23 CO 358/2022-278 — Městský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne [datum] soud I. stupně zamítl žalobu na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z částky [částka] od [datum] (výrok I), uložil žalované, aby do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatila žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z částky [částka] od [datum] do zaplacení (výrok II) a uložil žalobkyni, aby do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatila žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok III). 2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě podané soudu dne [datum], kterou se žalobkyně domáhala proti žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu vad kupní smlouvy. Žalovaná částka se skládá z dílčích položek. Žalobkyně tvrdila, že dne [datum] uzavřela se žalobkyní kupní smlouvu o převodu nemovitostí k pozemku č. st. 10, jehož součástí je stavba [adresa], v k. ú. Malovidy, uvedená na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ nemovitost“). Po koupi žalobkyně objevila skryté vady, konkrétně poruchy v dodávce pitné vody z vrtané studny a poruchy v rozvodu ústředního topení. Protože se jednalo o havarijní stav, bylo nutné provést opravy okamžitě, aby se nemovitosti daly užívat. O vadách informovala žalovanou. Zjištěné vady týkající se dodávky pitné vody, které zjistila dne [datum], žalobkyně vytkla žalované dne [datum], prostřednictvím telefonu. Následně probíhala e-mailová komunikace. [anonymizováno] ze dne [datum] žalobkyně znovu vytkla vady týkající se dodávky pitné vody. Vady týkající se ústředního topení žalobkyně zjistila dne [datum], a žalované je vytkla téhož dne prostřednictví [anonymizováno] zprávy. Žalovaná neuznala žalobou uplatněný nárok. V kupní smlouvě žalobkyně prohlásila, že je jí znám faktický stav předmětu převodu, a že na něm neshledala vady, na které by nebyla upozorněna. V případě nepravdivosti těchto tvrzení mohla kupující do 30 dnů od smlouvy odstoupit, což neučinila. Žalobkyně byla při podpisu kupní smlouvy dne [datum] výslovně upozorněna na nedostatky nemovitosti, jež jsou uvedeny v protokolu o předání nemovitosti ze dne [datum]. Jedná se o nefunkční bojler a skutečnost, že do nemovitosti nebyla přivedena voda. Žalobkyni bylo řečeno, aby se připojila k obecnímu vodovodnímu řadu, přípojka byla přivedena na hranici převáděného pozemku. Byla také upozorněna na skutečnost, že studna na pozemku je výsledkem průzkumného vrtu a nikdy nebyla jako studna na pitnou vodu zkolaudována ani používána. Pokud žalobkyně požaduje i úhradu movitých věcí, které nebyly předmětem kupní smlouvy ze dne [datum] a žalobkyni byly přenechány zdarma (myčka, ponorné čerpadlo, tlaková nádrž), je požadavek v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná popírala, že vadné by bylo i ústřední topení. Žalovaná ho nechala opravit rok před převodem nemovitosti na žalobkyni. Elektrokotel byl funkční. 3. Mezi účastnicemi nebylo sporu o tom, že dne [datum] uzavřely kupní smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitost. Po koupi a převzetí nemovitosti, žalobkyně uplatnila u žalované existenci vad týkajících se dodávky vody a topení. Soud I. stupně dále vyšel z prokázaných skutečností, že žalobkyně koupila nemovitost za celkovou kupní cenu [částka]. Dne [datum] byla uzavřena druhá kupní smlouva mezi žalobkyní, jako kupující a [jméno] [příjmení], jako prodávající, jejímž předmětem byly pozemky parc. [číslo] v k. ú. Malovidy za kupní cenu [částka]. Nemovitost byla žalobkyni předána dne [datum]. Při předání nemovitosti byla žalobkyně písemně upozorněna žalovanou na nutnost vykopat vodu k obecnímu řadu. Žalobkyně uplatnila existenci vad na nemovitosti písemně poprvé [anonymizováno] ze dne [datum], a to vady týkající se poruchy dodávky vody. Vady týkající se poruchy topení žalobkyně poprvé uplatnila [anonymizováno] zprávou dn [datum]. Na nemovitosti nebyla nikdy povolena stavba neveřejné vrtané studny, nebylo povoleno zřídit studnu ani odběr podzemní vody. Vady topení odstranil [příjmení] [příjmení] v [anonymizováno] [rok] za částku [částka] bez materiálu a dopravy, tuto částku žalobkyně uhradila. Na opravu topení vydala žalobkyně částku [částka] za ventil radiátoru, [částka] za přechod k topení, [částka] za sádrokarton. Za opravu topení a za sádrokartonové práce po opravě topení žalobkyně vydala [částka]. Oprava poruchy vody stála žalobkyni [částka]. 4. Po právní stránce soud I. stupně posoudil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), konkrétně aplikoval ust. § [číslo], § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 2, § [číslo] odst. 1, § 2167 písm. a) o. z. Žalobkyně se domáhala práv z odpovědnosti za vady, přičemž vady uplatnila včas, neboť je uplatnila krátce po předání nemovitosti, písemně [anonymizováno] dne [datum] (poruchy dodávky vody) a [anonymizováno] zprávou dne [datum] (poruchy topení). Soud I. stupně shledal, že žaloba je důvodná jen částečně, v rozsahu vad týkajících se poruchy topení, kdy náklady na odstranění poruchy činí [částka]. Při posledním jednání dne [datum] žalovaná nesporovala tvrzení žalobkyně, že by po koupi nemovitosti existovaly poruchy topení, sporovala jen výši, kterou žalobkyně za rekonstrukci vydala. Žalobkyně prokázala nutnost odstranění poruchy topení ve výši [částka], proto soud žalobě v uvedeném rozsahu výrokem II vyhověl. Naopak nedůvodnou soud shledal žalobu v rozsahu částky [částka], a proto ji výrokem I zamítl. Soud vzal za prokázané, že žalobkyně byla informována o problému s vodou již před podpisem kupní smlouvy dne [datum], písemně pak nejpozději při podpisu předávacího protokolu ze dne [datum], v němž žalovaná uvedla nutnost„ vykopat vodu k obecnímu řadu“. Uvedené vzal soud I. stupně za prokázané z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který potvrdil, že upozornil žalobkyni, i všechny ostatní zájemce o nemovitost, na problémy s vodou. Rovněž uvedl, že z toho důvodu byla původní cena nemovitosti výrazně snížena. Jednatelka žalované [jméno] [příjmení] pak vypověděla, že žalobkyně na sdělení problému s vodou nereagovala, jen uvedla, že to pro ni není problém, že má dva syny a ty vodu vykopou. Také ze skutkových tvrzení žalované a výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno] vyšlo najevo, že žalobkyně byla před koupí nemovitosti žalovanou upozorněna na nutnost připojení vodovodních trubek na přípojku vody, která byla za plotem pozemku. Podle soudu I. stupně žalobkyně přistoupila ke koupi nemovitosti lehkovážně. Soud I. stupně poukázal na čl. V. bod 5) kupní smlouvy ze dne [datum], v němž kupující prohlásila, že je jí znám faktický stav předmětu převodu, a že na něm neshledala žádné vady, na které by nebyla upozorněna prodávající. [příjmení] [částka] se pak skládá nejen z položek na odstranění poruchy v dodávce vody, ale i za výdaje na vadná zařízení (movité věci), která měla vodu pohánět a přivádět do nemovitosti. Tyto movité věci ale nebyly předmětem kupní ceny, žalovanou byly darovány (jak tvrdila žalovaná a žalobkyně její tvrzení nesporovala), proto by je nebylo možné jako skrytou vadu ani přiznat. 5. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl podle § 142 odst. 3 o. s. ř. a jejich náhradu přiznal žalované, která byla v řízení procesně úspěšnější. Žalované vznikly náklady v souvislosti s právním zastoupením, náhrada jí byla přiznána v rozsahu 28 % nákladů. 6. Proti rozsudku, a to proti výrokům I a III, se odvolala žalobkyně. Namítala, že řízení je postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, že soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištění, a že rozhodnutí soudu I. stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Podle žalobkyně nemají závěry soudu I. stupně, že byla informována o problémech s dodávkou vodou, oporu v provedeném dokazování. Předmět koupě byl nabízen s tím, že do nemovitosti je zaveden obecní vodovod a vlastní 120 m hluboká studna. V této souvislosti odkázala na inzeráty ze dne [datum] a [datum], svou účastnickou výpověď a výpověď svědka [jméno] [jméno]. Uvedenou skutečnost prokazovala také [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], který byl vypracován Ing. [jméno] [příjmení]. Podle žalobkyně nebylo v řízení prokázáno, že by jí žalovaná poskytla slevu z kupní ceny nemovitosti za problémy s dodávkou vody. Pokud soud odkazoval na výpověď svědka [jméno] [příjmení], ta nemůže obstát, protože svědek je manželem jednatelky žalované a má zájem na výsledku tohoto řízení. Jeho výpověď není proto věrohodná. Pokud by ji žalovaná informovala o problémech s dodávkou vody před podpisem kupní smlouvy, tato skutečnost by jistě byla reflektována v textu kupní smlouvy, jejímž autorem byla žalovaná. Protokol o předání a převzetí nemovitosti je účelový, žalobkyně měla za to, že právě tento zápis prokazuje, že ji žalovaná nikdy neinformovala o problémech s dodávkou vody do nemovitosti. Poukazovala také na své postavení jako slabší smluvní strany a skutečnost, že autorem kupní smlouvy byla žalovaná. Žalobkyně vytkla vady týkající se dodávky pitné vody dne [datum] prostřednictvím telefonu, reakce byla