30 CO 82/2022-215 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci [částka] s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), ve zbývající části ohledně [částka] s příslušenstvím žalobu zamítl (výrok II.) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku na náhradě nákladů řízení [částka] k rukám právního zástupce žalobce (výrok III). 2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky [částka] s příslušenstvím jako ušlého zisku. Na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], uzavřené mezi právním předchůdcem žalobce a žalovanou, užívala žalovaná prostor sloužící k podnikání v 1. podzemním podlaží domu na adrese [adresa] (dále jen„ nebytové prostory“). Žalobce dal žalované výpověď z nájmu, který tak skončil dne [datum]. Žalovaná však nebytové prostory vyklidila až [datum]. Od [datum] do [datum] tedy žalovaná užívala nebytové prostory bez právního důvodu. Žalobce požadoval po žalované uhrazení ušlého zisku za období od [datum] do [datum] jako rozdíl mezi hrazenou částkou nájemného ze strany žalované ([částka]) a obvyklým nájemným, které činilo [částka] měsíčně, tj. [částka] za měsíc. Žalobce dále uvedl, že po předání nebytových prostor žalovanou uzavřel dne [datum] nájemní smlouvu na uvedené nebytové prostory s novým nájemcem, kdy na základě této nové nájemní smlouvy činí nájemné [částka] měsíčně. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí. Namítala, že podáním žaloby na určení neplatnosti výpovědi neporušila žádnou zákonnou ani smluvní povinnost. Podání žaloby nebylo šikanózní, žalovaná pouze realizovala své právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Žalovaná nebyla povinna vyklidit nebytový prostor až do pravomocného skončení řízení o platnosti výpovědi z nájmu. Dle žalované navíc žalobce neprokazuje, že měl v rozhodném období reálnou možnost pronajmout předmětné nebytové prostory za nájemné ve výši [částka]. 4. Soud prvního stupně předně uvedl, že mezi účastníky bylo nesporným, že žalovaná užívala nebytové prostory na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Dále, že v případě trvání nájemní smlouvy by měsíční nájemné v době od [datum] do [datum] činilo [částka]. Dne [datum] žalobce vypověděl žalované nájem, o platnosti výpovědi byl veden spor u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. [spisová značka], v rámci kterého byla žaloba na určení neplatnosti zamítnuta. K žádostem o zpřístupnění prostor ze dne [datum] a [datum] nebyly žalovanou prostory zpřístupněny. Žalobce dalšímu nájemci pronajal předmětný nebytový prostor za [částka] měsíčně dle nájemní smlouvy ze dne [datum]. 5. Dále prvostupňový soud po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že žalovaná vyklidila nebytové prostory až dne [datum], ačkoliv ke dni [datum] její právo nájmu nebytového prostoru zaniklo. Od [datum] do [datum] žalovaná užívala nebytový prostor bez právního důvodu. Žalobce se opakovaně na žalovanou obrátil s dostatečným předstihem se žádostí o zpřístupnění nebytových prostor za účelem konání prohlídek s upozorněním, že v opačném případě žalovaná odpovídá za škodu. Žalovaná tento požadavek odmítla, neboť měla mylně za to, že jí právo nájmu nebytového prostoru nadále svědčí. V období února a [anonymizováno] [rok] proběhly neúspěšné pokusy o provedení prohlídky nebytového prostoru, které zmařila žalovaná. K prohlídce se dostavili vážní zájemci o tento prostor svědci [příjmení] a [příjmení]. Oba souhlasili s nájemným ve výši [částka] měsíčně, mělo se jednat o dlouhodobý pronájem na 5 let. Další podmínky nájmu dohodnuty nebyly z důvodu neumožnění prohlídek žalovanou. Prohlídky nebytových prostor se neuskutečnily proto, že k nim žalovaná neposkytla součinnost, když nebytový prostor nezpřístupnila a následně ani nevyklidila, ačkoliv její nájem skončil. Svědkovi [příjmení] by v případě úspěšného zprostředkování nájmu svědkovi [příjmení] vznikl nárok na obvyklou provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu, tj. [částka], kterou by hradil žalobce, přičemž zprostředkování nájmu právě svědkovi [příjmení] se soudu prvního stupně jevilo jako mnohem pravděpodobnější než svědkovi [příjmení], neboť [příjmení] se dostavil i na opakovanou prohlídku, doporučil jej makléř [příjmení] a chtěl v prostoru podnikat v oboru, pro který již prostor v minulosti sloužil a po jeho opuštění žalovanou nadále slouží i v současnosti. Oba zájemci [příjmení] i [příjmení] znali nebytový prostor z fotek a v případě uvolnění nebytového prostoru byli po jeho prohlídce ochotni nájem uzavřít ihned, avšak předmět nájmu žalovaná opustila až dne [datum], proto oba zájemci postupně ztratili o nájem nebytového prostoru zájem. Od [datum] byla po vyklizení nebytového prostoru uzavřena nájemní smlouva se [právnická osoba] [právnická osoba] za nájemné [částka] měsíčně na dobu 5 let. 6. Po právní stránce soud prvního stupně věc hodnotil s odkazem na příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), zejména § [číslo] odst. 1 a § 2952 o. z. Vycházel z toho, že předpokladem odpovědnosti žalované za ušlý zisk žalobce je splnění tří podmínek: 1) existence protiprávního jednání žalované, 2) vznik ušlého zisku žalobce a 3) příčinná souvislost mezi jednáním žalované a vznikem ušlého zisku žalobce. S ohledem na uvedené dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaná porušila své povinnosti z nájemní smlouvy ze dne [datum] ve smyslu § 2913 odst. 1 o. z., když za prvé podle § 2233 odst. 1 o. z. znemožnila přístup k nebytovému prostoru žalobci jako pronajímateli a jeho zájemcům o nájem za účelem prohlídky, ačkoliv to žalobce žalované v přiměřené době předem oznámil a za druhé prostor po skončení nájmu dne [datum] nevyklidila a neodevzdala jej žalobci podle § 2225 odst. 1 o. z. a nadále jej užívala, ačkoliv jí již právo z nájemní smlouvy ze dne [datum] nesvědčilo. Vedení sporu podle nalézacího soudu legitimní očekávání žalované nezakládá a podání žaloby na určení neplatnosti nijak neomlouvá to, že se žalovaná dopustila protiprávního jednání, když neumožnila prohlídky a nevyklidila předmět nájmu. Žalovaná je tak povinna uhradit žalobci podle § 2952 o. z. sjednaný nájem, ale též to, co žalobci jako poškozenému ušlo (ušlý zisk), což je v daném případě rozdíl ([částka] měsíčně) mezi výší nájmu žalované ([částka] měsíčně) a nájmem za shodný prostor, který byli ochotni zaplatit svědci [příjmení] a [příjmení] ([částka] měsíčně), se kterými by byl žalobce podle § 2201 o. z. uzavřel nájemní smlouvu s konkrétní výší nájmu dle § 2217 odst. 1 o. z. a tento nájem by s ohledem na dlouhodobost předpokládaného nájmu trval i v období od [datum] do [datum]. Žalobce by však na získání ušlého zisku v tomto období vynaložil provizi na realitního makléře ve výši jednoho nájmu, tedy za jeden měsíc by daného rozdílu ([částka]) nedosáhl a v tomto rozsahu je tak žaloba nedůvodná. 7. Prvostupňový soud uzavřel, že byly splněny všechny podmínky pro přiznání ušlého zisku žalobci ve výši [částka] (po odečtení nákladu na provizi makléře), neboť bylo postaveno najisto, že při pravidelném běhu věcí, pokud by nebylo protiprávního jednání žalované, mohl žalobce důvodně očekávat v období od [datum] do [datum] zvětšení svého majetku v tomto rozsahu. Soud prvního stupně dále přiznal žalobci úroky z prodlení ve smyslu § 1970 o. z., ve výši stanovené v § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího po dni, ve kterém žalovaná v návaznosti na výzvu žalobce odmítla plnit, tj. od [datum]. Výše zákonného úroku ke dni [datum] činila pouze 10 %, nikoli 10,25 % jak požadoval žalobce, soud prvního stupně proto žalobu co do požadovaného úroku z prodlení ve výši 0,25 % zamítl. 8. O nákladech řízení prvostupňový soud rozhodl s odkazem na § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že částečně úspěšnému žalobci (81 % úspěch) přiznal poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. 9. Proti výroku I. a III. tohoto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. V něm nesouhlasila s hodnocením svého účastnického výslechu, kdy popírala, že by výpověď jednatele žalované působila opatrným dojmem s vědomím prekérnosti situace, jak uvedl soud prvního stupně. Zdůraznila, že žalovaná byla v době od [datum] vedena legitimní snahou o ochranu svých zájmů a práv vyplývajících jak z nájemní smlouvy, tak z právních předpisů určených k přezkumu výpovědi z nájmu. Dále žalovaná poukázala na rozpory ve výpovědích členů představenstva žalobce a výpovědích svědků, kdy tyto jsou dle žalované natolik zásadní, že výrazně snižují věrohodnost těchto výpovědí. Rozpory spatřuje zejména v částech výpovědí ohledně toho, kdo se měl dle svědků a členů představenstva žalobce účastnit neúspěšných prohlídek nebytových prostor. V případě výpovědí členů představenstva žalobce pak žalovaná zdůraznila zprostředkovanost těchto výpovědí. Ohledně svědků [příjmení] a [příjmení] žalovaná setrvala na názoru, že se tito znali ještě před konáním výslechů dne [datum] a tedy v rámci svých svědeckých výpovědí neuvedli pravdu, když tvrdili