261 C 48/2018-219 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou dne 5.12.2018 se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení částky ve výši 627 974 Kč se zákonnými úroky, počítanými vždy od prvního dne v měsíci počínaje lednem 2016 do července 2018, a to z částek ve výši 19 726 Kč měsíčně a následně za srpen 2018 ve výši 15 908 Kč. Úroky byly požadovány v zákonné výši a návrh byl zdůvodněn tím, že žalobce byl do 25.7.2018 vlastníkem jednotky [číslo], tedy bytu vymezeného v budově [část obce] č. pop. [anonymizováno] na parcele [číslo] v domě nacházejícím se na adrese [adresa] j. 50 C 92/2012-155 ze dne 10.4.2015, který po potvrzení rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 22.6.2016 a zamítnutí odvolání rozsudkem Nejvyššího soudu 26 Cdo 5029/2016-237 ze dne 18.12.2017, nabyl právní moci. Následně podaná ústavní stížnost byla zamítnuta usnesení III ÚS 1054/18 ze dne 15.5.2018. Žalovaní za užívání bytu platili částku 3 642 Kč měsíčně včetně záloh poskytovaných s užíváním bytu. Žalobce je přesvědčen, že jsou povinni platit náhradu odpovídající obvyklému nájemnému v místě a čase, tedy částku 22 000 Kč, jak vyplývá ze znaleckého posudku JUDr. [jméno] [příjmení] z 30.9.2018, který stanovil obvyklé nájemné za tento byt pro období let 2014 až 2018 na 22 000 Kč měsíčně. Požadované částky tedy odpovídají doplatku částky stanovené znaleckým posudkem za jednotlivé měsíce s tím, že za červenec 2018 je požadována částka odpovídající tomu, že žalobce byl vlastníkem této bytové jednotky pouze do 25.7.2018. 2. Žalovaní se k návrhu písemně vyjádřili tak, že nárok neuznávají, a to ani z části. Předmětnou bytovou jednotku užívali jako nájemci bytu [číslo] ve 4. podlaží domu na ulici [ulice] [číslo] o původní velikosti 1+1. Na základě dohody o nájmu bytu z 20.11.1996 a následně na základě nájemní smlouvy o výstavbě a smlouvy o budoucí nájemní smlouvě č. [spisová značka] uzavřené 16.12.1998 mezi [územní celek], městkou části [obec] jako pronajímatelem a jimi jako nájemci rozšířili původní byt o další místnosti v 5. podlaží, a to nákladem ve výši 1 074 070 Kč. Tato částka byla vzájemně odsouhlasena i [územní celek] a podle protokolu obsahujícím toto uznání datovaného dne 20.12.2000 se jedná o nájemcem účelně vynaložené náklady na úpravu pronajatých půdních prostor, čímž došlo ke zhodnocení nemovitosti ve vlastnictví pronajímatele. Ve smlouvě o výstavbě se pronajímatel, tedy [územní celek] zavázal, že nájemce nebude pro nově vybudovanou část bytu hradit po dobu třiceti let nájemné z důvodu jeho vlastních nákladů do stavby bytové jednotky a současně k tomu, že v případě prodeje domu jiné fyzické osobě, právnické osobě bez účasti nájemce je povinen převést v souvislosti s ust. § 680 odst. 2 obč. zák. na nabyvatele veškeré závazky vyplývající z této smlouvy písemně. Žalovaní tedy byli osvobozeni od povinnosti platit nájemné za nově vybudovanou část bytu po dobu třiceti let jako kompenzaci za investici do výstavby nové části bytu a tím zhodnocením majetku pronajímatele. Jsou tedy povinni platit pouze nájemné za původní část bytu a zálohy na služby spojené s jeho užíváním. Po rozšíření bytu došlo mezi žalovanými jako nájemci a [územní celek] jako pronajímatelem smlouvu o nájmu bytu datovanou 12.3.2001, která odlišila původní část bytu o velikosti 45,1 m², za kterou jsou povinni hradit nájemné a rozšířenou část bytu o velikosti 78,3 m², která jim byla přenechána k užívání po dobu třiceti let bez povinnosti platit nájemné. Pronajímatel sice označil rozšířený byt [číslo] namísto původního čísla 7 a počet místností jako 4+1, ale k nájemní smlouvě vystavil 8.3.2001 evidenční list, který rozlišil původní část bytu, za kterou uvedl základní nájemné ve výši 813,63 Kč a to po slevě a příplatku zaokrouhlil na 828 Kč, zálohy na služby byly stanoveny ve výši 767 Kč, z čehož vyplývala měsíční platba 1 595 Kč. Žalovaní smlouvu o nájmu bytu z 12.3.2001 ve spojení s evidenčním listem z 8.3.2001 považují za platnou. Následně účastníci vedli u [název soudu] větší množství sporů a pouze v jediném z nich, a to řízení vedeném [název soudu] pod sp. zn. 50 C 92/2012 byla výše uvedená nájemná smlouva označena za neplatnou z důvodu neurčitosti určení výše nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu. Žalovaní jsou toho názoru, že závěr soudu o absolutní neplatnosti předmětné nájemní smlouvy byl vysloven na základě pouze dílčího dokazování, když soud tehdy vycházel z jiného evidenčního listu, než který byl skutečně přílohou předmětné smlouvy o nájmu bytu. Soud tedy v tomto řízení vyslovil nesprávný závěr o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy bez ohledu na to, jakým následkům žalované vystaví. Jsou přesvědčeni, že v předmětné věci je namístě užití ust. § 2238 z. č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), podle kterého smlouva o nájmu bytu je považována za řádně uzavřenou v případě, že nájemce užívá byt alespoň pod dobu tří let a je po tuto dobu v dobré víře, že nájem je po právu. Oni sami v bytě bydlí od roku 1998, vždy platili a platí nájemné, aniž by s tímto stavem žalobce minimálně do roku 2016 jako pronajímatel jakkoliv polemizoval. Jejich dobrá víra je nezpochybnitelná, neboť obě strany nájemní vztah akceptovaly minimálně po dobu patnácti let. Na základě kupní smlouvy uzavřené 16.9.2003 mezi [územní celek] jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím se žalobce stal vlastníkem budovy č. pop. 280 na pozemku parc. [číslo] na adrese [adresa žalované, žalovaného a žalobkyně] ú. [část obce] a tím tedy i vlastníkem předmětné bytové jednotky. Kupní cena byla prodávajícím stanovena ve výši 4 502 361 Kč a podle čl. IV. této smlouvy kupující převzal závazek strpět užívání nově vystavené části bytové jednotky žalovanými bez povinnosti hradit nájemné po dobu třiceti let. Při prodeji domu byla prodávajícím cena domu stanovena ve výši 4 502 361 Kč, zatímco skutečná hodnota domu byla jiná, vyšší o 1 074 070 Kč a žalobce tak za předmětnou bytovou jednotku ničeho nezaplatil a místo toho se zavázal splnit výše uvedený závazek. Na straně žalovaných tudíž k žádnému bezdůvodnému obohacení nedochází, neboť řádně hradí nájemné za původní část předmětné bytové jednotky včetně záloh na služby spojených s užíváním bytu. V průběhu řízení pak rozšířili argumentaci o tvrzení, že na jejich případ dopadá ust. § 2238 o.z., stanovující fikci řádně uzavřené nájemní smlouvy v případě, že byt je užíván po dobu tří lat v dobré víře, že nájem je po právu. 3. Usnesením ze dne 11.12.2019 bylo k návrhu účastníků přerušeno řízení podle ust. § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. do pravomocného skončení věci vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 46 C 81/2013, neboť zde byla řešena otázka, která měla význam pro rozhodnutí soudu v projednávané věci. Předmětem tohoto řízení byl doplatek nájemného za užívání předmětného bytu ve výši obvyklého nájemného za období od června 2010 do listopadu 2015. Rozsudek soudu I. stupně č. j. 46 C 81/2013-337 byl částečně potvrzen a částečně změněn tak, že došlo k jeho zamítnutí rozhodnutím Krajského soudu v Brně č.j. 19 Co 107/2020-377, které nabylo právní moci dne 26.4.2021. Soud, a to i odvolací, se v rozhodnutí zabýval aktivní legitimací žalobce, pasivní legitimací žalovaných i výší obvyklého nájemného za užívání předmětného bytu a v této souvislosti zhodnotil znalecký posudek JUDr. [jméno] [příjmení]. V projednávání věci tedy bylo pokračováno poté, co odpadl důvod přerušení v souladu s ust. § 111 odst. 2 o.s.ř. Usnesení ze dne 4.5.2021, kterým bylo takto procesně rozhodnuto, nabylo právní moci dne 26.5.2021. 4. Žalobce v reakci na zmíněné rozhodnutí, a to zejména ve fázi rozhodování Krajským soudem v Brně vzal svůj návrh částečně zpět, a to co do požadovaného úroku z prodlení tak, že v konečném důsledku učinil předmětem řízení žalovanou jistinu, tedy částku 627 974 Kč a zákonné úroky z prodlení ve výši 9 % od 30.11.2018 do zaplacení. Soud v rozsahu zpětvzetí řízení částečně zastavil usnesením ze dne 24.9.2021, které nabylo právní moci dne 15.10.2021. 5. Účastníci učinili nesporným, že v období, které žalobce učinil předmětem řízení, tedy od 1.12.2015 do 25.7.2018 žalovaní předmětný byt užívali a hradili měsíčně částku ve výši 3 642 Kč. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce byl zapsán jako vlastník bytové jednotky [číslo] v budově [část obce], č. pop. 280, bytový dům na parcele [číslo] to na [list vlastnictví] pro [územní celek], k. ú. [část obce] na základě rozsudku soudu o určení právního vztahu č.j. 43 C 383/2004-246 vydaného Městským soudem v Brně dne 8.8.2006, který nabyl právní moci dne 23.4.2007. 7. Dle znaleckého posudku JUDr. [jméno] [příjmení] vypracovaného dne 30.9.2018 na základě požadavku zadavatele JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky, [obec], [ulice a číslo] bylo zjištěno, že jeho předmětem bylo stanovení obvyklého nájemného bytu v k. ú. [část obce], dům č. pop. 280 na adrese [ulice a číslo] [obec], a to bytovou jednotku [číslo] pro období roku 2014 až 2018 stanovil posudek měsíční nájemné ve výši 22 000 Kč, tj. 131,60 Kč za m2 a měsíc. Posudek obsahuje doložku ve smyslu ust. § 127a o.s.ř. 8. Z nájemní smlouvy o výs