214 C 19/2022-298 — Městský soud v Brně

1. Žalobce a) se domáhal po žalované, aby mu zaplatila částku ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci b) a c) se svou žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci d) a e) se svou žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce g) se po žalované domáhal zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci h) a i) se svou žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši 81 828 Kč s příslušenstvím. Všichni žalobci se domáhali po žalované žalovaných částek z titulu poskytnutí slevy z kupních cen, což uplatnili jako své právo z vadného plnění. Žalobci odůvodnili žalobu tím, že žalovaná v období let 2017 až 2021 inzerovala prodej a realizovala prodej mimo jiné bytových jednotek situovaných v bytovém domě č. p. , hodnota, , stojící na pozemku p. č. , adresa, . V této inzerci žalovaná uváděla, že byty jsou po kompletní rekonstrukci a nacházejí se v atraktivní lokalitě v , adresa, v kompletně zrekonstruovaném domě. Všichni žalobci jsou vlastníky bytových jednotek situovaných v budově č. p. , hodnota, , bytový dům stojící na pozemku parc. č. , hodnota, a s bytovými jednotkami souvisejících spoluvlastnických podílů na společných částech domu č. p. , hodnota, a pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku parc. č. , hodnota, , to vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno, město, obec Brno, katastrální území , adresa, . Žalobci nabyli bytové jednotky do svého vlastnictví na základě kupních smluv uzavřených s žalovanou. Žalobce a) je vlastníkem bytové jednotky číslo , Anonymizováno, se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , kterou nabyl do svého výlučného vlastnictví kupní smlouvou ze dne , datum, ve znění dodatku číslo jedna ze dne , datum, za kupní cenu , částka, . Žalobci b) a c) jsou vlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , kterou nabyli do společného jmění manželů dle kupní smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu , částka, . Žalobci d) a e) jsou vlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , kterou nabyli do bezpodílového spoluvlastnictví manželů (dle slovenského právního řádu) kupní smlouvou ze dne , datum, za kupní cenu , částka, . Žalobce g) je vlastníkem bytové jednotky číslo , Anonymizováno, se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , kterou nabyl původně do společného jmění se svou manželkou , jméno FO, kupní smlouvou ze dne , datum, za kupní cenu , částka, . Žalobci h) a i) jsou vlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , kterou nabyli do společného jmění manželů kupní smlouvou ze dne , datum, za kupní cenu , částka, . Žalobci zdůraznili, že kupovali bytové jednotky a související spoluvlastnické podíly na bytovém domě a pozemcích s vědomím, že bytové jednotky a bytový dům jsou po celkové rekonstrukci, a proto nelze očekávat, že se v nejbližších letech na bytovém domě či bytových jednotkách budou projevovat závažné vady, se kterými bude spojena nutnost rozsáhlé rekonstrukce bytového domu či bytových jednotek a nutnost vynaložit významné náklady na opravu.2. Žalobci uvedli, že na jaře roku 2022 se na bytovém domě projevila vada střechy, v jejímž důsledku zatéká zejména srážková voda do konstrukcí budovy, do mezivrstev střešního pláště a dochází k nežádoucí tvorbě kaluží na povrchu střechy. V důsledku této vady zatéká do jednotlivých bytových jednotek tak, že v bytových jednotkách se na stropech nacházejí mokré mapy, v některých bytových jednotkách dokonce voda odkapává ze stropu na zem. Vada střechy spočívá zejména v nehomogenních spojích PVC, které daly vzniknout další vadě spočívající v rozevření spoje fólií a vytvoření perforace pro zatékání. Vada rovněž spočívá v ukotvení fólie v rozporu s výpočtem na sání větru, což vede k nedostatečnému přilnutí fólie k povrchu střechy, zejména v rohových a krajových oblastech střechy a rovněž to vede k pokroucení a vytrhávání dalších kotevních prvků. Dále vada spočívá v absenci rohové lišty u atiky, v důsledku čehož je fólie volně přetažena přes okraj atiky a dochází k jejímu namáhání přes hranu při dilatačních pohybech. Dále vada spočívá v nevyspádování pláště v shodu s normou ČSN 731901. Dále se na budově vyskytla vada spočívající v nepřiléhání kanalizačních potrubí dostatečně těsně, což vede k tomu, že kolem střešního vtoku vniká do stavby střešního pláště vlhkost a při případném zahlcení dešťové kanalizace dochází k vnikání většího množství vody do střešního pláště. Rovněž se na budově vyskytla vada, opracování prostupů, které nejsou provedeny v souladu s konstrukčními předpisy. Na prostupové chráničky jsou použity prvky typu PVC-KG, které nejsou odolné vůči UV záření. Nesprávně je řešeno napojení na střešní výlezy.3. K vadám střechy bylo vypracováno několik odborných zpráv, které osvědčují, že se jedná o skryté vady, které byly zjistitelné pouze hloubkovou sondáží střechy, tedy nikoliv poznatelné běžnou prohlídkou povrchu a tyto vady se na střeše vyskytují dlouhodobě, tedy v období před prodejem bytových jednotek žalovanou žalobcům. Střecha bytového domu se nachází v havarijním stavu, proto bylo na schůzi společenství vlastníků jednotek , adresa, dne , datum, rozhodnuto o opravě střechy. Na nákladech opravy střechy se budou jednotliví vlastníci bytových jednotek podílet podle výměry bytové jednotky, kterou vlastní. Žalobci uvedli, že na bytové jednotky, které mají výměru cca 88,6 m², což jsou jednotky žalobců a), dále b) a c) (manželé), dále žalobců c) a d) (manželé), dále žalobce g) připadá pravděpodobný náklad ve výši přibližně 100 000 Kč a na bytovou jednotku žalobců h) a i) (manželé) připadá pravděpodobný náklad ve výši 81 828 Kč, náklad na 1 m² činí cca 1 130 Kč. Náklad připadající na jednu bytovou jednotku hradí její vlastníci buď ze svých úspor přímo SVJ, nebo prostřednictvím úvěru, který si SVJ muselo na opravu střechy sjednat. Žalobci oznámili žalované vady dopisem ze dne 24. 5. 2022 a tímto dopisem rovněž uplatnili vůči žalované právo z vadného plnění představované přiměřenou slevou z kupní ceny. Žalobce a), dále žalobci b) a c) (manželé), žalobci d) a e) (manželé), žalobce g) (původně ještě s manželkou f) oznámili vady dopisem ze dne 24. 5. 2022 a požadovali přiměřenou slevu z kupní ceny, a to ve výši 100 000 Kč, a to tak, že žalobce a) požadoval po žalované zaplacení částky 100 000, dále manželé – žalobci b) a c) požadovali po žalované zaplacení 100 000 Kč. Žalobci d) a e) požadovali po žalované zaplacení 100 000 Kč a žalobce g), původně ještě s manželkou žalobkyní f) požadovali po žalované zaplacení 100 000 Kč. Dopisem ze dne 8. 6. 2022 oznámili vadu a uplatnili právo z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 81 828 Kč manželé – žalobci h) a i). Žalovaná odmítla jak vytčení vad, tak žádost o poskytnutí přiměřené slevy z kupní smlouvy dopisem ze dne 31. 5. 2022. Žalobci vyzvali žalovanou ke splnění povinnosti předžalobní výzvou, kde uvedli lhůtu plnění do dne 15. 6. 2022. Žalovaná rovněž jednotlivým žalobcům požadované částky z titulu slevy z kupních cen neuhradila. Žalobci zdůraznili, že jim nebylo před podpisem kupní smlouvy umožněno provádět kontrolu střechy, neboť byly správcem bytového domu, který zajišťoval prohlídky bytového domu před prodejem bytů, upozorněni, že prohlídku střechy nelze realizovat z bezpečnostních důvodů, neboť zde hrozí pád ze střechy, a žalovaná nemá možnost se pro takovýto úraz zájemců o koupi bytu pojistit.4. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná na svoji obranu zejména uvedla, že pokud jde o vytýkané vady, není si jich žalovaná jakkoliv vědoma. Tvrzení žalobců o neumožnění prohlídky střechy je absurdní, pouze k ní při standardních prohlídkách nedocházelo, pakliže si ji kupující výslovně nevymínili. Dále žalovaná uvedla, že pokud by měla tvrzení žalobců o vadách platit, jedná se spíše o vady zjevné než skryté. Žalovaná uvedla definici zjevných vad, že se jedná o vady zřejmé na pohled, případně vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Dále žalovaná uved