20 CO 324/2021-189 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem nahradil soud I. stupně projev vůle žalovaného uzavřít se žalobkyní jako prodávající kupní smlouvu ideální poloviny pozemků parcelní [číslo] parcelní [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v katastrálním území Košíře, obec Praha, za kupní cenu ve výši [částka], a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka]. Žalobkyně se uvedeného nároku domáhala z titulu svého předkupního práva spoluvlastnice ideální poloviny nemovitosti, které mělo být porušeno prodejem sporné části nemovitosti jejím synovcem [jméno] [příjmení] žalovanému kupní smlouvou ze dne [datum]. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby a tvrdil, že žalobkyni v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy dne [datum] zaslal písemnou nabídku na využití předkupního práva s návrhem kupní smlouvy, kterou si v úložné době nevyzvedla, tudíž došlo k naplnění rozvazovací podmínky této kupní smlouvy a dne [datum] uzavřeli její účastníci kupní smlouvu identickou, čímž nebylo předkupní právo žalobkyně porušeno. 2. Soud I. stupně skutkově uzavřel, že žalobkyně je spoluvlastnicí sporných nemovitostí a druhý spoluvlastník [jméno] [příjmení] mladší svůj podíl na nemovitosti prodal kupní smlouvou ze dne [datum] žalovanému za kupní cenu [částka]. Žalobkyni zaslal výzvu k uplatnění předkupního práva dne [datum] spolu s návrhem kupní smlouvy (ze dne [datum]). [jméno] [příjmení] a žalovaný dne [datum] souhlasně prohlásili, že došlo k naplnění rozvazovací podmínky kupní smlouvy - výzva k využití předkupního práva nebyla doručena žalobkyni - a tato smlouva pozbyla účinnosti. Soud I. stupně s odkazem na § 1124 odst. 1, 2143, 2144 a 2147 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.) konstatoval, že způsob, jakým bylo žalobkyni nabídnuto (využití) předkupního práva„ lze označit v rozporu s právními předpisy“. Důvodem toho shledal nemožnost žalobkyně seznámit se s obsahem kupní smlouvy, když [jméno] [příjmení] dovodil z pouhého nedoručení výzvy a návrhu kupní smlouvy žalobkyni, že nemá zájem na uplatnění předkupního práva. S odkazem na § [číslo] o.z dovodil, že podmínky kupní smlouvy byly známy až dne [datum], kdy byla uzavřena (další) kupní smlouva ohledně předmětných nemovitostí. Uzavřel, že žalobkyni nebyla řádně učiněna nabídka využití předkupního práva, proto žalobě vyhověl a podle § 142 odst. l zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o.s.ř.) přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení v podrobné specifikaci, uvedené v odstavci 10 rozsudku. 3. Proti rozsudku podal žalovaný včasné odvolání. Namítl, že zaslaná výzva k uplatnění předkupního práva, k jejímuž datu byla účinná uzavřená kupní smlouva ze dne [datum], se dostala do dispoziční sféry žalobkyně. Smlouva ze dne [datum] pozbyla účinků v důsledku naplnění přípustné rozvazovací podmínky a mezi jejími účastníky byla poté dne [datum] uzavřena identická kupní smlouva, čímž nebylo předkupní právo žalobkyně nijak dotčeno. Žalovaný zdůraznil, že žalobkyně zásadně nepřebírá poštu a mnoho let obstruuje a maří vypořádání podílu v rámci probíhajícího řízení, aniž spoluvlastníkovi cokoliv hradí za užívání celé nemovitosti. Odvolatel navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, žalobu zamítl a přiznal mu náhradu nákladů řízení. 4. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku soudu I. stupně ve výroku o věci samé. K věci uvedla, že účastníci kupních smluv o nemovitosti jednali ve snaze obejít její předkupní právo a jejich snahou bylo, aby se s podmínkami kupní smlouvy neseznámila. Žalobkyně žádnou výzvu k vyzvednutí dopisu, jenž měl obsahovat výzvu k využití předkupního, prostřednictvím pošty neobdržela a prodávající [jméno] [příjmení] nevyužil jiného možného způsobu jí tuto výzvu učinit, například telefonicky nebo prostřednictvím jejího zástupce v řízení o vypořádání spoluvlastnictví. Z nedoručení výzvy nemohl [jméno] [příjmení] dospět k závěru, že žalobkyně nemá zájem o využití svého předkupního práva, když v rámci uvedeného řízení naopak usilovala o scelení svého vlastnického práva k nemovitosti, v níž dlouhodobě bydlí a má k ní silný citový vztah. Žalobkyně zdůraznila, že ve smyslu § 2143 o.z. byly podmínky kupní smlouvy známy až uzavřením smlouvy ze dne [datum], v souvislosti s níž jí nebyla dána nabídka na využití předkupního práva a její předkupní právo tak bylo porušeno. 5. Žalobkyně podala včasné odvolání proti výroku o náhradě nákladů řízení s poukazem na to, že ve smyslu § 8 odst. l vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif měla být výše odměny advokáta stanovena z částky [částka], která představuje kupní cenu předmětu řízení. Navrhla, aby jí byla změnou rozsudku soudu I. stupně přiznána náhrada odměny advokáta ve výši [částka] za 9 úkonů právní služby. Žalovaný tomuto odvolání oponoval s přesvědčením, že ohledně výše odměny advokáta se uplatní § 9 odst. l písm. a) advokátního tarifu. 6. Z obsahu odvolání žalovaného se podává odvolací důvod ve smyslu § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. Odvolací soud proto z jeho podnětu přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně a řízení, které mu předcházelo, v intencích § 212 a § 212a o.s.ř. a odvolání shledal opodstatněným. Podle § 1124 o.z. ve znění, účinném v rozhodné době, převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Ze skutkových zjištění soudu I. stupně, zčásti zopakovaných a doplněných odvolacím soudem v souladu s § 213 odst. 2, 3 a 4 o.s.ř., vyplývá, že žalovaný a [jméno] [příjmení] uzavřeli ohledně sporné nemovitosti kupní smlouvu dne [datum] s rozvazovací podmínkou (předvídanou § 2145 o.z.) využití předkupního práva žalobkyní. Tohoto dne dospěla ve smyslu § 2143 o.z. povinnost prodávajícího nabídnout příslušný podíl na nemovitosti žalobkyni. Žalovaný doložil, že žalobkyni téhož dne zaslal výzvu k využití předkupního práva v souladu s [číslo] odst. 1 o.z. (nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu) s připojeným návrhem kupní smlouvy stejného obsahu, jako kupní smlouva ze dne [datum], na adresu jejího bydliště (adresa sporné nemovitosti) doporučenou zásilku, která byla pro žalobkyni uložena na poště dne [datum] a dne [datum] vrácena odesílateli (důkaz originálem obálky, doplněným zprávou pošty k ve smyslu § 205a odst. písm. d) o.s.ř. přípustnému důkaznímu návrhu žalovaného k prokázání doručení výzvy). 7. Podle § 570 odst. 1 o.z. právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde. Projev vůle dojde nepřítomnému adresátu tehdy, jestliže se dostane do sféry jeho dispozice, tedy tam, kde bude pro adresáta snadno dosažitelný (tzv. teorie dojití). V daném případě se dostala výzva žalovaného do sféry dispozice žalobkyně uložením zásilky na poště, o čemž jí byla podle poštovních údajů na obálce zanecháno dne [datum] oznámení. Okamžikem, kdy získala žalobkyně možnost se s výzvou seznámit, nastaly zamýšlené právní účinky tohoto právního jednání (účinnost výzvy), aniž by bylo rozhodné, zda se s ní fakticky seznámila (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 268/2011). Žalobkyně měla na základě uvedené výzvy možnost do tří měsíců zaplatit kupní cenu, sjednanou účastníky smlouvy ze dne [datum], a protože tak neučinila, její předkupní právo zaniklo. 8. Na tomto závěru nic nemění souhlasné prohlášení účastníků kupní smlouvy ze dne [datum] o pozbytí její účinnosti ze dne [datum], které bylo učiněno ve zjevném omylu ohledně naplnění rozvazovací podmínky, spočívající v nedoručení výzvy k využití předkupního práva. Toto prohlášení nemělo s ohledem na objektivní skutečnost doručení výzvy žádné právní účinky, kupní smlouva ze dne [datum] fakticky svých účinků nepozbyla a výslovnou vůli ji zrušit její účastníci v uvedeném prohlášení nevyjádřili. Kupní smlouvu, uzavřenou stejnými účastníky dne [datum], která má totožný předmět i z hlediska předkupního práva shodný relevantní obsah (cena, splatnost, podmínky plnění) jako kupní smlouva ze dne [datum], je pak na místě posoudit jako privativní novaci této smlouvy ve smyslu § 1902 o.z. při níž se již výzva k využití předkupního práva nemohla uplatnit, neboť obligační účinky smlouvy ze dne [datum] do jejího sjednání trvaly. Odvolací soud za daných skutkových okolností uzavřel, že předkupní právo žalobkyně v souvislosti s prodejem spoluvlastnického podílu na shora uvedených nemovitostech porušeno nebylo a proto rozsudek soudu I. stupně ve vyhovujícím výroku o věci samé podle § 220 odst. l písm. b) o.s.ř. změnil a žalobu zamítl. 9. Procesně úspěšný žalovaný má § 142 odst. l o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. V řízení o nahrazení projevu vůle směřujícího k uzavření kupní smlouvy se odměna advokáta stanoví podle sazby mimosmluvní odměny uvedené v § 7 advokátního tarifu z tarifní hodnoty určené podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu ve výši kupní ceny, za níž má být předmět smlouvy prodán (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 809/2015). Kupní cena předmětu řízení podle uvedených kupní smluv činila [částka] a odměna advokáta za úko