16 CO 60/2022-462 — Městský soud v Praze

1) Napadeným rozsudkem výrokem I. byla žaloba vůči druhé žalované o zaplacení částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení za dobu od [datum] do zaplacení zamítnuta. Výrokem II. byla uložena první žalované povinnost zaplatit žalobkyni [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Výrokem III. žaloba co do částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení zamítnuta. Výrokem IV soud rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, výrokem V. a VI. bylo žalobci uloženo nahradit České republice 74 % nákladů a první žalované 26 % nákladů vynaložených státem na znalečné, jejichž konkrétní výše bude stanovena samostatným usnesením. 2) Takto soud rozhodl o žalobě doručené soudu dne [datum], kterou se žalobkyně (dále též„ [anonymizováno]“) původně proti třem žalovaným (ještě [anonymizována čtyři slova], dále též„ [anonymizováno]“) domáhala zaplacení částky [částka] s příslušenstvím, s příslušenstvím, které vynaložila jako investice na zprovoznění školní budovy - [anonymizováno] pod [anonymizováno], který následně užívala na základě podnájemní smlouvy a v současné době na základě nájemní smlouvy. Pro zahájení výuky od září [rok] bylo nezbytné provést stavební úpravy a činnosti podmiňující zprovoznění školy. Požadovala jednak prostředky, které vynaložila sama na jí užívanou část budovy a jednak jednou polovinou společně s [anonymizována tři slova] na rekonstrukci školní jídelny. Podáním doručeným soudu [datum] vzala žalobkyně žalobu směřující vůči [anonymizováno] zpět, a řízení bylo proti této žalované s požadavkem na zaplacení [částka] s příslušenstvím zastaveno. Následně též vzala zpět žalobu co do částky [částka] s příslušenstvím a soud řízení v tomto rozsahu zastavil. 3) V předmětném řízení tak zůstala částka 1 548 848 jako samostatná investice a dále částka [anonymizována dvě slova], [částka], kterou investovala jako podíl na investicích do rekonstrukce školní jídelny. 4) První žalovaná navrhovala žalobu zamítnout původně s tím, že žalobce nemá žádný právní titul k užívání nemovitosti a následně, že se může vynaložených prostředků domáhat po skončení nájemního vztahu. Dále vznesla námitku promlčení s tím, že nájemní vztah mezi první žalovanou a nájemcem [anonymizováno] započal až [datum], stejně tak jako podnájemní vztah žalobkyně s [anonymizováno] a obč. zák. neobsahoval žádné speciální ustanovení, kterým by upravoval vztah mezi pronajímatelem a podnájemcem, pokud jde o případné rekonstrukce či zhodnocení předmětu pronájmu. Nárok žalobkyně by mohl vyplývat pouze z titulu bezdůvodného obohacení a promlčecí doba počala plynout ihned po provedení té které investice, neboť vynaložením investic do cizí nemovitosti bez právního důvodu vzniká vlastníku bezdůvodné obohacení v okamžiku, kdy ke zhodnocení došlo. Bezdůvodné obohacení vzniklé provedením investic či opravami v období do [datum] tak je promlčeno s ohledem na podání žaloby [datum]. Dále též zpochybňovala aktivní legitimaci žalobkyně, pokud jde o investice či zhodnocení školní jídelny s odkazem na dohodu, kterou uzavřela s [anonymizováno] s tím, že jí žalobce jednu polovinu vložených investic uhradí formou podnájmu. 5) Druhá žalovaná taktéž namítala žalobu zamítnout s ohledem na nedostatek své pasivní věcné legitimace. 6) Soud provedl dokazování výslechem manažera žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] a zjištění z této výpovědi popsal pod body 21 až 34, zejména, že v březnu [rok] byli vyzváni, aby se zúčastnili výběrového řízení, při kterém vystupovali společně s [anonymizováno] a předkládali společný projekt. Na základě výsledku výběrového řízení radnice [obec a číslo] přidělila areál školy [anonymizováno] s tím, že bude využíván společně s [anonymizováno]. Ihned započali jednat s prvním žalovaným o úpravách a opravách některých částí budovy, jež byly nutné z hygienických důvodů. Zaměřili objekt a nechali vypracovat stavební a projektovou dokumentaci pro první 3 etapy rekonstrukce. První etapa proběhla do září a druhá etapa byla dokončena v prosinci [rok] (stravovací pavilon). K realizaci třetí etapy již nedošlo. Na základě investic do [anonymizováno], kterou užívala výhradně žalobkyně- vybudovali hygienické zařízení, sprchy a toalety, 2 baletní zkušebny, rekonstrukci elektroinstalace, osvětlení, položení nových podlahových krytin a vymalovali. Rekonstrukce probíhala od dubna [rok] do prosince [rok], kdy byl dokončen stravovací areál. Kolaudace všech úprav proběhla [datum]. Žalobkyně provedla vyúčtování všech vložených investic, a to znaleckým posudkem Ing. [jméno] [jméno], kterého doporučila radnice [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], a bylo přislíbeno, že tyto prostředky budou řádně uhrazeny. Následně v červnu [rok] byla uzavřena podnájemní smlouva s [anonymizováno], když bylo dohodnuto, že jako nájemce bude vystupovat [anonymizováno] a [anonymizováno] bude podnájemce. K předání budovy došlo prostřednictvím [právnická osoba], která spravovala obecní majetek. Bylo jim předáno asi 200 klíčů od budovy. Žádný zápis se nepořizoval. [ulice] povolení bylo vydáno pro [anonymizováno] jakožto stavebníka, ovšem kolaudace již proběhla s [anonymizováno] jakožto stávajícího nájemcem objektu. Na jídelnu činil podíl vzájemných nákladu 50 % ku 50 % s [anonymizováno]. 7) Skutková zjištění učiněná z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud popsal pod body 35 až 42. Svědek vypovídal ohledně placení nájemného, když celá záležitost byla vyřešena dohodou o narovnání mezi žalobcem a [anonymizováno]. Jako účetní po obdržení faktury zjišťoval u oprávněných osob, zda jsou fakturovány práce, které byly skutečně realizovány. 8) Svědek [příjmení] [jméno], ředitel [anonymizováno] potvrdil, že měli o pronájem budovy zájem, ale byla pro jejich potřeby příliš velká, takže do výběrového řízení vstupovali s tím, že se na pronájmu budou podílet s dalším subjektem, [anonymizováno]. Budovu si byl před výběrovým řízením prohlédnout, v té době již byla několik let prázdná. Do budovy se nastěhoval o prázdninách, když žalobkyně započala s úpravami budovy již dříve. Každá ze škol užívala svoji část, v podstatě si budovu rozdělili na pravou a levou část. Mezi [anonymizováno] a [anonymizováno] vznikla dohoda o úhradě nákladů spojených s rekonstrukcí jídelny v poměru 50: 50, a tyto náklady byly ze strany žalobce uhrazeny. 9) Ze spisu Obvodního soudu pro Prahu 5, sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že [ulice] část [obec a číslo] se domáhala vůči [anonymizováno] vyklizení předmětné nemovitosti, když žalobě ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze bylo vyhověno s tím, že podnájemní smlouva ze dne [datum] je absolutně neplatná. Dovolání bylo odmítnuto. Ústavní soud nálezem ze dne [datum], sp. zn. III ÚS 3900/12 rozsudky obecných soudů zrušil s tím, že pokud soudy shledaly neplatnost nájemní smlouvy uzavřené mezi Městskou částí a [anonymizováno] ze dne [datum] z důvodu nepřesného vymezení předmětu nájmu, takovýto postup je extrémně formalistický a určil, že nájemní smlouva ze dne [datum] je platná. Po tomto rozhodnutí Ústavního soudu [ulice] část [obec a číslo] vzala žalobu zpět. 10) Účastníci učinili nesporným, že žalobce předmětné nemovitosti stále užívá, byť je vedeno další řízení o jejich vyklizení. Z dohody ze dne [datum] mezi žalobcem a [anonymizováno] soud zjistil, že [anonymizováno] uhradí [anonymizováno] formou nájemného 50% nákladů na rekonstrukci jídelny. Z dohody o narovnání uzavřené též mezi žalobcem a [anonymizováno] ze dne ze dne [datum] zjistil, že si účastníci urovnali sporné nároky ohledně nájemného. Za spornou byla označena též skutečnost, zda má [anonymizováno] nárok na vrácení částky [částka], kterou postupně převedla na účet [anonymizováno] v souvislosti s rekonstrukcí jídelny. Strany se narovnaly v tom smyslu, že celková částka ve výše uvedené výši je považována za sjednaný podíl [anonymizováno] na rekonstrukci jídelny v [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] prohlásil, že nepožaduje a nebude požadovat od [anonymizováno] její vrácení, zúčtování ani započtení proti jiným platbám s tím, že bude zohledněna po provedení vyúčtování technického zhodnocení budovy ze strany vlastníka, respektive [anonymizována dvě slova] [obec a číslo]. 11) Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [jméno] ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce investoval do rekonstrukčních prací na samotné budově částkou [částka] a rekonstrukce kuchyně a jídelny si vyžádala [částka]. Tento posudek však pro absenci doložky ve smyslu § 127a o.s.ř. soud hodnotil pouze jako listinný důkaz. Soud taktéž provedl dokazování stavebním povolením, nabídkovým rozpočtem a fakturami za provedené práce a k jejich zhodnocení ustanovil znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]. 12) Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] znalce z oboru ekonomika a stavebnictví Ing. [jméno] [příjmení] ve znění druhého dodatku tohoto posudku ze dne [datum] soud zjistil, že nemovitosti, které jsou dle územního plánu školským zařízením, se na trhu nemovitostí obchodují zcel