21 CO 393/2021-194 — Městský soud v Praze

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem výrokem I. zamítl žalobu co do částky [částka] s příslušenstvím, výrokem II. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s příslušenstvím specifikovaným v tomto výroku a výrokem III. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. 2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala proti žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s tvrzením, že z titulu smlouvy o pronájmu uzavřené s žalovanou dne [datum] ohledně užívání bytové jednotky o velikosti 34 m², 2+kk, nacházející se ve třetím podlaží domu na adrese [adresa] (dále jen„ byt“ a„ smlouva o pronájmu“), předala žalované dne [datum] kauci na nájem ve výši [částka] a zálohu na energie ve výši [částka], kterou ji žalovaná po ukončení nájemního vztahu dohodou ke dni [datum] nevyúčtovala. Od složené kauce žalobkyně odečetla částku [částka] jako nedoplatek za služby a energie, [částka] za malířské práce a [částka] za úklid, celkem [částka]. Na vypořádání kauce požadovala proto částku [částka]. Dále se žalobkyně domáhala náhrady škody s tvrzením, že jí vznikla v souvislosti s řízeními vedenými u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 19 C 487/2019 a u Rozhodčího soudu při [příjmení] komoře České republiky a Agrární komoře České republiky (dále jen„ rozhodčí soud“) z titulu náhrady nákladů řízení ve výši [částka] a [částka]. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a namítla, že nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby dne [datum], a to na základě výpovědi, která ji byla doručena dne [datum]. Proti žalobě do výše žalované částky se žalovaná bránila započtením své pohledávky. Tato podle tvrzení žalované sestává z částky [částka], kterou sama žalobkyně od složené kauce odečetla, [částka] představující doplatek nájemného podle čl. VII. odst. 11 písm. c) smlouvy o pronájmu, [částka] představující režijní a administrativní náklady podle čl. VII. odst. 11 písm. a) smlouvy o pronájmu, [částka] představující ušlý zisk za období od [datum] do [datum] podle čl. VII. odst. 9 smlouvy o pronájmu, [částka] představující ušlý zisk ve výši [částka] denně za období od [datum] do [datum] podle čl. VII. odst. 7 smlouvy o pronájmu a [částka] představující ušlý zisk za období od [datum] do [datum] podle čl. VII. odst. 11písm. d) smlouvy o pronájmu. 4. Po stránce skutkové vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena smlouva o pronájmu na užívání bytu v domě ve vlastnictví žalované. Nájem byl sjednán od [datum] na dobu jednoho roku. Žalobkyně složila k rukám žalované dne [datum] částku [částka] jako kauci. Po skončení nájmu vznikl žalobkyni dluh za služby a energie ve výši [částka], za malířské práce ve výši [částka] a za úklid [částka] (nesporná tvrzení). Smlouvu o pronájmu koncipovala žalovaná, žalobkyně k ní neměla výhrady. Dle smlouvy o pronájmu měsíční nájem činil [částka]. V den nastěhování byla podle smlouvy o pronájmu uhrazena záloha na služby a energie ve výši [částka]. 5. Ze smluvních ujednání ve smlouvě o pronájmu vyplývá, že v případě, že k ukončení smlouvy dojde před uplynutím jednoho roku, je nájemkyně povinna platit ušlý zisk do doby, než bude byt řádně pronajat (čl. V. odst. 21), že v den nastěhování musí být uhrazena kauce ve výši [částka], která je určena k zajištění povinnosti nájemkyně nahradit škody vzniklé v pronajatém bytě, za které odpovídá po celou dobu jeho užívání a trvání smlouvy až do jeho protokolárního předání pronajímatelce, že pronajímatelka je oprávněna kauci použít, pokud nebude byt po ukončení pronájmu předán čistý a vymalovaný, že vyúčtování kauce je pronajímatelka povinna do 15 dnů po skončení pronájmu (čl. VI. odst. 1, 2, 4 písm. a) a b), 6), že pronájem bytu zaniká mimo jiné písemnou výpovědí nájemkyně nebo pronajímatelky s tříměsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu či písemnou dohodou (čl. VII. písm. a), b) a c), že si smluvní strany sjednaly rozhodčí doložku, podle níž veškeré spory z této smlouvy o pronájmu bude rozhodovat rozhodce (čl. VII. odst. 4), že v případě, že byt nebude předán v řádném stavu – uklizen, vymalován, má pronajímatelka právo na ušlý zisk ve výši [částka] za každý den, kdy nebude moci byt předat dalšímu nájemci, ten je splatný do 15 dnů po obdržení vyúčtování (čl. VII. odst. 7), že pokud se nájemkyně vystěhuje z bytu před uplynutím výpovědní doby, je povinna zaplatit pronajímatelce [částka] za každý den do uplynutí výpovědní lhůty nebo do doby, která zbývá do ukončení smlouvy, pokud se s pronajímatelkou nedohodnou jinak (čl. VII. odst. 9), že v případě, že nájemkyně ukončí řádnou výpovědí nebo dohodou pronájem dříve, než uplyne doba jednoho roku od nastěhování, souhlasí s mimořádnou platbou na nutné režijní a administrativní výdaje ve výši [částka], jinak ji bude účtována smluvní pokuta dle čl. III. odst. 3 (čl. VII. odst. 11 písm. a), že případě, že nájemkyně zpochybní platnost této smluvní pokuty, bude povinna uhradit nájem za všechny měsíce zbývající do konce období 12 měsíců, že v případě, že nájemkyně měla vážné důvody ukončení nájmu dříve, než uplyne doba 12 měsíců, mění se se zpětnou platností od předání bytu výše nájmu z [částka] na [částka] (čl. VII. odst. 11 písm.b) a c), že podle dodatku v čl. VII. odst. 11 písm. c) se ujednání pod písm. a.), b.) + c) uplatní dle dohody smluvních stran, jinak pronajímatelka vybere nejpříznivější variantu pro nájemkyni, že pokud by nájemkyně nedodržela řádnou výpovědní lhůtu tří měsíců nebo pokud pronajímatelka převezme byt dříve, než lhůta uplyne, pak platí, že je nájemkyně povinna hradit ušlý zisk ve výši [částka] denně do skončení výpovědní lhůty (čl. VII. odst. 11 písm. d). 6. K předání bytu žalobkyní došlo dne [datum]. Dne [datum] dala žalobkyně žalované výpověď z nájmu bytu. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s žalovanou dohodu o dřívějším předání bytu; podle ní se žalobkyně s žalovanou dohodly na ukončení užívání bytu ke dni [datum] s tím, že žalobkyně měla předat byt žalované vyklizený formou předávacího protokolu, k čemuž došlo podle předávacího protokolu dne [datum]. Podle vyúčtování služeb měl být žalobkyni odečten nedoplatek za služby a energie [částka] a náklady za malířské práce [částka] a úklid po malířích [částka] ze složené kauce, proti níž žalovaná uplatnila doplatek za zpětně zvýšené nájemné za dobu osmi měsíců (8 × [částka]). Žalovaná po žalobkyni dále požadovala úhradu částky [částka]. Podle SMS komunikace mezi žalobkyní a žalovanou z března 2019 se žalovaná dotazovala žalobkyně, zda by chtěla podepsat dohodu o dřívějším ukončení nájmu. Návrh dohody o dřívějším ukončení nájmu byl žalobkyni zaslán emailem. Usnesením rozhodčího soudu ze dne [datum], sp. zn. Rsp 14 [číslo], bylo rozhodnuto, že pravomoc rozhodčího soudu není dána. Dne [datum] byl byt pronajat a předán nájemci [jméno] [příjmení]. Usnesením Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 5. 11. 2019, č.j. 19 C 487/2019-67, bylo řízení zahájené na návrh žalobkyně, o zaplacení částky [částka] z titulu vypořádání vztahů ze smlouvy o pronájmu, zastaveno s odůvodněním, že věc měla být projednána před rozhodcem podle § 106 odst. 1 o.s.ř. 7. Na základě těchto zjištění učinil závěr o skutkovém stavu, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] smlouvu o pronájmu bytu, ten byl sjednán od [datum] na dobu jednoho roku, že žalobkyně ke dni [datum] složila k rukám žalované částku [částka] jako kauci a zálohu na energie, že po skončení nájmu vznikl žalobkyni dluh za služby a energie [částka], za malířské práce [částka] a za úklid [částka], že autorkou smlouvy o pronájmu byla žalovaná, žalobkyně k ní neměla žádné námitky, že dne [datum] doručila žalobkyně žalované výpověď z nájmu, že dne [datum] žalobkyně a žalovaná uzavřely dohodu o dřívějším předání bytu, přičemž k jeho protokolárnímu předání došlo dne [datum]. 8. Soud prvního stupně po právní stránce dospěl k závěru, že žaloba je částečně důvodná ohledně vypořádání složené kauce a zálohy na energie a služby. Nejdříve se zabýval otázkou ukončení smlouvy o pronájmu, neboť to bylo nezbytné pro posouzení důvodnosti námitky započtení uplatněné žalovanou (zaplacení dlužného nájemného). S odkazem na výkladová pravidla v ustanovení § 556 o.z. dovodil, že k ukončení nájemního vztahu mezi žalobkyní a žalovanou došlo uzavřením dohody ze dne [datum], a nikoliv výpovědí žalobkyně ze dne [datum], protože účinky dohody nastaly dříve, než účinky výpovědi (ke dni [datum]). O ukončení nájemního vztahu dohodou svědčí podle soudu prvního stupně i komunikace mezi žalobkyní a žalovanou prostřednictvím SMS a emailu, dále skutečnost, že žalobkyně byt fakticky dne [datum] protokolárně předala a že v dohodě ze dne [datum] se řešilo i vypořádání kauce, což patří k fázi ukončení nájemního vztahu. 9. Ustanovení čl. VII. odst. 11 smlouvy o pronájmu posoudil soud prvního stupně jako nepřiměřené a rozporné s ustanoveními občanského zákoníku, a proto k němu při posuzování důvodnosti námitky započtení pohledávky žalované, která z něj vycházela, nepřihlédl. Ustanov