39 C 136/2020-92 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se svojí žalobou podanou soudu dne 20. 4. 2020 domáhala po žalované zaplacení částky s příslušenstvím tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, a to z titulu vrácení složené kauce 10 000 Kč dle smlouvy o nájmu bytu z 1. 12. 2019 a přeplatku za služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 1. 2020 do 22. 3. 2020 ve výši 601,68 Kč. 2. Proti vydanému platebnímu rozkazu podala žalovaná v zákonem stanovené lhůtě 15 dnů odpor, který následně blíže odůvodnila v rámci svého vyjádření doručeného soudu dne 9. 9. 2020. Z obsahu vyjádření žalované soud zjistil, že tato navrhuje zamítnutí žaloby s tím, že žalovaná má za to, že žalobkyně na vrácení jistoty nemá nárok. Jistota byla žalovanou použita, stejně jako přeplatek na zálohách od ledna do března 2020, na započtení z důvodu odstranění poškození pronajatého bytu a vyklizení bytu včetně jeho uvedení ve stav, v jakém byl žalobkyni předán. Žalovaná dále zmínila článek V. odst. 5.3 nájemní smlouvy, kde žalobkyně byla povinna předmětný byt vyklidit a vyklizený jej předat žalované ve stavu, v jakém jej převzala. V tomto případě žalobkyně povinnost nesplnila, a pro uvedení bytu do původního stavu bylo nutno provést úklid a výmalbu, protože poškození bytu neodpovídalo běžnému opotřebení. Na straně žalované došlo ke vzniku nákladů, které započetla oproti jistině. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením žalované (zřejmě má být správně žalobkyně), že by tyto náklady byly vynaloženy neúčelně, či že by byly přehnané. Bylo rovněž nutno nechat odstranit skříň, kterou zanechala žalobkyně v předmětném bytě a odstranit poškození, která se nenacházela pouze na zdech bytu, což navýšilo náklady na úklid. Žalovaná byla oprávněna použít jistotu na úhradu výše uvedených nákladů. 3. Žalovaná v mezidobí v rámci projednávání této věci podala dne 18. 11. 2020 vůči žalobkyni vzájemný návrh, kterým se domáhala po žalobkyni úhrady částky 30 849,32 Kč s příslušenstvím. Usnesením ze dne 6. 1. 2020, č. j. 39 C 136/2020-60, bylo řízení o vzájemném návrhu vyloučeno k samostatnému řízení, když předmětem vzájemného návrhu byl požadavek žalované, aby jí žalobkyně zaplatila částku 30 849,32 Kč z titulu náhrady škody a uvedení bytu do původního stavu. Řízení o vzájemném návrhu je nepravomocně skončeno rozsudkem z 2. 3. 2022, č. j. 39 C 17/2021-93. 4. V rámci prvého nařízeného jednání v této věci dne 11. 11. 2020 obě strany sporu setrvaly na svých původních procesních stanoviscích, kdy žalobkyně na žalobě trvala, žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. V průběhu řízení se procesní stanoviska účastníků nezměnila, když k dohodě či případnému smírnému vyřízení věci nedošlo. 5. V doplňujícím vyjádření žalobkyně z 18. 11. 2020 žalobkyně předložila důkazy a vyjádřila se k důkazům předloženým žalovanou u jednání soudu 11. 11. 2020, kdy dále uvedla, že je vysoce nepravděpodobné, že za úklid bytu by si uklízečka nechala zaplatit s téměř tříměsíčním zpožděním dle příjmového pokladního dokladu 18. 6. 2020, když předmětný byt byl žalobkyni předán v rámci ukončení nájmu 22. 3. 2020. Co se týče nákladů na zapravení zdiva, penetraci a malbu 12 360 Kč, žalovaná se tento cenový údaj mohla relevantně dozvědět z vystavené faktury 15. 6. 2020, kdy není jasné, v jakém rozsahu byly práce prováděny. Co se týče opravy popraskané zdi, nejde o vadu, za kterou by mohla nést odpovědnost žalobkyně, tato jde na vrub nedobrému stavebnětechnickému stavu bytu. V době, kdy v předmětném bytě bydlela žalobkyně, byla prováděna rekonstrukce jednoho bytu v přízemí a byla prováděna i výstavba dalších bytových jednotek. Je docela dobře možné, že faktura doložená žalovanou se vztahuje k těmto stavebním pracím na jiných bytových jednotkách. Co se týče osazení bytu žaluziemi, byt nebyl osazen roletami a faktura [jméno] [příjmení] nepatří k předmětnému bytu, kdy ve faktuře chybí i označení bytu. Žalovaná žádné poškození žaluzií nereklamovala, což vyplývá z audiozáznamu, stejně tak se v jejím vyúčtování z 25. 3. 2020 náklady na žaluzie a rolety neobjevují. Opět se nelze vyhnout dojmu, že jde o dodávku pro jiné byty či nemovitosti žalované. Co se týče faktury za servis kotle vystavené firmou [právnická osoba] je sporné, zda se tato faktura vztahuje k bytu, který užívala žalobkyně. Ve vyúčtování z 25. 3. 2020 se náklady na opravu kotle objevují za rok 2019 v režimu společných prostor. Navíc dle nájemní smlouvy byla placena měsíční částka 300 Kč, mj. za servis plynových kotlů, kdy žalovaná z titulu vyúčtování společných prostor po žalobkyni nic nepožadovala. Pravděpodobně se jedná o pravidelný každoroční servis plynového kotle, kdy toto nemůže platit v plné výši jen jedna nájemkyně, navíc, když platí měsíční paušál. 6. Soud provedl v této právní věci dokazování čtením listinných důkazů doložených do spisu, a to zejména pak e-mailovou komunikací ze dne 8. 4. 2020, smlouvou o nájmu bytu z 1. 12. 2019, poštovní podací stvrzenkou ze 7. 4. 2020, ukončením nájemní smlouvy z 15. 1. 2020, zúčtovacím obdobím od ledna do března 2020 ohledně elektřiny, vody, plynu, společných prostor z 25. 3. 2020, tabulkou ohledně zálohy na byt, provedených prací, úklidu, zapravení zdiva, tabulkou nadepsanou jako Společné prostory 2019, 2020, předžalobní upomínkou ze 7. 4. 2020, duplicitně připojenou nájemní smlouvou z 1. 12. 2019, seznamem zařízení a vybavení bytu z 1. 12. 2019, smlouvou o poskytnutí jistoty z 1. 1. 2020, duplicitně připojeným ukončením nájemní smlouvy z 15. 1., tabulkou nadepsanou jako B2 – 75 m3 z 25. 3. 2020 s rukopisem ohledně poškození, duplicitně připojenou tabulkou nadepsanou jako Paní [celé jméno žalobkyně], zúčtovací období 1. 1. 2020 až 22. 3. 2020 a tabulkou Společné prostory na č. l. 32 spisu, sadou fotografií v počtu 5, fakturou [číslo] 2020, příjmovým pokladním dokladem z 18. 6. 2020, fakturou č. 2019, fakturou [číslo] čtením přepisu zvukového záznamu z předání bytu z 22. 3. 2020 na č. l. 43-46 a [číslo] spisu, internetovým inzerátem – Nabídka na pronájem bytu na č. l. 50-51, [číslo], čtením příjmového pokladního dokladu z 15. 6. 2020, podstatným obsahem připojeného spisu MS [obec], sp. zn. 39 C 17/2021, zejména pak čtením protokolu o výslechu svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] slyšenými při jednání soudu 15. 9. 2021, fotografiemi doloženými do tohoto spisu na č. l. 17-40 s popisem fotografií ústní formou ze strany žalované podle protokolu o jednání z 16. 4. 2021, fotografiemi na č. l. 41-42 a verte připojeného spisu, č. l. 58-68 spisu, č. l. 73-78 a verte připojeného spisu, čtením výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] z protokolu z 15. 9. 2021 ve věci 39 C 17/2021, výslechem svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří byli slyšeni u jednání soudu 8. 12. 2021, a v neposlední řadě soud provedl dokazování výslechem žalobkyně, která byla slyšena jako účastnice řízení při jednání soudu dne 30. 6. 2021, kdy soud po zhodnocení všech výše uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemném souhrnu vzal za prokázaný tento následující skutkový děj: 7. Ze smlouvy o nájmu bytu z 1. 12. 2019 je prokázáno, že tuto smlouvu uzavřela žalobkyně jako nájemce se žalovanou jako pronajímatelem, když předmětem nájmu byla bytová jednotka o velikosti 4+kk ve smlouvě označená B2, když bytová jednotka se nachází na adrese [adresa] smlouvy. Nájemné bylo dohodnuto v částce 11 000 Kč měsíčně a zálohy a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu 3 000 Kč. Z titulu nájmu a záloh za služby měla tedy žalobkyně hradit 14 000 Kč. Nájemné a zálohy za služby byly splatné dle smlouvy předem nejpozději do 25. dne předchozího kalendářního měsíce, když bylo rovněž ujednáno, že výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu lze měnit pouze písemnou dohodou. V článku IV. byla dohodnuta i kauce, dle kterýchžto ujednání měla žalovaná jako pronajímatelka oprávnění požadovat po žalobkyni jako nájemkyni složení peněžních prostředků až do trojnásobku měsíční úplaty pro případné zajištění pohledávek na nájemném či zálohách za služby. Nájemní smlouva měla být ukončena uplynutím stanovené doby dle článku 2.1 smlouvy, když z tohoto ujednání vyplývá, že nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. 8. Z článku VI. smlouvy je rovněž zřejmé, že žalobkyně měla povinnost hradit měsíčně 300 Kč za osvětlení, úklid, servis elektrických vrat, servis plynových kotlů, kontrolu komínů, revizi hasicích přístrojů a fond oprav. Z přílohy č. 1 k této smlouvě vyplývá, co vše tvořilo seznam zařízení a vybavení pronajatého bytu, kde je mj. zmíněn plynový kotel, plynový sporák, odsavač par, klíče od bytu a dalších prostor, věšáková stěna, kuchyňská linka, radiátor, sprchové a vodovodní baterie. V souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy uzavřela žalobkyně a žalovaná i smlouvu o poskytnutí jistoty 15. 1. 2020, když tato smlouva byla uzavřena dle § 1746 odst. 2 a násl. a § 2254 OZ. Z obsahu smlouvy o poskytnutí jistoty vyplývá, že žalovaná měla z titulu kauce zaplatit, resp. složit částku 11 000 Kč na spořicí účet pronajímatele do 31. 1. 2020 (smlouva o nájmu bytu z 1. 12. 2019 s