2112 C 31/2017-112 — Městský soud v Brně

1. Žalobou z 14. 8. 2017 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 426 676 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Původně byla mezi účastníky sjednána nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] v celé výměře a z pozemku parc. [číslo] (dále též„ předmětné“ či„ sporné pozemky“) pak výměra 246 m2 z celkové výměry 255 m2. Tato nájemní smlouva byla ukončena výpovědí ze strany žalobce s účinností k 30. 4. 2011. Předmětem žaloby je plnění za období 23. 5. 2015 až 22. 5. 2017. Pozemky nebyly žalobci po skončení nájmu předány vyklizené a žalovaný je i nadále užívá a bezdůvodně se tak obohacuje. Výše bezdůvodného obohacení byla vyčíslena na 231 Kč/m2 v roce 2015, 232 Kč/m2 za rok 2016 a 233 Kč/m2 za rok 2017. Přes výzvu žalovaný uvedenou částku nezaplatil. 2. Žalovaný uplatněný nárok neuznal, když nejprve zpochybnil aktivní legitimaci žalobce, jakož i okolnost užívání předmětných pozemků žalovaným v rozhodné době. Rovněž nesouhlasil s částkou požadovanou žalobcem, když dle jeho názoru by měla být nižší, současně namítl též promlčení části nároku za dobu předcházející o více než dva roky okamžiku podání žaloby. 3. V dalších fázích řízení účastníci setrvali na svých stanoviscích, když shody došli pouze v otázce dřívější existence nájemního vztahu, výše sjednaného nájemného a okolnosti, že po skončení nájemního vztahu k novému ujednání o užívání a jeho ceně nedošlo. 4. Z provedených listinných důkazů soud učinil následující skutková zjištění. Z výpisu ze systému ARES a živnostenského rejstříku (č. l. 8 a 9) bylo zjištěno, že žalovaný je podnikatelem s místem podnikání na [příjmení] v [obec]. Z výpisů katastru nemovitostí (č. l. 10 až 12) soud zjistil, že žalobce je evidován jako vlastník všech předmětných pozemků shora, když nabývacím titulem byla smlouva kupní z 2. 2. 2005. Žalovaný je oproti tomu evidován jako vlastník pozemku parc. [číslo] v témže kat. území [část obce]. Z kopie katastrální mapy (č. l. 13) bylo zjištěno, že pozemek žalovaného je ze všech stran obklopen pozemky žalobce, jejichž užívání je předmětem řízení. Z protokolu (č. l. 14 a 15) z 30. 4. 2013 bylo zjištěno, že na pozemcích žalobce se nacházejí vozidla parkující u budovy, jež je součástí pozemku žalovaného, když přístup na pozemek je oddělen bránou na vjezd a brankou na průchod. Současně bylo patrné, že pozemek parc. [číslo] je umožněno užívat komukoli, neboť byl součástí komunikace užívané jako chodník. Dopisem ze 17. 12. 2010 (č. l. 16) byla vypovězena nájemní smlouva k předmětným pozemkům, když výpověď byla doručena žalovanému 5. 1. 2011. Ze strany žalobce došlo ke schválení uzavření nájemní smlouvy za částku 190 Kč/m2 (č. l. 17), smlouva nicméně uzavřena nebyla. Dopisem z 3. 5. 2017 (č. l. 18) byl žalovaný vyzván k zaplacení částky 427 140 Kč za dobu 23. 5. 2015 až 22. 5. 2017, dopis byl doručen žalovanému 9. 5. 2017. Výše nájemného/bezdůvodného obohacení plynula z interního sdělení žalobce (č. l. 19). Ze znaleckého posudku předloženého žalovaným (č. l. 67 a násl.) soud zjistil, že obvyklá výše nájemného za pozemky parc. [číslo] měla v roce 2011 činit 95 Kč/m2/rok a u pozemku parc. [číslo] částku 48 Kč/m2/rok. Ze znaleckého posudku bylo z přílohy rovněž zjištěno, že předmětem nájmu nebyl pruh pozemku o šířce 1 m sousedící s pozemkem parc. [číslo] (č. l. 73 a násl.). Z geometrického plánu (č. l. 86) bylo zjištěno, jakým způsobem by měl žalovaný pozemky žalobce užívat, když by se tak mělo dít pouze v rozsahu, v jakém se žalovaný v současnosti domáhá zřízení práva nezbytné cesty v paralelně projednávané věci (sp. zn. 33 C 226/2021). Ze sdělení z 13. 2. 2009 (č. l. 77) bylo zjištěno, že část pozemku parc. [číslo] navazujícího na sporné pozemky měla být pronajata třetím subjektům. Ty měly mít dle žalobce přístup na pozemek průchodem přes pozemek parc. [číslo]. 5. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětného pozemku činila v rozhodné době 6 370 Kč/m2 (vyjma pozemku parc. [číslo]), což učinili oba účastníci nesporným. Uvedená částka jako cena obvyklá ostatně plynula i posudku předkládaného žalovaným, který se jinak zabýval cenou obvyklého nájemného k roku 2011, tedy mimo rozhodné období. S ohledem na dobu, která byla posuzována, bylo podle znalce problematické určit obvyklou cenu jiným způsobem, než jak nakonec učinil dle cenové mapy. Znalec uvedl, že cena zhruba odpovídá tomu, co by mohlo být zjištěno z reálně uzavřených smluv, tvorba cenové mapy má vždy zpoždění, obvyklá cena spíše mohla být i vyšší. Dále znalecký posudek konstatoval, že u pozemku bývá nájemné ve výši 1 až 10 % obvyklé ceny ročně. V projednávané věci obvyklá výše nájmu činí 4 %, což je hranice stanovovaná s ohledem na způsob užití předmětných pozemků. Obvyklá výše nájemného u předmětných pozemků s výjimkou parc [číslo] činila v rozhodném období 272 Kč/m2/rok, u jmenovaného pozemku částku 69 Kč/m2/rok. Jako běžné znalec hodnotil, že nájemné bývá indexováno o inflaci, což reflektoval ve vyvíjející se výši obvyklé ceny nájmu. Uvedené skutečnosti znalec stvrdil svou výpovědí, v níž rovněž sdělil, že nižší procento výnosu není na místě stanovit s ohledem na to, že pozemek není omezen co do užívání např. jako přístupová plocha k parkovišti přiléhající k obytnému objektu, ale je užíván jako plocha, jejíž užití v tomto směru není bližším způsobem omezováno limitovaným určením účelu budovy, které dané pozemky obklopují. Jeho užití širším způsobem je rovněž umožněno územním plánem a současně je omezeno užívání, pokud jde o okruh osob, které tak mohou činit. Je rovněž umístěn v širším centru města. U pozemku parc. [číslo] nebylo další omezení užití pozemku pro samotného pronajímatele či jinými osobami, neboť byl vně oploceného prostoru. K stanovení ceny průměrem za celé období znalec uvedl, že zpravidla je cena nájmu indexována tehdy, kdy inflace dosáhne vyšších hodnot, jinak bývá stanovena stabilně. Jedná se o obvyklé stanovení nájemného za delší období 2 až 3 let. Od roku 2017 znalec předpokládá strmý i dvojnásobný růst nájemného i obvyklé ceny pozemků. 6. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracuje pro žalovaného, když na pozemku parc. [číslo] je budova užívaná jako skladová hala, která k danému účelu byla využívána již v roce 2010. V době 2015 až 2017 byla hala užívána, pozemky okolo nikoli. Dříve byly klíče od brány na firmě, po skončení nájemní smlouvy zmizely a nebyly k dispozici. Věci odnášeli brankou, která zamčená nebyla. K budově žalovaného se dostávali nejkratší cestou k rohu budovy a poté byl užíván pás pozemků žalobce podél bližší kratší a delší stěny budovy. Vozidla byla z pozemků okolo odvezena někdy v roce 2011. Uvedené okolnosti byly v obdobné podobě zjištěny z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], podle něhož vozidla byla odvezena cca před 11 lety, poté již do areálu nebylo možné jezdit pro uzamčení brány. Obdobně vypověděl i svědek [jméno] [příjmení], který datoval pouze pěší chůzi k hale cca 9 let zpět, protože nebyl klíč od hlavní brány. Podobu areálu v letech 2015 až 2017 nebyl schopen určit. 7. Z výpovědi žalovaného byly zjištěny obdobné okolnosti jako z výpovědi svědka [příjmení] – cesta od branky k budově a okolo budovy v podobě písmene„ L“. Pozemek okolo zadní krátké strany budovy neužívali. Klíč předal tak, že přišla paní z města, té dal klíč a bylo to. Nic protokolárně zachyceno není. 8. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu právnímu závěru, který v podstatě nebyl mezi účastníky ani sporný, že dříve existující nájemní smlouva byla s účinností k 30. 4. 2011 ukončena výpovědí žalobce a od té doby do současnosti nedochází k placení za užívání pozemků ve vlastnictví žalobce. Spor byl o to, jak vysoká by měla být platba bezdůvodného obohacení, jak lze nepochybně vztah účastníků označit s přihlédnutím k § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ OZ“), a v jakém rozsahu jsou pozemky žalobce žalovaným užívány. Právní poměry účastníků se pak řídily novým občanským zákoníkem podle § 3028 odst. 1 OZ, přestože k bezdůvodnému obohacení dochází kontinuálně již od roku 2011, tedy již od doby účinnosti předchozího občanského zákoníku. 9. Soud dospěl k závěru, že pozemky žalovaným po skončení nájemního vztahu vyklizeny a předány nebyly, přičemž žalovaný sám připouštěl, že doklady od předání klíčů příslušné osobě od žalobce k dispozici nemá, a nebyl schopen označit ani osobu, jíž byly předány (jednání z 26. 1. 2022). Za vyklizení a předání pozemků žalobci nelze považovat sdělení žalovaného, že pozemky přestal využívat jako zázemí pro opravu vozidel, ani povědomí obou stran o tom, že nájemní vztah již skončil. Lze sice uvěřit tvrzení svědků [příjmení], [příjmení] i [příjmení], že klíče najednou od brány k dispozici na firmě nebyly, co se s nimi stalo, hodnověrně prokázáno nebylo. Je tak třeba mít za to, že předmětné pozemky nebyly žalobci předány do dispozice. V tomto směru bylo možné poukázat např. na závěry usnesení Nejvyššího soudu z 11. 8. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1340