34 C 119/2021-137 — Městský soud v Brně

Žalobou podanou k Městskému soudu v Brně dne 22.6.2021, doplněnou podáním ze dne 31.1.2022 a ve znění návrhu na rozšíření žaloby ze dne 3.8.2022, které soud připustil usnesením vyhlášeným u jednání dne 25.10.2022 se žalobce domáhal zaplacení částky ve výši celkem 45 252 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 44 204 Kč od 25.4.2021 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tak, že je vlastníkem bytu [číslo] v domě na ulici [ulice a číslo] v [obec], který na základě nájemních smluv uzavřených dne 1.8.2018 a 1.8.2020 užíval v období od 1.8.2018 do 28.2.2021 žalovaný. Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 500 Kč měsíčně, zálohy na služby pak v částce 400 Kč měsíčně. V souvislosti s ukončením nájemního vztahu a faktickým předáním bytu dne 2.3.2021 vzniklo žalobci právo na tyto dílčí nároky: - dlužné nájemné 17 000 Kč (2 měsíce po 8 500 Kč - dle přehledu dluhu za 4/ 2020 a 1/ 2021) - nedoplatky z vyúčtování služeb v celkové výši 11 489 Kč - konkrétně za rok 2018 (1 912 Kč), rok 2019 (3 618 Kč), rok 2020 (5 812 Kč), když žalobce pouze na nedoplatek za rok 2019 uhradil částku 900 Kč a konečně nedoplatek za rok 2021 (1 448 Kč), když žalobce na tento uhradil pouze částku 400 Kč - náklady za vyklizení a úklid bytu ve výši 6 500 Kč, kdy žalovaný byl povinen byt po ukončení nájemního vztahu řádně vyklidit a uklidit, což neučinil. Žalobce tedy byl nucen tuto částku na vyklizení a úklid bytu sám vynaložit, jde o částku přiměřenou a obvyklou za obdobné služby - náklady na výmalbu bytu ve výši 8 763 Kč, kdy žalovaný byl povinen byt po ukončení nájemního vztahu vymalovat, což neučinil. Žalobce tedy byl nucen tuto částku na výmalbu sám vynaložit, jde o částku přiměřenou a obvyklou za obdobné služby - úhrada revize plynového zařízení v bytě ve výši 1 500 Kč, kterou uhradil žalobce, povinnost revizi zaplatit měl však žalovaný. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že není důvodná, žalobci žádnou částku z titulu nájemného ani nedoplatku za služby nedluží. Žalobce žalovanému při skončení nájmu zadržel jeho osobní věci a též vybavení bytu, které bez souhlasu žalovaného odvezl, konkrétně starožitný kuchyňský stůl, dvě skříně, pohovku a koberec, k čemuž žalobce nebyl oprávněn. Částka 6 500 Kč za vyklizení a úklid bytu není v obvyklé výši za podobné služby, žalovaný žalobci sdělil, že byt sám vyklidí, pro věci si zajde, žalobce to však žalovanému neumožnil. Částku 8 763 Kč žalobce vynaložil nikoliv v důsledku užívání bytu žalovaným, ale proto, že sám žalobce v bytě nechal měnit okna, částku 1 500 Kč za revizi plynového kotle by měl hradit žalobce - vlastník bytu, nikoliv žalovaný coby nájemce. Po předestření zatímního názoru soudu na řešenou věc, vzal před vlastním zahájením jednání dne 25.10.2022 žalobce žalobu co do částky 8 763 Kč s příslušenstvím zpět, soud tedy řízení v této části zastavil dle § 96 odst. 2 a 4 občanského soudního řádu (výrok I.). Soud rozhodoval dle § 101 odst. 3 občanského soudního řádu v nepřítomnosti žalovaného, který se z jednání dne 25.10.2022 omluvil, o odročení jednání však nežádal. Soud provedl následující dokazování, z něhož zjistil tento skutkový stav: Mezi stranami nebylo sporným že žalobce coby pronajímatel s žalovaným coby nájemcem uzavřeli dne 1.8.2018 a 1.8.2020 nájemní smlouvy, na jejichž podkladě žalovaný užíval byt [číslo] v domě na ulici [ulice a číslo] v [obec] ve vlastnictví žalobce, a to v době od 1.8.2018 do 28.2.2021. To podporuje výpis z katastru nemovitostí, nájemní smlouvy a předávací protokol k bytu ze dne 1.8.2018. Z nájemní smlouvy ze dne 1.8.2020 vyplývá, že nájem bytu [číslo] v domě na ulici [ulice a číslo] v [obec] byl sjednán na dobu od 1.8.2020 do 28.2.2021. V čl. III/6 se žalovaný zavázal po skončení nájmu byt vyklidit a předat pronajímateli ve stavu, jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, zejména provést úklid celého bytu, pokud tak neučiní, bude jednotka uklizena na náklady nájemce (čl. VI/3). Dle čl. III/7 je žalobce v případě nevyklizení bytu oprávněn žádat po nájemci náklady na vyklizení bytu. Dle čl. V/7 a V/15 měl náklady na drobné udržovací opravy nést žalovaný coby nájemce, jakož i provádět práce spojené s běžnou údržbou bytu. Dle čl. IV/1 bylo sjednáno měsíční nájemné 8 500 Kč a měsíční záloha na služby 400 Kč s tím, že službou související s užíváním bytu se míní zejména náklady na vodné, stočné, úklid společných prostor a jejich osvětlení, kontrola WAF, servis kotlů, kontrola komínů a poplatek za odpad s tím, že kontrola WAF, servis kotlů, kontrola komínů bude účtován samostatně - mimo zálohy. Dle čl. IV/2 bylo nájemné a zálohy na služby splatné do 25. dne předchozího měsíce, na který bylo placeno. Z vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu za rok 2018 se podává, že žalovanému vznikl na těchto službách (vodné, stočné, úklid v domě, výtah a společná elektřina) nedoplatek v částce 1 912 Kč. Z vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu za rok 2019 se podává, že žalovanému vznikl na těchto službách (vodné, stočné, úklid v domě, výtah, společná elektřina a čištění komínů) nedoplatek v částce 3 618 Kč, žalobce připustil, že žalovaný uhradil na tento nedoplatek částku 900 Kč. Z vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu za rok 2020 se podává, že žalovanému vznikl na těchto službách (vodné, stočné, úklid v domě, výtah, společná elektřina, čištění komínů a servis kotle) nedoplatek v částce 5 812 Kč. Z vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu za rok 2021 (jeho část) se podává, že žalovanému vznikl na těchto službách (vodné, stočné, úklid v domě, výtah, společná elektřina) nedoplatek v částce 1 448 Kč, žalobce připustil, že žalovaný uhradil na tento nedoplatek částku 400 Kč. Z faktury vystavené [jméno] [příjmení] [číslo] má soud za prokázáno, že žalobce uhradil za vyklizení a úklid bytu [číslo] vyklizení a odvoz nepořádku dne 10.3.2021 a kompletní úklid bytu dne 13.3.2021 částku 3 500 a 3 000 Kč, celkem tedy 6 500 Kč. Zpráva o revizi plynového zařízení a faktura [číslo] vystavené [jméno] [příjmení] prokazují, že byla provedena revize plynového zařízení v bytě [číslo] žalobce za ni uhradil částku 1 500 Kč. Z přípisu právního zástupce žalobce na č.l. 9 spisu a připojeného poštovního podacího archu pošty ze dne 15.4.2021 se podává, že žalobce žalovaného vyzval k úhradě částky 44 204 Kč, a to do 25.4.2021. Soud zhodnotil provedené listinné důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Pravost ani pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována. Z ostatních provedených listinných důkazů soud žádné skutečnosti potřebné pro právní posouzení věci nečerpal, neboť rozhodné skutečnosti měl za prokázány již důkazy uvedenými výše. Naproti tomu žalovaný neprokázal své obranné tvrzení, že žalobci na nájemném a ani vyúčtovaném nedoplatku služeb za roky 2018 až 2021 ničeho nedluží. Žalobce toto své obecné vyjádření ani blíže nespecifikoval, tedy z jakého důvodu má tak být (břemeno doplňujícího tvrzení i břemeno důkazní bylo v tomto směru na něm). Rovněž neprokázal ani skutečnost, že mu žalobce znemožnil, aby sám byt po skončení nájemního vztahu vyklidil, zde navrhl svůj účastnický výslech, z jednání se ovšem omluvil. Pokud by se žalovaný k jednání dne 25.10.2022 dostavil, dostalo by se mu ze strany soudu poučení dle § 118a odst. 1 a 3 občanského soudního řádu, aby jím tvrzené skutečnosti doplnil a důkazy k nim předložil. Poučení dle § 118a občanského soudního řádu se provádí toliko u jednání, a protože se žalovaný k jednání nedostavil, o možnost být poučen se takto připravil. Po podřazení skutkového stavu pod níže uvedená ustanovení občanského zákoníku, zákona č. 89/2012 Sb. a též s ohledem na obsah nájemních smluv, dospěl soud k závěru, že žaloba je (po jejím částečném zpětvzetí) důvodná. Žalovaný coby nájemce s žalobcem coby pronajímatelem uzavřeli nájemní smlouvu (resp. dvě nájemní smlouvy - vždy na dobu určitou), na jejímž podkladě žalobce žalovanému umožnil užívání předmětného bytu, a to v době od 1.8.2018 do 28.2.2020 Nájemní smlouva je jinak smlouvou konsensuální, faktické užívání předmětu nájmu tedy ani není nutné. Pokud jde o jednotlivé dílčí nároky žalobce: 1) nájemné Žalovaný porušil svoji povinnost plynoucí z čl. IV obou nájemních smluv, když neuhradil sjednané nájemné za měsíc 4/ 2020 a 1/ 2021; placení nájemného je základní povinností nájemce dle § 2201 a 2246 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.. Žalovaný pouze obecně namítal, že žalobci z titulu nájemného ničeho nedluží, aniž by blíže uvedl (a doložil), z jakého důvodu. Zda např. svůj závazek již splnil, závazek zanikl z jiného právního důvodu, nebo zda nárok žalobci za tyto dva měsíce vůbec nevznikl a proč případně. Skutečnost (rovněž neprokázaná ovšem), že žalobce žalovanému zadržuje jeho osobní věci a vybavení bytu ve vlastnictví žalovaného je pro posouzení nároku žalobce na zaplacení nájemné sama o sobě bez význ