39 C 17/2021-93 — Městský soud v Brně

1. V řízení vedeném u MS [obec] pod sp. zn. 39 C 136/2020 podala [celé jméno žalobkyně] jako žalovaná dne 18. 11. 2020 v rámci procesní obrany vůči [celé jméno žalované] vzájemný návrh, kterým se domáhala po žalované úhrady částky 30 849,32 Kč s příslušenstvím, a to z toho důvodu, že pokud byl mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemkyní uzavřen závazkový vztah ohledně užívání bytu z titulu nájmu, po odevzdání bytu tento byt pronajatý žalované musela žalobkyně nechat opravit, a to z důvodu uvedení do původního stavu. Žalobkyně zaplatila za drobné zednické práce, dodávku, montáž žaluzií a rolet, generální úklid a za údržbu a opravu plynového kotle celkem 30 849,32 Kč, když žalobkyně má za to, že poškození bytu při odevzdání bylo takové, že jej nelze mít za běžné opotřebení. Z toho důvodu podala soudu vzájemný návrh, který soud usnesením z 6. 1. 2021, č. j. 39 C 136/2020-60, vyloučil k samostatnému řízení a rozhodnutí. 2. Žalovaná se k žalobě o zaplacení částky 30 849,32 Kč vyjádřila písemným podáním ze dne 4. 3. 2021, kde nárok uplatněný vůči ní neuznala v plném rozsahu s tím, že popírá, že by nepředala předmětný byt ve stavu, v jakém ho převzala. Co se týče vymalování bytu nájemcem po ukončení nájmu, takováto povinnost nevyplývá pro žalovanou ani z nájemní smlouvy ani z občanského zákoníku. Nájemce je oprávněn byt po dobu nájmu přiměřeně opotřebit a v tomto stavu, tedy ve stavu mírně zhoršeném oproti stavu, kdy byt převzal, jej vrátit pronajímateli. Povinnost vymalovat by snad mohl mít nájemce pouze ve dvou případech, kdy byt byl stejným nájemcem užíván způsobem nebo po tak dlouhou dobu, že výmalba stěn je již výrazně opotřebena, anebo byt byl nájemci, jehož nájem končí, předán při vzniku nájmu čerstvě vymalovaný. Co se týče předložených účetních daňových dokladů, žalobkyně předmětný byt mírně opravila, ale nikoliv proto, že by jej žalovaná poškodila, nebo neužívala řádně, ale proto, aby ho dále pronajala třetí osobě za vyšší nájemné, když minimálně 19. 5. 2020 žalobkyně pronájem předmětného bytu inzerovala za nájemné 14 500 Kč měsíčně + inkaso. K jednotlivým listinám, o které žalobkyně opírá svůj nárok, se žalobkyně vyjádřila tak, že co se týče úklidových prací dle pokladního dokladu z 18. 6. 2020, příjemce [jméno] [příjmení], byt byl mezi účastnicemi nesporně předán 22. 3. 2020, když žalobkyně ve vyúčtování služeb z března 2020 uváděla náklady na úklid 3 200 Kč, což se mohla dozvědět až z výše zmíněného pokladního dokladu z června 2020. V bytě byly po jeho předání 22. 3. 2020 činěny drobné stavební úpravy za účelem dalšího nájmu, nikoliv za účelem opravy škod způsobených žalovanou, je z časových okolností pravděpodobné, že doklad za úklid z června 2020 souvisí s úklidem po úpravách prováděných žalobkyní. Faktura 08 2020 vystavená [jméno] [příjmení], jak vyplývá z výše uvedeného, byt byl předán při skončení nájmu v březnu 2020 a žalobkyně ve vyúčtování služeb z 25. 3. 2020 uváděla náklady na zapravení zdiva, penetraci, malbu ve výši 12 360 Kč, když tento cenový údaj se relevantně dozvěděla až z faktury 15. 6. 2020. Časově tento doklad opět souvisí zřejmě se stavebními pracemi, které žalobkyně prováděla nikoliv z důvodu poškození bytu žalovanou, ale z důvodu jeho vylepšení za účelem pronájmu. Pokud je zednickými pracemi myšlena oprava popraskané zdi na fotodokumentaci, nejde o vadu, za kterou nese odpovědnost žalovaná, ale jde o vadu z důvodu nedobrého stavebnětechnického stavu bytu. Žalovaná dále zdůraznila, že v době, kdy v předmětném bytě bydlela, žalobkyně prováděla rekonstrukci jednoho z bytů v přízemí a prováděla výstavbu dalších bytových jednotek nad objektem kolárny a kočárkárny. V době odstěhování žalované (22. 3. 2020) byla dokončena hrubá stavba nových bytů. Je dobře možné, že žalobkyní doložená faktura, jakož i další tři žalobkyní doložené ve věci 39 C 136/2020, se vztahují k těmto stavebním pracím na jiných bytových jednotkách v předmětném domě. Ve faktuře chybí, kolik z fakturované částky činí malířské práce, proto žalovaná navrhla jako důkaz internetové ceníky malířských firem v [obec]. Co se týče faktury [číslo] [jméno] [příjmení], předmětný byt nebyl osazen roletami, faktura nepatří k předmětnému bytu. Faktura 2019 od firmy [právnická osoba], zde žalovaná uvedla, že dům má pět bytů, takže i nejspíš pět kotlů. Je sporné, zda se předmětná faktura vztahuje k bytu užívaného žalovanou. Z obsahu audiozáznamu z 22. 3. 2020 je nesporné, že žalobkyně poškození kotle nereklamovala. Z vyúčtování z 25. 3. 2020 se náklady na opravu kotlů objevují v jiné výši pouze za rok 2019, jsou v režimu společných prostor a s ohledem na článek 6.5 nájemní smlouvy a v něm uvedenou měsíční paušální částku 300 Kč, mj. za servis plynových kotlů, žalobkyně z tohoto vyúčtování společných prostor po žalované nic nepožadovala. Proč by ostatně žalovaná měla za nejspíše pravidelný každoroční servis platit v plné výši, jako jedna nájemkyně, když platila měsíční paušál. Žalovaná proto zpochybnila vztah tohoto dokladu k dané věci. 3. V rámci prvého nařízeného jednání v této právní věci, jakož i na dalších následně odročených jednáních, obě strany sporu setrvaly na svých původních procesních stanoviscích, kdy žalobkyně navrhovala žalobě vyhovět, žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. 4. Soud v této právní věci provedl dokazování čtením listinných důkazů, a to zejména pak fakturou [číslo] 2020 z 15. 6. 2020, fakturou [číslo] splatnou 5. 5. 2020, příjmovým pokladním dokladem z 18. 6. 2020, fakturou 2019 splatnou 4. 6. 2020, fotografickou dokumentací na č. l. 17-40, podstatným obsahem připojeného spisu MS [obec], sp. zn. 39 C 136/2020, zejména pak opisem žaloby, vyjádřením k žalobě, protokolem o jednání z 11. 11. 2020, přepisem SMS komunikace, zvukovým záznamem z předání bytu č. l. 43-45, SMS komunikací mezi účastnicemi č. l. 47-49, sadou fotografií na č. l. 58-68, čtením zprávy firmy [právnická osoba] z 20. 10. 2021 s popisem inzerátu, fotografickou dokumentací k výše uvedenému inzerátu a samotným vyhotovením inzerátu ohledně nabídky pronájmu předmětného bytu, čtením podstatného obsahu připojeného spisu sp. zn. 39 C 136/2020, zejména pak čtením čten protokol o výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] při jednání soudu 8. 12. 2021, výslechem svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], kteří byli slyšeny na jednání soudu 15. 9. 2021, výslechem žalované, která byla slyšena jako účastnice řízení při jednání soudu 24. 11. 2021, když soud po zhodnocení všech výše uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemném souhrnu vzal za prokázaný tento následující skutkový děj: 5. Žalovaná jako nájemkyně uzavřela se žalobkyní dne 1. 12. 2019 smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu označeného jako B2 o velikosti 4+kk na adrese [adresa]. Nájem bytu byl konkludentně ukončen 22. 3. 2020, kdy si žalobkyně předmětný byt převzala (podstatný obsah spisu 39 C 136/2020, zejména pak smlouva o nájmu bytu z 1. 12. 2019, ukončení nájemní smlouvy z 15. 1. 2020). 6. Pro úplnost soud považuje za nutné uvést, že žalovaná jako žalobkyně podala proti žalobkyni jako žalované zdejšímu soudu žalobu sp. zn. 39 C 136/2020, kterou se po žalované domáhá (v tomto sporu žalobkyni) zaplacení částky 10 601,68 Kč z titulu vrácení kauce a z titulu vyúčtování služeb souvisejících s užíváním předmětného bytu (podstatný obsah připojeného spisu sp. zn. 39 C 136/2020). 7. Z faktury [číslo] 2020 splatné 15. 6. 2020 soud zjistil, že [právnická osoba] [příjmení], malířství a natěračství vystavil tuto fakturu na jméno žalobkyně, když bylo účtováno za drobné zednické práce, penetraci a výmalbu celkem 12 360 Kč, dále opravné, stavební a dokončovací práce na akci bytu [číslo] [ulice a číslo] v [obec], když celkem bylo fakturováno 31 360 Kč. Z faktury [číslo] se splatností 5. 5. 2020 soud zjistil, že [právnická osoba] [příjmení] účtovala žalobkyni za dodávku a montáž žaluzií a rolet 3 740 Kč. Z příjmového pokladního dokladu z 18. 6. 2020 je prokázáno, že [právnická osoba] [příjmení] (úklidové práce) potvrdila převzetí finanční částky 3 200 Kč od žalobkyně za generální úklid a mytí oken. Z faktury č. 2019 se splatností 4. 6. 2020 je prokázáno, že touto fakturou firma [právnická osoba] účtovala žalobkyni za údržbu a opravu plynového kotle na adrese [adresa], je prokázáno, že předmětné fotografie se týkají bytu, který byl pronajat žalované (faktura [číslo] 2020 se splatností 15. 6. 2020, faktura [číslo] se splatností 5. 5. 2020, příjmový pokladní doklad z 18. 6. 2020, faktura č. 2019 se splatností 4. 6. 2020, fotografická dokumentace stavu bytu na č. l. 17-40, fotodokumentace na č. l. 58-68). Fotodokumentace je na základě souhlasného prohlášení žalobkyně a žalované brána soudem jako nesporná (sdělení žalobkyně a žalované při jednání soudu z 16. 4. 2021). Předmětný byt poté, co žalovaná jej 22. 3. 2020 předala žalobkyni, byl nabízen v pronájmu za 14 500 Kč na realitním serveru [webová adresa] (inzerát na pronájem bytu [ulice], [obec] č. l. 50). Ze sdělení firmy [právn