35 CO 246/2022-190 — Městský soud v Praze

1. Shora citovaným rozsudkem soud I. stupně žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I) a na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně částku [částka], rovněž do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II). 2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky ve výši [částka], nebo vydání mezitímního rozsudku, kterým by bylo potvrzeno, že je nárok žalobkyně na náhradu škody dán. Dne [datum] žalobu rozšířila o dalších [částka]. Změna žaloby byla soudem připuštěna na jednání konaném dne [datum]. Uvedla, že prostřednictvím své jednatelky [jméno] [příjmení] zprostředkovala žalovanému možnost koupě nemovitosti - řadového domu na adrese [adresa] (dále jen„ nemovitost“). Účastníci společně s vlastníkem nemovitosti, společností [právnická osoba] podepsali dne [datum] rezervační smlouvu, kterou se žalovaný jako kupující zavázal uhradit rezervační jistinu a poté s prodávajícím bezodkladně po složení zálohy uzavřít kupní smlouvu. Podle rezervační smlouvy neměl žalovaný povinnost uzavřít smlouvu pouze v případě, že se ukáže, že právní nebo technický stav nemovitosti byl v době uzavření rezervační smlouvy v podstatném ohledu jiný, než jak byl kupujícímu představen. Žalovaný je profesní architekt a stavař a k podpisu rezervační smlouvy došlo poté, co si dům osobně prohlédl. Kupní cena nemovitosti byla smlouvou stanovena na [částka]. Poté, co žalovaný obdržel veškerou dokumentaci, a po přípravě kupních smluv a termínu jejich podpisu žalovaný od rezervační smlouvy odstoupil, což oznámil prodávajícímu dne [datum]. Mezi účastníky sporu nebyla smluvně dojednána žádná pokuta ani omezení odpovědnosti za škodu. Žalovaný se prostřednictvím žaloby podané k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 domáhal vrácení rezervační zálohy ve výši [částka]. Žaloba byla však zamítnuta, což bylo následně potvrzeno i soudem odvolacím s odůvodněním, že žalovaný nebyl oprávněn k odmítnutí uzavření kupní smlouvy, v důsledku čehož vznikl prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Uvedená smluvní pokuta však byla dojednána ve prospěch prodávajícího a nikoli žalobkyně, která vystupovala jako zprostředkovatel prodeje a měla v případě prodeje obdržet od prodávajícího dohodnutou odměnu. V důsledku porušení smluvní povinnosti žalovaným tak vznikla žalobkyni škoda ve výši provize, kterou kvůli úmyslnému zmaření koupě žalovaným neobdržela. Žalobkyni vznikla škoda ve formě ušlého zisku ve výši [částka]. 3. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal. Nesporoval, že mezi ním, žalobkyní a vlastníkem nemovitosti byla uzavřena rezervační smlouva. Žalobkyně vystupovala jako zprostředkovatel, v souladu s občanským zákoníkem měla vůči zájemci zejména informační povinnost, tedy sdělit žalovanému bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření rezervační smlouvy. Tuto povinnost neplnila a nevykonávala řádně zprostředkovatelskou činnost. Žalobkyně byla zpočátku činná i pro žalovaného, a pokud tedy došlo k uzavření exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy mezi žalobkyní a prodávajícím, žalobkyně jednala v rozporu s touto smlouvou. S ohledem na uvedené měl žalovaný za to, že žalobkyni žádná odměna nenáležela. Smluvní závazek uzavřít kupní smlouvu byl závazkem hlavním, který byl zajištěn smluvní pokutou. Porušením tohoto hlavního závazku mohlo mít za následek vznik práva ze závazku vedlejšího, a to práva na uhrazení smluvní pokuty. Věřitel nemá právo na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahovala. Z obchodních zvyklostí pak vyplývá, že v obdobných případech se zprostředkovatel a prodávající o smluvní pokutu dělí. Žalobkyně jako zprostředkovatel se tedy musí obrátit na prodávajícího, se kterým měla uzavřenou smlouvu o zprostředkování. V tomto sporu žalovaný není pasivně legitimován. Prodávající prodal následně nemovitosti [právnická osoba], kterou ovládala stejná osoba, žalovanému není známo za jakou částku, avšak tato společnost obratem nemovitost prodala panu [jméno] [jméno] [jméno], a to za částku [částka], která je vyšší než částka, za kterou měl nemovitost koupit žalovaný. Není tak pravdou, že by došlo na straně prodávajícího k nějaké škodě, či ztrátě. Škoda tak nemohla vzniknout ani žalobkyni. 4. Žalovaný uplatnil námitku promlčení vůči nároku žalobkyně, kterým dne [datum] rozšířila žalobu o částku ve výši [částka]. Žalovaný se neztotožňuje s názorem žalobkyně, že počátek promlčecí lhůty nastal až dne [datum], tedy dnem vydání rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 1 ve věci vrácení uhrazeného rezervačního poplatku. Promlčecí lhůta ve věcech náhrady škody počíná běžet v okamžiku vědomosti poškozeného o škodě a o osobě, která ji způsobila. K naplnění těchto podmínek došlo již odstoupením žalovaného od smlouvy, respektive potvrzením žalobkyně o přijetí odstoupení dne [datum], tento den již musela mít žalobkyně vědomost o tom, že kupní smlouva uzavřena nebude a tedy jí nebude vyplacena odměna za zprostředkování. Pokud jde o osobu povinnou k úhradě škody, podstatnou je znalost skutečností a nikoli právní kvalifikace, již v době odstoupení od smlouvy musela žalobkyně vědět o možné odpovědnosti žalovaného. Rozhodnutí soudu bylo pouze deklaratorní a bylo jím pouze deklarováno tvrzené porušení povinnosti na straně žalovaného, které tu bylo již od počátku. 5. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování a s odkazem na § 2894 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o. z.“) uzavřel, že žalobkyně se domáhá po žalovaném uhrazení částky [částka], představující náhradu škody ve formě ušlého zisku. Škoda měla vzniknout žalobkyni jednáním žalovaného, který porušil svou smluvní povinnost stanovenou v rezervační smlouvě uzavřené mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem, žalovaným jako zájemcem a prodávajícím, [právnická osoba], a.s. Žalovaný uhradil v souladu s rezervační smlouvou zálohu ve výši [částka] a byl podle čl. II odst. 4 uzavřené smlouvy povinen bezodkladně uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost, což však neučinil. Naopak dne [datum] odstoupil od smlouvy. Neoprávněným jednáním žalovaného spočívajícím v neuzavření kupní smlouvy vznikla žalobkyni škoda v podobě ušlého zisku - provize ve výši 4 % z kupní ceny, kterou měla obdržet od prodávajícího po uzavření kupní smlouvy na nemovitost. 6. Žalobkyně spatřuje porušení smluvní povinnosti v odstoupení žalovaného od smlouvy, neboť žalovaný se smlouvu zavázal bezprostředně po uhrazení rezervační zálohy uzavřít smlouvu kupní. Povinnost kupní smlouvu uzavřít žalovaný neměl pouze v případě, že by právní nebo technický stav nemovitosti byl v době uzavření rezervační smlouvy v podstatném ohledu jiný, než byl zájemci představen. Otázkou, zda byl žalovaný oprávněn od uzavřené smlouvy odstoupit, a tedy neměl povinnost uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, se podrobně zabýval Obvodní soud pro Prahu 1 v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka]. V tomto řízení soud prováděl rozsáhlé dokazování a podrobně zkoumal, zda žalovaný byl oprávněn k odmítnutí uzavření kupní smlouvy či nikoliv. Z provedeného dokazování soudu jednoznačně vyplynulo, že jednání žalovaného představovalo úmyslné zmaření uzavření kupní smlouvy, neboť se nejednalo o případ ve smyslu výše uvedeného čl. II. odst. 7 smlouvy o rezervaci, kdy by stav nemovitosti byl v podstatném ohledu jiný, než jak byl žalovanému představen. Ke shodnému závěru pak dospěl i odvolací Městský soud v Praze. Soud I. stupně v posuzované věci proto vycházel ze závěrů soudů obou stupňů v řízení vedeném sp. zn. [spisová značka]. 7. Ohledně vzniku škody na straně žalobkyně soud I. stupně na základě provedeného dokazování uzavřel, že žalobkyně měla s prodávajícím uzavřenou smlouvou o zprostředkování, na základě které náležela žalobkyni provize ve výši 4 % z kupní ceny dle kupní smlouvy. Pokud by byla uzavřena kupní smlouva se žalovaným, kterému byla nemovitost nabídnuta k prodeji, přičemž kupní cena byla stanovena ve výši [částka], výše škody je shodná z výší odměny, která by byla žalobkyni vyplacena, tj. jedná se o částku [částka]. V důsledku porušení smluvní povinnosti žalovaným nedošlo k uzavření kupní smlouvy, v důsledku čehož žalobkyně neobdržela sjednanou provizi, která by jí náležela, pokud by kupní smlouva uzavřena byla. Je zde tedy dána i příčinná souvislost mezi jednáním, respektive nejednáním žalovaného, a vznikem škody ve formě ušlého zisku na straně žalobkyně, když zmaření uzavření kupní smlouvy žalovaným bylo jediným důvodem, proč žalobkyni nebyla vyplacena dohodnutá provize. Soud I. stupně přihlédl i k tomu, že žalovaný již při uzavírání rezervační smlouvy věděl, že žalobkyně vystupuje jako zprostředkovatel prodeje nemovitosti, což vyplývá jak z emailové komunikace mezi žalobkyní a žalovaným ohledně prodeje nemovitosti, tak z čl. I. odst. 1 rezervační smlouvy, kde je výslovně uvedeno, že