35 C 203/2018-206 — Městský soud v Brně

1. Žalobci se žalobou domáhali vydání rozhodnutí, jímž by byla žalovaná zavázána k úhradě částky 725 742,50 Kč, kdy co do částky 695 042,50 Kč se jedná o jimi požadovanou slevu z kupní ceny nemovitostí, které zakoupili od žalované dne 28. 4. 2016 na základě kupní smlouvy o převodu nemovitostí, a to pozemku parcelní [číslo] o výměře 179 m2, jehož součástí je stavba [obec] číslo popisné 204, rodinný dům, pozemku parcelní [číslo] o výměře 218 m2 a pozemku parcelní [číslo] o výměře 595 m2, vše zapsáno v [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitosti“). Kupní cena za nemovitosti byla sjednána ve výši 3 650 000 Kč. Žalobci po žalované požadovali slevu z důvodu, že na rodinném domu, se nacházely vady. Jednalo se o zavlhání a zaplísnění obvodových stěn. Žalobci kontaktovali znalce, který na základě provedeného měření a posouzení závad dospěl k závěru, že na předmětném domě dochází ke tvorbě kondenzace a rozsáhlých kondenzačních zón uvnitř obvodové stavební konstrukce, neboť množství zkondenzované vodní páry je větší než množství páry ze stavební konstrukce vystupující. Současně je na domě neshodné provedení připojovací spáry, což zvyšuje spárovou průvzdušnost a tím umožňuje průnik vlhkosti z kondenzační vnější zóny do vnitřního prostředí. Obojí způsobuje extrémní vlhkost na tepelně a ventilačně oslabených plochách stavebních konstrukcí a tím i ke vzniku trvalého zaplísnění zejména v zimním období. Dále bylo žalobci poukázáno na tu skutečnost, že při prodeji nemovitostí byl předložen průkaz energetické náročnosti budovy zařazující uvedenou nemovitost do stupně C – úsporná, avšak znalec ohodnotil předmětnou budovu pravděpodobně na úrovni E – nehospodárná. Současně v tomto znaleckém posudku byly vyčísleny předpokládané náklady na uvedení do stavu k bydlení, a to výše uvedenou částkou. Současně za zpracování znaleckého posudku uhradili žalobci znalci částku 30 700 Kč. Obě ty to částky uplatnili po žalované jednak z titulu slevy z kupní ceny a současně jako náklady na uplatnění svého práva. 2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že nárok v celém rozsahu odmítla. Uvedla, že žalobce seznámila se stavem převáděných nemovitostí, kdy u prohlídky byl přítomen i stavební technik, jehož si přizvali žalobci. Současně na této schůzce upozorňovala žalovaná na různé nedostatky, které v průběhu užívání nemovitých věcí od roku 2001 zjistila, mimo jiné i na rosení oken. [ulice] technik se k uvedenému měl vyjádřit s tím, že toto bude pravděpodobně způsobeno tepelnými mosty, že je to u staveb obdobného stáří poměrně běžné. Současně žalovaná poukázala na článek 2, odstavec 1 kupní smlouvy, kde je uvedeno, že kupující nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvími, jež náleží k nemovitostem a ve stavu, v jakém se nacházejí ke dni podpisu této smlouvy, touto smlouvou kupují. Zdůraznila tedy, že byla ujednána jakost, v níž měla žalovaná plnit. Bylo na žalobcích, aby si řádně prověřili stav nemovitosti, kterou kupovali, a to zejména s ohledem na skutečnost, že se jednalo o patnáct let starý dům. Dále namítala, že zavlhání nemůže být tak závažné, jak namítají žalobci, neboť za dobu, po kterou ona nemovitosti užívala, nikdy k zavlhání zdiva nedocházelo. Docházelo pouze k rosení oken a v místnostech se nikdy (ani v zimním období) nevyskytovaly plísní. Výskyt plísní je způsoben nesprávným užíváním domu, ať už nedostatečným vytápěním místností, či nedostatečným větráním. Dále žalovaná namítla, že znalecký posudek znalce Ing. [jméno] [příjmení] je posudkem vadným a nemůže z něj být vycházeno. Žalovaná měla jednak výhrady k té skutečnosti, že znalec se vyjadřuje k otázce právní, tedy k tomu, zda jsou tepelně technické imperfekce skrytými vadami, dále namítla, že pokud s jedná o částku 695 042,50 Kč, uvedenou v předmětném znaleckém posudku, tato je částkou potřebnou pro úpravy domu, avšak od této částky je nutno odečíst částku 216 000 Kč za dodatečné zateplení stropu, což by ve výsledku znamenalo částku 479 042,50 Kč, což je také částka, která vyplývá ze srovnání ceny nemovitostí před provedením zateplení a po jeho provedení. Odkaz na cenu prací, jimiž by byl dům uveden do souladu s platnými technickými normami je nepřípadný. Žalovaná v rámci kupní smlouvy nikdy nesdělila, že dům je postaven v souladu s platnými technickými normami. Technické normy nejsou závazné, pokud to není výslovně stanoveno právním předpisem nebo dojednáno mezi smluvními stranami. Jelikož šlo prodej domu z roku 2001, žalobci museli při koupi domu počítat s tím, že se nejedná o novostavbu, a že se na domě mohou vyskytovat různé nedokonalosti. Zde poukázala žalovaná na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 668/2015, kde v obdobném případě, tedy u vad novostavby rodinného domu způsobující zavlhání a zaplísnění byla jako přiměřená sleva ve výši 105 490 Kč, což při kupní ceně nemovitosti 2 600 000 Kč činilo 4 % z kupní ceny. Při takovém vyčíslení by mohla sleva v projednávané věci činit maximálně částku 146 000 Kč. Vyšší částku považuje žalovaná za zcela zjevně nepřiměřenou povaze i projevům dané vady, která se dle tvrzení samotných žalobců projevuje pouze v zimním období. Pokud se jedná o namítanou nepřesnost energetického průkazu náročnosti budovy, tak tento zpracovala realitní [právnická osoba] & partner s.r.o. (dále jen„ [anonymizováno]“) a žalovaná vycházela z toho, že tito jsou odborníky v oboru a skutečnosti v něm uváděné se tak zakládají na pravdě. Dále ještě žalovaná namítla, že v rámci prodeje byla žalobcům poskytnuta sleva ve výši 150 000 Kč, neboť původní kupní cena byla 3 800 000 Kč bez provize, kdy žalobci uvedli, že jsou ochotni za nemovitost zaplatit maximálně tuto částku, včetně provize, která činila 5 %. 3. Z provedeného dokazování soud zjistil a vzal za prokázaný následující skutkový stav: Na základě zprostředkovatelské smlouvy, kterou měla uzavřena žalovaná s realitní kanceláří [anonymizováno] tato společnost zprostředkovala prodej nemovitostí. Ze smlouvy o rezervaci z 15. 2. 2016 je patrno, že žalobci si uvedeného dne u [právnická osoba] rezervovali nemovitosti, následně došlo dne 7. 3. 2016 k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě na uvedené nemovitosti. Dále pak mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobci, jako kupující dne 28. 4. 2016 uzavřeli se žalovanou, jako prodávající kupní smlouvu o převodu nemovitostí, na základě které převedla žalovaná na oba žalobce vlastnické právo k nemovitostem. Kupní cena za tyto nemovitosti byla sjednána 3 650 000 Kč a byla uhrazena. Uvedené navíc plynulo i z kupní smlouvy z 28. 4. 2016. Provize pro realitní kancelář činila částku 150 000 Kč, tato byla hrazena žalobci přímo realitní kanceláři. Žalobcům byl při koupi doložen průkaz energetické náročnosti budovy z 21. 4. 2016, jež je přílohu znaleckého posudku a zahrnuje dům do energetické třídy stupně C – úsporná, zde žalovaná poukazovala na okolnost, že tento průkaz nechala zhotovovat realitní kancelář, což nebylo sporováno. Na základě této kupní smlouvy došlo k převodu vlastnictví na žalobce do jejich podílového spoluvlastnictví pro každého z jedné poloviny, což dokládají i výpisy z katastru nemovitostí. Žalobci jsou od srpna 2018 manželé, kdy ani tato skutečnost nebyla sporována, navíc ji dokládá výpis z centrální evidence obyvatel žalobkyně. 4. Dále mezi účastníky nebylo sporu o tom, že před prodejem proběhly dvě prohlídky předmětné nemovitosti. Na první bylo hovořeno o ceně, kde byla dohodnuta sleva 150 000 Kč, tato nebyla nijak účelově určena. Dále nebylo sporu ani o tom, že žalobci dopisem ze dne 16. 3. 2018 vyzvali žalovanou k úhradě částky 725 742,50 Kč skládající se ze slevy z kupní slevy v částce 695 042,50 Kč (a to pouze za předmětný dům, resp. vady na něm) a částky 30 700 Kč za zpracovaný znalecký posudek Ing. [příjmení]. Uvedené je navíc patrné i z předžalobaní výzvy. Zde soud uvádí, že úhradu částky 30 700 Kč danému znalci dokládá výpis z účtu žalobkyně z 18. 3. 2018 ve spojení s fakturou znalce č. SZ 001/ 2018. Tato výzva je datována dne 16. 3. 2018 a dne 22. 3. 2018 byla dána k poštovní přepravě, jak dokládá podací arch. Listina byla zaslána na dvě adresy žalované, a to adresu trvalého pobytu [ulice a číslo], [obec], kdy tuto adresu uvedla sama žalovaná ve svém odporu jako svou adresu, tak i na adresu, kterou žalovaná uvedla v předávacím protokolu z 16. 5. 2016 jako sovu novou adresu - [ulice a číslo], [obec]. Předávací protokol dále dokládá, že v rámci předání nebyl v domě funkční kotel. 5. Žalovaná rozporovala nárok žalobců na slevu. Tvrdila, že žalobce o vadách jimi namítaných vyrozuměla a dále rozporovala doručení výzvy k plnění z 5. 12. 2017. K uvedenému tvrzení o doručení výzvy doložili žalobci jak uvedený dopis z 5. 12. 2017, kterým uplatnili nárok z odpovědnosti za vady, tak i obálky spolu s dodejkami. Tyto dokládají, že uvedená výzva byla žalované zasílána na obě adresy uvedené v předchozím odstavci. Zásilky byly podány k poštovní přepravě dne 5. 12. 2017 (viz podací lístky a dodejky) a žalobkyni a) se vrátily jako nedoručené dne 27. 12. 2017, což je patrno z dodejek.