soud správně uvedl, že povinnost žalovaného tuto částku uhradit nevychází z okolností existujících v době uzavření realitní smlouvy ani převodní smlouvy. Vznikla až v důsledku následného rozhodnutí orgánu resortu přijatého poté, co se žalovaný stal vlastníkem nemovitosti. Tento závěr nemůže zpochybnit ani e-mail žalobkyně ze , Anonymizováno, , datum, , v němž žalovaného informovala, že nemovitost nebude vyžadovat další investice, a jehož základem bylo vyjádření tehdejších vlastníků. Ubezpečení žalobkyně se nemohlo vztahovat k finančnímu zatížení žalovaného založeného až následným rozhodnutím orgánu resortu. Žalobkyni proto nelze ve vztahu k této skutečnosti důvodně vytýkat porušení informační povinnosti dle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování ani dle § 2446 odst. 1 o. z.28. Namítá-li žalovaný, že ho žalobkyně neinformovala o povinnosti hradit čtvrtletně předem zálohy na služby a provoz nemovitosti ve výši 6 711 EUR, zatímco výnosy z pronájmu jsou propláceny zpětně, nelze mu přisvědčit. Již před uzavřením realitní smlouvy měl žalovaný k dispozici návrh nájemní smlouvy (mietvertrag), jak vyplývá z prohlášení o záměru ze dne 3. 4. 2023 i z jeho vyjádření při jednání dne , datum, . V § 8 je uvedeno, že od začátku smlouvy platí nájemce (, Anonymizováno, ) pronajímateli (vlastníku nemovitosti) nájemné. Pronajímatel poskytne nájemci zálohy na v § 6.4 vyjmenované poplatky, náklady, daně a výdaje podle ročního rozpočtu předloženého správcem, jak je to popsáno ve smlouvě o správě mezi správcem a nájemcem. Zálohy budou placeny čtvrtletně dopředu. Nejprve je třeba uvést, že žalobkyně řádně informovala žalovaného před uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování dle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování o právní závadě spočívající v povinnosti žalovaného sjednat po uzavření převodní smlouvy nájemní smlouvu s nájemcem , Anonymizováno, . Zároveň byl žalovaný nad rámec zákonné informační povinnosti seznámen nejen s existencí zálohových plateb, ale též se způsobem a periodicitou jejich úhrady. Z § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování nelze dovodit obecnou povinnost realitního zprostředkovatele zjišťovat a zájemci sdělovat veškeré ekonomické parametry zamýšlené transakce, resp. navazujících smluvních vztahů. Navíc z e-mailové komunikace účastníků z února a března 2023 vyplývá, že žalovaný aktivně zjišťoval okolnosti, které považoval za významné pro své rozhodnutí uzavřít realitní smlouvu. Jeho dotazy se týkaly zejména hospodaření resortu, existence a prostředků ve fondu oprav a způsobu provádění oprav jednotlivých objektů. Žalobkyně na ně vždy reagovala. Jestliže pro žalovaného měla rozhodný význam konkrétní, případně maximálně přijatelná, výše záloh, bylo na něm, aby o tom žalobkyni vyrozuměl a požadoval zjištění této skutečnosti. Po uzavření realitní smlouvy mu ostatně taková povinnost vyplývala z § 2446 odst. 2 o. z. Neučinil-li tak, ačkoliv o existenci i režimu placení záloh věděl a jiné pro něho významné okolnosti se žalobkyní aktivně projednával, nelze samotnou skutečnost, že před uzavřením realitní smlouvy či před uzavřením převodní smlouvy neznal konkrétní (či přibližnou) výši záloh, přičítat žalobkyni jako porušení její informační povinnosti dle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování ani dle § 2446 odst. 1 o. z.29. Důvodná není ani námitka žalovaného, že nebyl informován o výši nákladů na úklid, v jejichž důsledku má být jeho vlastní užívání nemovitosti ekonomicky nevýhodné. Okresní soud správně zjistil, že žalobkyně upozornila žalovaného, že přesnou výši těchto nákladů nezná, a odkázala ho na resort. Žalovaný tento postup akceptoval. V e-mailu ze dne 11. 2. 2023 žalobkyně sdělila žalovanému, že při vlastním pobytu vznikají minimální náklady na úklid a údržbu, jejichž výše závisí na velikosti chaty, případně i na sezóně, a že je odhaduje na 150 EUR. Žalovanému proto muselo být zřejmé, že nejde o pevně stanovenou ani ověřenou cenu. Pokud žalovaný resort osobně navštívil v únoru 2023, tedy před uzavřením realitní smlouvy, nic mu nebránilo zjistit konkrétní výši nákladů přímo u správce resortu, na něhož ho žalobkyně odkázala. Mohl rovněž požádat žalobkyni o doplnění této informace. Jestliže pro žalovaného nabývala konkrétní výše nákladů na úklid a údržbu po uzavření realitní smlouvy významu pro rozhodnutí o uzavření převodní smlouvy, bylo na něm, aby žalobkyni tuto okolnost sdělil ve smyslu § 2446 odst. 2 o. z. Ani v tomto případě se nemůže žalovaný dovolávat porušení informační povinnosti dle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, odvolací soud odkazuje na argumentaci rozvedenou v předchozím odstavci.30. K tvrzení žalovaného o existenci a výskytu plísní v nemovitosti a o porušení informační povinnosti žalobkyně v této souvislosti odvolací soud žalovaného při jednání dne , datum, poučil dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o potřebě doplnit rozhodná skutková tvrzení a označit důkazy k jejich prokázání, současně ho poučil o následcích nesplnění této výzvy. Žalovaný uvedl ve vyjádření ze dne 23. 7. 2026, že plísně se měly vyskytovat prakticky ve všech objektech resortu, přičemž jejich příčinou měly být systémové stavební nedostatky, zejména nedostatečné odvětrávání koupelen a poruchy hydroizolace teras. Dále tvrdil, že po výměně teras v roce 2022 a v první polovině roku 2023 začal resort zajišťovat odstraňování plísní. Dovozoval z toho, že žalobkyně by při řádné prohlídce nemovitosti a při vyžádání informací od resortu o jeho stavu a plánovaných nákladech na opravy musela o této technické vadě vědět. Tímto způsobem doplněná tvrzení však nejsou dostatečná. Žalovaný popsal jenom obecný problém s výskytem plísní v resortu, nikoli konkrétní stav jím nabyté nemovitosti. Neuvedl, ve kterých jejích částech se plíseň měla nacházet, v jakém rozsahu, jak její výskyt zjistil ani zda byla v nemovitosti přítomna již při uzavření realitní smlouvy nebo zda se objevila až později, avšak ještě před uzavřením převodní smlouvy. Ze zápisu z valné hromady vlastníků ze dne , datum, nebylo zjištěno nic o tom, že by se v té době řešilo téma existence a výskytu plísní v resortu, resp. v nemovitosti žalovaného. Z emailu ze dne 24. 7. 2026 vyplývá, že v resortu se řešil problém s plísněmi, nicméně nepodává se z něho, že by byla postižena taktéž nemovitost žalovaného. Faktura č. , hodnota, ze dne 17. 4. 2024 vypovídá toliko o tom, že žalovanému byla naúčtována částka 3 263,85 EUR na odstranění plísní, jež představuje jeho podíl na celkové sumě. Ani z doplněného dokazování se nepodává, že by žalovaným pořízená nemovitost byla plísněmi zasažena, natož v jakém rozsahu. Žalovaný proto v tomto ohledu neunesl břemeno tvrzení ani břemeno důkazní.31. Okresní soud správně uzavřel, že žalobkyně vůči žalovanému neporušila žádnou informační povinnost před uzavřením realitní smlouvy ani před uzavřením převodní smlouvy. Nebyl-li ke dni, kdy se projev žalovaného o odstoupení od realitní smlouvy dostal do dispoziční sféry žalobkyně, dán žádný důvod k odstoupení, odstoupení nemohlo vyvolat zamýšlené právní účinky.32. Žalovaný se v realitní smlouvě zavázal zaplatit žalobkyni provizi ve výši 17 100 EUR a daň z přidané hodnoty ve výši 3 420 EUR. Tuto povinnost si nesplnil ani přes zaslání předžalobní výzvu ze dne 19. 2. 2024, v níž mu žalobkyně stanovila lhůtu k plnění do 7 dnů ode dne jejího doručení a která byla žalovanému doručena dne 11. 4. 2024. Lhůta k plnění marně uplynula dne 18. 4. 2024. Okresní soud proto správně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 20 520 EUR s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 19. 4. 2024 do zaplacení. Žalovaný se totiž od uvedeného dne ocitl v prodlení se splněním peněžitého dluhu (§ 1970 o. z.). Výše úroku z prodlení je v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích, ve znění účinném od 1. 7. 2023.33. Odvolací soud proto napadený rozsudek ve výroku I dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.34. Ohledně nákladů řízení před okresním soudem odvolací soud uvádí, že okresní soud správně vycházel ze zásady úspěchu ve věci a dle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal žalobkyni právo na jejich náhradu. Při určení jejich výše se však dopustil pochybení, poněvadž nesprávně stanovil výši odměny za předžalobní upomínku ze dne 19. 2. 2024 a náhrady cestovného ze dne 12. 12. 2024 a 6. 2. 2025. Žalobkyni správně náleží náhrada nákladů řízení ve výši 120 818 Kč, sestávající ze soudního poplatku za žalobu ve výši 20 433 Kč, odměny za zastoupení advokátem za 4 úkony právní služby, a sice příprava a převzetí zastoupení, žaloba a účast u jednání dne 12. 12. 2024 (13:00-15:20) [§ 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2024 (dále jen „a. t. (1)“)] při tarifní hodnotě ve výši 20 520 EUR, kdy přepočet na české koruny byl proveden podle kurzu stanoveného Českou národní bankou vždy ke dni započetí úkonu právní služby [srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2539/2016 ze dne 6. 12. 2017], určené dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 6. a. t. (1), a to ve výši 10 380 Kč za 1 úkon právní služby, odměny za předžalobní upomínku, u níž absentuje právní rozbor [§ 11 odst. 2 písm. h) a. t. (1)] při tarifní hodnotě, jak je uvedeno shora, určené dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 6. a. t. (1), a to ve výši 5 210 Kč, odměny za účast u jednání dne , datum, (, Anonymizováno, ) [§ 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od , datum, (dále jen „a. t. (2)“)] při tarifní hodnotě, jak je uvedeno shora, určené dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 6. a. t. (2), a to ve výši 10 380 Kč za 1 úkon právní služby, náhrady hotových výdajů ve výši 2 850 Kč (5x 300 Kč a 3x 450 Kč) [§ 13 odst. 1 a 4 a. t. (1) a a. t. (2)], náhrady cestovného dne , datum, ve výši 2 566 Kč (319 km při průměrné spotřebě 6,4 l/100 km a 38,20 Kč za 1 litr benzinu 95 oktanů a náhrada za 1 km jízdy ve výši 5,60 Kč dle § 1 písm. b), § 4 písm. a) vyhlášky č. 398/2023 Sb.), náhrady cestovného dne , datum, ve výši 1 234 Kč (žalobkyně účtuje jenom ½) [319 km při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 34,70 Kč za 1 litr motorové nafty a náhrada za 1 km jízdy ve výši 5,80 Kč dle § 1 písm. b), § 4 písm. c) vyhlášky č. 475/2024 Sb.], náhrady za promeškaný čas ve výši 1 000 Kč a 750 Kč (žalobkyně účtuje jenom ½), tj. 10 půlhodin při 100 Kč a 10 půlhodin při 150 Kč za každou i jen započatou půlhodinu [§ 14 odst. 1 a 3 a. t. (1) a a. t. (2)]. Nakonec je třeba odměny a náhrady navýšit o daň z přidané hodnoty rovnající se 21 % ve výši 18 116 Kč.35. Odvolací soud proto dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. per analogiam výrok II v napadeném rozsudku změnil.36. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., za něž žalobkyni náleží náhrada nákladů řízení ve výši 48 308 Kč, sestávající z odměny za zastoupení advokátem za vyjádření k odvolání [§ 11 odst. 1 písm. d) a. t. (2)] při tarifní hodnotě ve výši 20 520 EUR, kdy přepočet na české koruny byl proveden podle kurzu stanoveného Českou národní bankou vždy ke dni započetí úkonu právní služby, určené dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 6. a. t. (1), a to ve výši 10 340 Kč, odměny za 2 úkony právní služby, a sice účast u jednání dne , datum, a , datum, [§ 11 odst. 1 písm. g) a. t. (2)] při tarifní hodnotě, jak je uvedeno shora, určené dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 6. a. t. (2), a to ve výši 10 300 Kč za 1 úkon právní služby, náhrady hotových výdajů ve výši 1 350 Kč (3x 450 Kč) [§ 13 odst. 1 a 4 a. t. (2)], náhrady cestovného dne , datum, ve výši 2 317 Kč (324 km při průměrné spotřebě 3,6 l/100 km a 34,70 Kč za 1 litr benzinu 95 oktanů a náhrada za 1 km jízdy ve výši 5,90 Kč dle § 1 písm. b), § 4 písm. a) vyhlášky č. 573/2025 Sb. ve znění účinném od 1. 6. 2026), náhrady cestovného dne , datum, ve výši 2 317 Kč, náhrady za promeškaný čas ve výši 3 000 Kč, tj. (2x) 10 půlhodin při 150 Kč za každou i jen započatou půlhodinu [§ 14 odst. 1 a 3 a. t. (2)]. Nakonec je třeba odměny a náhrady navýšit o daň z přidané hodnoty rovnající se 21 % ve výši 8 384 Kč.37. , adresa, plnění bylo určeno v souladu s § 149 odst. 1 za použití § 211 o. s. ř. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 za použití § 211 o. s. ř. v délce 15 dnů od právní moci rozsudku, stejně jak učinil okresní soud, jelikož žalobkyně proti takto určené lhůtě k plnění odvoláním nebrojila, a s přihlédnutím k celkové výši částky, již je žalovaný povinen žalobkyni zaplatit.