20 CO 306/2022-284 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu s návrhem, aby byla žalované uložena povinnost odstranit vadu, spočívající v překračování hygienického limitu hladiny akustického tlaku a kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí v bytové jednotce [číslo] v budově [adresa] na pozemku p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území a obec Jihlava, žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům [anonymizována dvě slova], ohledně [částka] žalobu zamítl a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Současně uložil účastníkům povinnost zaplatit [země] na náhradu nákladů řízení, žalobcům ve výši [částka] a žalované ve výši [částka]. Žalobci se eventuálním žalobním petitem domáhali na žalované (dříve pod názvem [právnická osoba]) odstranění uvedených vad nebo slevy z kupní ceny uvedené bytové jednotky, kterou koupili od její právní předchůdkyně [anonymizováno], s.r.o. kupní smlouvu ze dne [datum] ve výši [částka]. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby a popřela existenci uplatněných vad, které následně označila za zjevné vady, jež nebyly uplatněny bez zbytečného odkladu. 2. Soud I. stupně na základě důkazních zjištění, popsaných v odstavcích 4. až 12. rozsudku, s odkazem na § [ustanovení pr. předpisu] a [ustanovení pr. předpisu], [anonymizováno] technických požadavcích na stavby konstatoval, že znaleckým posudkem bylo prokázáno překročení norem stanovených pro akustický tlak a kročejovou neprůzvučnost v předmětné bytové jednotce. Dovodil, že se jedná [anonymizováno] vady skryté, které nebyly zřejmé v době převzetí nemovitosti kupujícími, ale projevily se teprve při jejím užívání. Při běžné prohlídce bytové jednotky s vynaložením obvyklé pozornosti žalobci nemuseli vadu poznat, neboť vydávaný hluk je závislý na přítomnosti a pohybu osob v sousedním bytě. Vadu, spočívající v nadměrné hlučnosti z odpadní šachty sousedící s ložnicí, uplatnili žalobci dne [datum] a v předžalobní výzvě ze dne [datum] žalobci uplatnili rovněž vadu, spočívající v překročení limitů kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí, oznámili tedy vady včas v souladu s [ustanovení pr. předpisu] v pětileté lhůtě běžící od zápisu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí dne [datum]. Okolnost, zda žalobci uzavřeli kupní smlouvu v postavení spotřebitele, označil soud I. stupně za irelevantní, a k otázce odstranitelnosti vad uvedl, že podle znaleckého posudku lze vadu, spočívající v nedostatečné kročejové neprůzvučnosti, odstranit proříznutím spojení roznášecí vrstvy podlahy s obvodovými stěnami a doplněním okrajových pásků, pokud však došlo k selhání části či celé separační vrstvy na styku se stropní konstrukcí, bylo by nutné vybourat celou podlahu ložnice v bytě [číslo] v 3. NP (nad předmětným bytem). Žalovaný navrhl odstranění vady vybudováním podhledu, s čímž žalobci nesouhlasili, neboť by přišli [anonymizováno] část zaplacené obytné plochy. Vadu, spočívající v překročení maximální hladiny akustického tlaku při vypouštění vany v koupelně bytu [číslo] by bylo dle znaleckého posudku možné odstranit vybudováním předstěny před stávající stěnu, kde se nachází problematické potrubí, což by bylo spojeno s poměrně velkou ztrátou obytné plochy ložnice, čímž by došlo z hlediska běžného užívání ke znehodnocení ložnice. Soud I. stupně konstatoval, že při opravě vad tímto způsobem by došlo k výraznému zásahu do užívání bytové jednotky a jedna vada (nedostatečná kročejová neprůzvučnost, překročení maximální hladiny akustického tlaku) by byla nahrazena jinou vadou (menší výměrou bytové jednotky, než jaká byla uvedena v kupní smlouvě). Takovou úpravu věci nelze, má-li cílem odpovědnosti prodávajícího za vady být plnění bez jakýchkoliv vad tak, aby koupená věc měla sjednané vlastnosti, označit za odstranění vady ani ji nelze uskutečnit proti vůli kupujícího jako vlastníka věci (viz rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]) Uzavřel, že uplatněné vady je třeba považovat za vady neodstranitelné a proto žalobu s návrhem na odstranění vad zamítl. 3. Slevu z kupní ceny poté soud I. stupně stanovil volnou úvahou na základě rozhodovací praxe, neboť zákon pro určení výše slevy, přiznávané z titulu odpovědnosti za vady, nestanoví žádné obecné pravidlo a přiměřenost slevy z kupní ceny je otázkou právní a nikoliv znaleckou. V souladu se zásadou legitimního očekávání postupoval při výpočtu slevy shodně jako v obdobném již soudy řešeném případě (rozsudek Okresního soudu v Jihlavě ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]) Dovodil, že základem pro zjištění výše slevy z kupní ceny je hodnota vadného zboží (díla) oproti hodnotě bezvadného zboží (díla) ve sjednané době plnění. Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy je zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad a to, jak omezují či komplikují užívání nebo snižují životaschopnost věci, v úvahu lze vzít i další okolnosti vyplývající z posuzování konkrétního případu. Základním požadavkem, který je při určení výše slevy nutné mít na paměti, je, že by objednateli měla být prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka], sp. zn. [spisová značka]). Při stanovení výše slevy z kupní ceny je třeba zohlednit rovněž nezbytnost osobní účasti žalobců při odstraňování vad, omezení, případně vyloučení možnosti užívání bytu v průběhu oprav, včetně omezeného využití obvyklých užitných, funkčních, estetických a dalších vlastností bytové jednotky od jejího nabytí kupní smlouvou (tzv.„ faktor pohody“, viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka]). Soud I. stupně vyšel při stanovení výše slevy z ceny z kupní cenu bytové jednotky ve výši [částka], odpovídající hodnotě bezvadného díla, a zohlednil náklady ve výši [částka], které by bylo nutné vynaložit dle znaleckého posudku na odstranění vad. Tuto částku navýšil [anonymizována dvě slova] na [částka], neboť sleva z kupní ceny není prostým odrazem nákladů na opravu, do nichž nebyly promítnuty náklady spojené s pobytem žalobců mimo byt,„ faktor pohody“, náklady na úklid, riziko poškození nábytku při demontáži a případná úprava některých částí nábytku. K této částce je dále přičtena sleva 5 % z kupní ceny bytu ve výši [částka], jelikož došlo k překročení limitních hodnot u akustického tlaku [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova]) a u kročejové neprůzvučnosti [anonymizováno] 4 [anonymizována dvě slova]). Na základě tohoto výpočtu žalobcům soud I. stupně přiznal slevu z kupní ceny ve výši [částka] ([anonymizována dvě slova] + [anonymizována dvě slova]) a ve zbytku uplatněného nároku co do částky [částka] žalobu zamítl. 4. Podle § 148 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.) přiznal soud I. stupně s odkazem na částečný úspěch obou sporných stran státu náhradu nákladů řízení (znalečné a svědečné v celkové výši [částka]) vůči každé sporné straně jednou polovinou se zohledněním žalobci zaplacené zálohy na znalečné. Obdobně rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. [anonymizováno] náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem se závěrem, že žalobci byli neúspěšní ohledně nároku na odstranění reklamované závady a úspěšní ohledně nároku na slevu z kupní ceny, neboť výše přiznaného plnění závisela na úvaze soudu a na znaleckých posudcích. 5. Proti rozsudku podali včasné odvolání obě sporné strany. Žalovaná se odvolala proti části vyhovujícího výroku rozsudku spolu se zamítavým výrokem [anonymizováno] odstranění vad a proti výrokům [anonymizováno] náhradě nákladů řízení. Namítla s odkazem na judikaturu (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka], [spisová značka]), že žalobci uplatnili ve svých reklamacích právo na odstranění vad a nedošlo k žádné změně, jež by umožnila uplatněné právo změnit. Podle znaleckého posudku jde [anonymizováno] vady technicky odstranitelné a žalovaná přišla rozhodnutím soudu I. stupně [anonymizováno] možnost jejich dodatečného bezplatného odstranění. Žalovaná rovněž nesouhlasila s výší slevy z kupní ceny, která má odpovídat nákladům na odstranění vad, jak byla stanovena znaleckým posudkem. Konečně žalovaná dovozovala, že byla zcela úspěšná stran návrhu na odstranění vad a z jedné třetiny úspěšná ohledně slevy z ceny, proto má právo na náhradu nákladů řízení. Navrhla, aby odvolací soud napadené výroky rozsudku soudu I. stupně změnil tak, že jí uloží povinnost odstranit předmětné vady nebo zaplatit žalobcům [částka] nebo, aby je zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. 6. Žalobci navrhli potvrzení napadených výroků rozsudku [anonymizováno] věci samé. Ve vyjádření k odvolání zdůraznili, že smluvní vztah účastníků se řídí §§ 2106 a 2107 o.z. a žalovaná ve lhůtě jimi uvedené, potažmo třicetidenní lhůtě od uplatnění reklamace, dané [ustanovení pr. předpisu] [anonymizováno] ochraně spotřebitele, k opravě vad nepřistoup