15 CO 406/2021-358 — Městský soud v Praze

1. Soud prvního stupně výrokem I. napadeného rozsudku zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9% ročně od [datum] do zaplacení. Výrokem II. uložil žalobkyni, aby žalované uhradila náklady řízení ve výši [částka] a výrokem III. pak žalobkyni uložil zaplatit náhradu nákladů řízení státu ve výši [částka]. 2. Takto rozhodl o žalobě, kterou žalobkyně odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřela se [právnická osoba] a. s., nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v budově vez č.p./č. e. na pozemku parc. [číslo] v kat. úz. [část obce], obec Praha v prvním nadzemním podlaží této budovy. Následně předmětné nebytové prostory byly převedeny na žalobkyni, která dne [datum] uzavřela s žalovanou nájemní smlouvou ohledně pronájmu těchto nebytových prostor. Žalovaná předmětný prostor převzala bez výhrad a způsobilý k podnikání. V nájemní smlouvě se žalovaná zavázala užívat pronajaté prostory k dohodnutému účelu, chránit je před poškozením, v případě jejich poškození odpovídat za vzniklou škodu a po ukončení nájmu pronajaté prostory žalobkyni vrátit nejpozději ke dni skončení nájmu, a to ve stavu, v jakém je převzala. Prostory byly žalované pronajaty čisté, nepoškozené a vymalované. Žalovaná své podnikání v těchto prostorech provozovala několik let, aniž žalobkyni upozornila na to, že by tyto prostory nebyly schopné užívání. Žalovaná nájemní smlouvu bez uvedení důvodu vypověděla, avšak pronajaté prostory žalobkyni nepředala. Při jejich kontrole žalobkyně zjistila, že jsou ve velmi špatném stavu. Žalovaná je užívala v rozporu s uzavřenou nájemní smlouvou, čímž došlo k jejich nadměrnému opotřebení, a to v takovém rozsahu, že prostory bez opravy nebyly schopné dalšího užívání. Žalobkyně několikrát žalovanou upozornila, že jí pronajaté prostory nevrátila ve stavu, v jakém je převzala, že žalobkyně musela na jejich znovu zprovoznění vynaložit značné náklady. Žalovaná však na upozornění a výzvy žalobkyně k uhrazení vzniklé škody, kterou znalec vyčíslil částkou [částka], nereagovala a vzniklou škodu žalobkyni neuhradila. 3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala co do důvodu ani výše. Namítla, že nájemní smlouva je neplatná, neboť byla uzavřena na základě neplatného právního předpisu. Tvrdila, že předmětné prostory nepřevzala bez výhrad a ve stavu způsobilém k podnikání. V pronajatých prostorech současně s žalovanou pobývala ruskojazyčná společnost, která rušila právo žalované předmětné prostory užívat. Zaměstnanci této společnosti rozdělávali otevřený oheň na podlaze, která následně praskala, zacházeli bezohledně s vnitřními stěnami a odebírali elektrickou energii v rozporu s normami. Žalovaná se do předmětných prostor mohla nastěhovat až v červenci [rok] poté, kdy je opustila uvedená ruskojazyčná společnost. Žalovaná na své náklady odstranila většinu škod způsobených touto společností tak, aby v nich mohla provozovat autoservis. Žalovaná v únoru [rok] nájemní smlouvu vypověděla, avšak mezi smluvními stranami nebyl sepsán žádný předávací protokol, a to z důvodů na straně pronajímatele. Žalobkyně poté zaslala žalované svou výpověď nájmu, který měl skončit ke dni [datum]. Současně žalovanou vyzvala, aby pronajaté prostory uvedla do původního stavu. V říjnu 2018 žalované zaslala dopis, v němž uvedla vady, které měl pronajatý prostor mít ke dni předání, a které měla způsobit žalovaná. Žalovaná uplatněný nárok odmítla s tím, že žalobkyně neprokázala, že žalovaná tvrzené vady způsobila a odpovídá za žalobkyní tvrzenou škodu. 4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vyšel ze zjištění, že dne [datum] byla mezi [právnická osoba], a. s., jako pronajímatelem a žalovanou, jako nájemcem, uzavřena nájemní smlouva ohledně nebytových prostor vymezených na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e. zapsaného na [list vlastnictví] a dále ohledně pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] na [list vlastnictví], to vše na adrese [adresa]. Uvedené nebytové prostory byly ke dni [datum] na základě dohody o zrušení a vypořádání vlastnictví rozděleny a na základě prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek byly vytvořeny dva samostatné nebytové prostory – jednotky č. N/1 a č. N/2, přičemž předmětem nájmu byla nebytová jednotka č. N/2 v prvním nadzemním podlaží. V nájemní smlouvě bylo ujednáno mimo jiné, že o předání pronajímaných prostor bude sepsán předávací protokol. Dále byla ujednáno, že žalovaná je povinna předmětné prostory užívat ke své podnikatelské činnosti tak, ab nedocházelo k jejich nadměrnému opotřebení, tyto udržovat v řádném stavu, na své náklady provádět potřebné opravy do částky [částka] Smluvní strany se dále dohodly, že ke dni skončení pronájmu žalovaná předmětné prostory předá žalobkyni vyklizené a ve stavu, v jakém je převzala s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Byla sjednána i tříměsíční výpovědní doba. V době, kdy byla uzavřena nájemní smlouva s žalovanou, užívala část předmětného nebytového prostoru společnost [právnická osoba], a to na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum]. Jmenovaná společnost nájemní smlouvu vypověděla ke dni [datum] O předání užívaných prostor byl dne [datum] sepsán předávací protokol, v němž mezi vadami bylo uvedeno, že byla předělána kancelář, z prostor byly odvezeny plovoucí podlahy a dále, že bude dodatečně vyúčtována elektřina, plyn a voda. Část prostor, které tato společnost užívala, jí byla pronajata prostřednictvím realitního makléře [jméno] [příjmení], který si před pronájmem pořídil fotodokumentaci stavu těchto prostor. V řízení předložil fotografie pořízené dne [datum], z nichž bylo zřejmé, že stav těchto prostor odpovídal jejich běžnému užívání. Při své svědecké výpovědi si již nevybavil, jak byly tyto prostory vytápěny. Po srovnání s fotografiemi, které pořídil [datum] po skončení nájmu žalované, si svědek vybavil, že prostory byly před pronájmem v roce [rok] čistější a rovněž podlaha byla v lepším stavu. 5. Žalovaná vypověděla nájemní smlouvu dne [datum] z důvodu, že žalobkyně jako pronajímatel porušovala její povinnosti ze smlouvy a poukázala i na neplatné uzavření nájemní smlouvy. Na tuto výpověď vzápětí reagovala žalobkyně, kdy nájemní smlouvu vypověděla ke dni [datum] z důvodu nezájmu na dalším setrvání v nájemním vztahu. Po skončení nájmu nedošlo k protokolárnímu předání a převzetí předmětných prostor. 6. Soud prvního stupě vyslechl řadu svědků k tomu, v jakém stavu se prostory pronajaté žalované nacházely v době započetí pronájmu a následně pak po jeho skončení. Tyto svědecké výpovědi pak, vyjma výpovědi svědka [příjmení], hodnotil jako nevěrohodné, neboť se jednalo o osoby, které měly nějaký vztah k účastníkům řízení, z něhož pak plynul jejich zájem na projednávané věci. Svědecké výpovědi se navzájem rozcházely a nebylo na jejich základě možné zjistit, jaký byl stav předmětných prostor v době započetí pronájmu ani jaký byl jejich stav době jeho skončení. 7. Žalobkyně nechala ocenit náklady nezbytné k odstranění vad, které v předmětných prostorech zjistila po skončení nájmu žalovanou, a to znaleckým posudkem zpracovaným doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc. Znalec při ocenění stavebních vad vycházel z fotodokumentace pořízené žalobkyní [datum] [rok], kdy prostory byly pronajaty žalované, ze stavební dokumentace, z osobní prohlídky, smlouvy o pronájmu a z vlastní fotodokumentace. Znalec konstatoval, že předmětné prostory ke dni [datum] trpěly vadami, na jejichž opravu by musela být vynaložena částka [částka]. 8. Žalobkyně v srpnu [rok] a následně v říjnu [rok] vyzvala žalovanou k úhradě škody, která jí vznikla tím, že žalovaná neuvedla pronajaté prostory po skončení nájmu do stavu, v jakém je převzala při jeho zahájení. Žalovaná rozporovala znalecký posudek a odmítla jakoukoli odpovědnost za vzniklou škodu s tím, že zjištěné vady jdou na vrub společnosti, která měla předmětné prostory pronajaty před žalovanou, a žalovaná sama předmětné prostory opustila ve stavu odpovídajícímu běžnému opotřebení. 9. Takto zjištěný skutkový stav věci soud prvního stupně po právní stránce posuzoval dle § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo], § 2293 a § 2913 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). 10. Nejprve se zabýval žalovanou namítanou neplatností nájemní smlouvy, když tato byla uzavřena podle zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který v době uzavření nájemní smlouvy již byl zrušen. Předmětnou smlouvu posoudil ve smyslu § 555 odst. 1 o. z. podle jejího obsahu, a dospěl k závěru, že v ní obsažená ujednání jsou dostatečně určitá, stejně jako předmět nájmu, způsob jeho užívání a způsob hrazení nájemného. Shledal proto, že nájemní smlouva byla uzavřena platně, zejména když žalovaná netvrdila žádné jiné konkrétní okolnosti, které by měly mít vliv na platnost této smlouvy. 11. Dále se soud prvního stupně zabýval aktivní legitimací žalobkyně k podání této žaloby, když žalovaná poukazovala na to, že žalobkyně není výlučným vlastníkem pronajímaných nebytových pr