28 CO 323/2022-110 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, aby soud uložil žalovanému povinnost do jednoho měsíce od právní moci rozsudku bezplatně odstranit vady bytu žalobců [číslo] o velikosti 2+kk, který se nachází v prvním nadzemním podlaží domu [adresa], ve [ulice] ulici č. orientační 11, v [obec a číslo] - Řepích, projevující se zatékáním: a. do koupelny bytu žalobců, a to na stěnu mezi koupelnou a záchodem žalobců pod vyústěním bytového ventilátoru, v místě nacházejícím se 20 cm pod stykem stěny a stropu koupelny bytu žalobců, b. do záchodu bytu žalobců, a to do spoje mezi stěnou záchodu a koupelny bytu žalobců, v místě nacházejícím se 5 cm pod stykem stropu záchodu, stěny koupelny a stěny záchodu bytu žalobců, a to vše tak, aby stěny nejevily následky zatékání (výrok I.). Zamítnuta byla rovněž žaloba o zaplacení částky [částka] (výrok II.) a žalobcům bylo uloženo zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši [částka] k rukám zástupkyně žalovaného do tří dnů od právní moci rozhodnutí (výrok III.). 2. Takto bylo rozhodnuto o žalobě, kterou se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovanému odstranit vady bytu, který užívají a zároveň požadovali slevu z nájemného kompenzující výskyt vad bytu. V průběhu řízení byla žaloba upřesněna ohledně požadavku na odstranění vad tak, jak bylo uvedeno v zamítavém výroku rozsudku a ohledně slevy z nájemného ve výši [částka], jednalo se o slevu za období od března do června [rok] v částce [částka], od července do prosince [rok] v částce [částka], od ledna do března [rok] ve výši [částka], od dubna do prosince [rok] ve výši [částka], od ledna do června [rok] ve výši [částka] a od července do listopadu [rok] v částce [částka]. Žalobci tvrdili, že jsou společnými nájemci bytu a že od srpna 2017 žalovanému oznamovali, že do prostoru koupelny zatéká a žádali odstranění vady. Dne [datum] proběhlo v bytě místní šetření, které zatékání potvrdilo, dne [datum] byla vybourána část příčky v koupelně v místě zatékání a otvor byl překryt sádrokartonovou deskou. Ke dni podání žaloby, tedy ke dni [datum] byla příčka stále vybourána. V podání ze dne [datum] žalobci uvedli, že do bytu stále zatéká a nově i na další místo nacházející se na záchodě - místo ve spoji mezi stěnou záchodu a koupelny. K výše žalované slevy na nájemném žalobci dospěli tak, že z měsíčního nájemného za jednotlivé měsíce vypočetli 10 %. 3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby, neboť se o žalobě dozvěděl poprvé v červenci [rok], přičemž již v březnu [rok] v bytě žalobců proběhly stavební práce, kterými mělo dojít k odstranění příčiny průsaků, když demontoval původní ventilátor, zazdil otvor, osadil a instaloval nový ventilátor, provedl štuk, penetraci a malbu v koupelně a na WC. Podle žalovaného stav bytu prezentovaný žalobci nebyl lze po provedení těchto prací objektivně ověřit, a to ani žalobci navrhovaným znalcem. Namítl dále, že žalobci včas nehlásili průsaky a že je žádal, aby jej v případě výskytu průsaků kontaktovali včas, aby bylo možno lépe zjistit příčinu průsaků. Dále akcentoval, že žalobci neposkytli dostatečnou součinnost a že nemohly požadovat slevu z nájemného. 4. Žalobci při ústním jednání dne [datum] k žalobě uvedli, že od února [rok] do bytu zatékalo a že průsaky hlásili žalovanému, přičemž místní šetření proběhlo až dne [datum]. V lednu [rok] došlo k vybourání příčky a místo bylo překryto sádrokartonem. Druhé místo na rohu na záchodě se začalo objevovat v září [rok], což hlásil zástupce žalobců zástupkyni žalovaného v dopise ze září [rok]. V červnu [rok] se objevila další mokrá skvrna v obývacím pokoji, která nebyla žalovanému hlášena, a zástupce žalobců se o ní dozvěděl v den, kdy se konalo jednání soudu. Dne [datum] byla provedena kontrola v bytě [číslo] (byt nad sporným bytem), kdy se jednalo o kontrolu stavu rozvodů vody a kanalizace. Žalobci věc konzultovali s odborníkem, podle kterého v bytě [číslo] došlo k neodborným opravám vodoinstalace. Sleva z nájemného byla žalobcům poskytována ve výši 10 % nájemného již od roku [rok] v souvislosti s výskytem vlhkosti a plísní na stropě koupelny a kuchyně a je poskytována dosud. Skvrny ze zatékání se v bytě objevovaly už v letech [rok] až [rok], žalobci na své náklady zajišťovali odstranění plísní výmalbou. Opravu výmalby po výskytu zatečení zajišťoval žalovaný. 5. Mezi účastníky nebylo sporné, že v březnu [rok] proběhly v bytě stavební práce, kterými mělo dojít k odstranění příčiny průsaků, do června 2021 nedocházelo k žádnému viditelnému zatečení. V červnu [rok] žalobce a) nafotil místo, kdy se objevila nevýrazná skvrna v obývacím pokoji a průsak nikomu nehlásil, poté byli žalobci 20 dnů pryč a po návratu zjistili, že skvrna má jasnější obrys a fotodokumentaci pořídili dne [datum]. Žalobci připustili, že nehlásili jednotlivé průsaky po březnu 2020, posléze začali tvrdit, že hlásili průsaky prostřednictvím procesních podání v průběhu sporu. Nově tvrzenou skutečnost o zatečení do obývacího pokoje žalobci žalovanému nehlásili. 6. Soud po provedeném dokazování ohledně skutkového stavu uzavřel, že žalobcům svědčí právo společného nájmu ke spornému bytu, který je ve vlastnictví žalovaného. Od února [rok] do prosince 2017 žalobci žalovanému písemně oznamovali nahodilý výskyt mokrých skvrn na stěnách koupelnového jádra. Skvrny podle obsahu jednotlivých hlášení žalobců vysychaly a zase se objevovaly. Žalovaný, respektive jím pověřený správce v únoru [rok] projevil aktivitu a v dubnu [rok] žalobce kontaktoval v zájmu vyšetření příčiny výskytu mokrých skvrn. V lednu [rok] došlo k vybourání příčky v koupelnovém jádru a osazení vybouraného místa sádrokartonovou deskou. K uvedení do původního stavu (zazdění příčky) nedošlo s ohledem na potřebu přístupu k místu zatékání, pro objasnění možné příčiny zatékání v případě dalšího výskytu mokrých skvrn. Žalobci vyhledali pomoc advokáta, který projevil aktivitu v komunikaci se žalovaným od února [rok]. Od posledního hlášení výskytu mokré skvrny v prosinci [rok] do října [rok] žalobci žádné průsaky nahlásili. V říjnu [rok] žalobce a) reagoval na výzvu správce a sdělil, že do příčky nadále zatéká, proto odmítl, aby byla sádrokartonem překrytá příčka uvedena do původního stavu. Nový výskyt zatečení v místnosti, kde je umístěn záchod, oznamoval zástupce žalobců v dopise sepsaném dne [datum]. V mezidobí žádné průsaky hlášeny nebyly. V březnu [rok], poté co žalovaný nechal odborně prohlédnout šachtu přiléhající ke koupelnovému jádru bytu i stav vodoinstalace a odpadního potrubí v bytě nacházejícím se nad bytem užívaným žalobci, došlo ke stavebním úpravám v bytě žalobců a poté stěny těchto místností nejevily a nejeví následky zatékání. Žalobcům byla i v roce [rok], [rok] a [rok] poskytována sleva z nájemného, a to podle tvrzení žalobců v souvislosti s výskytem vlhkosti a plísní na stropě koupelny a kuchyně. 7. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na § 871 odst. 1 a § 703 odst. 1 až 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen„ obč. zák.“ Ve smyslu § 3074, věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), postupoval též podle § 2257 odst. 1, 2 o. z., přihlédl rovněž k § [číslo] odst. 1 a 2, § [číslo] odst. 1 až 3, § 2266 a § 2270 odst. 2 o. z. a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. 8. Soud prvního stupně zdůraznil, že byl vázán žalobním požadavkem, tak jak byl žalobci uplatněn. Žalovanému byla žaloba doručena poprvé až dne [datum] a stavební práce, včetně výmalby, žalovaný ve sporném bytě provedl v březnu roku [rok] [ulice] úpravy byly provedeny v koupelnovém jádru, kde bylo prokázáno zatékání již v roce [rok] a toto poškození mělo být podle formulace žalobního požadavku žalovaným odstraněno. Mezi účastníky bylo učiněno nesporným, že v koupelnovém jádru proběhly stavební úpravy, které zahrnovaly i provedení štuku a výmalby poškozených míst na stěně. Dále bylo prokázáno, že žalovaný zajistil posouzení příčiny výskytu průsaku v koupelnovém jádru a že bylo zvoleno technické řešení pomocí odvedení kondenzátu na dno šachty tak, aby nestékal po stěnách šachty, ale odpařoval se šachtou vzhůru. Soud prvního stupně přitom vzal za relevantní, že žalobci namítali, že stavebními úpravami žalovaný odstranil důsledky, ale ne příčinu, avšak žalobou usilovali o to, aby žalovaný odstranil vadu bytu tak, aby na konkrétních místech bytu (nikoliv v kuchyni, nikoliv v obývacím pokoji, ale toliko v koupelně a v místnosti, kde mají umístěn záchod) stěny bytu nejevily následky zatékání. V tomto ohledu soud prvního stupně uzavřel, že žalovaný shora uvedené povinnosti dostál. Součástí žalobního požadavku totiž nebylo odstranění jiné vady, a proto bylo bezpředmětné tvrzení žalobců, že komfort bydlení byl snižován výskytem plísní v jiných místnostech, odlupující se omítkou v jiných místnostech či zvýšenou vlhkostí v koupelně a v místnosti, kde mají umístěn záchod. Zároveň soud prvního stupně zjistil, že žalobci jednotlivé průsaky hlásili v průběhu roku [rok] a že žalovaný nebyl nečinný a na hlášení reagoval,