53 CO 388/2021-81 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení (výrok I.) a rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok II.). Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobci domáhají vrácení rezervačního poplatku. 2. Soud prvního stupně na podkladě provedených důkazů dospěl ke skutkovým zjištěním, která podrobně popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 4. až 11.). Odvolací soud proto na tomto místě pouze ve stručnosti shrnuje stěžejní skutková zjištění. 3. Dne [datum] byla mezi žalobci na straně jedné, žalovanou na straně druhé a paní [jméno] [příjmení], paní [jméno] [příjmení], a paní [jméno] [příjmení] (dále jen„ vlastníci“), jakožto převodci na straně třetí uzavřena smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byla rezervace ve smlouvě specifikovaného pozemku. Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši [částka] na účet žalované v souladu s rezervační smlouvou. 4. Na základě skutkových zjištění soud prvního stupně uzavřel, že mezi účastníky uzavřená smlouva o rezervaci je inominátní smlouvou ve smyslu § 1746 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Rovněž dovodil, že na smlouvu o rezervaci se vztahuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ zákon“), přičemž vyšel z § 11 a § 12 zákona. Na základě výkladu těchto ustanovení uzavřel, že zákon výslovně počítá s tím, že realitní makléř bude smlouvu o realitním zprostředkování uzavírat nejen s osobou, která nemovitost vlastní, ale i se zájemcem o nemovitost. O skutečnosti, že zákon smlouvou o realitním zprostředkování nemyslí pouze smlouvu realitního makléře s prvotním klientem, ale i rezervační smlouvu, svědčí rovněž informační povinnost zakotvená v § 12 zákona. Předmětná rezervační smlouva je tak smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona a restriktivní výklad, že se jedná o smlouvu uzavřenou pouze mezi realitním makléřem a jeho prvotním klientem, ve většině případů vlastníkem věci nemovité, je tak nesprávný. Podle § 14 zákona přitom nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Prvostupňový soud proto dovodil i to, že v rezervační smlouvě nelze sjednat smluvní pokutu za neuzavření realitní smlouvy, neboť nelze sjednat sankci za porušení domnělé povinnosti, která nebyla platně sjednána. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR (rozsudek ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. 33 Odo 330/2002, rozsudek ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. 33 Cdo 2572/2010, rozsudek ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. 33 Cdo 3448/2012) totiž vyplývá, že jakákoliv ujednání v rámci rezervačních a obdobných smluv, která zakládají právo realitního makléře na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nesplní svůj smluvní závazek a neuzavře s prodávajícím kupní smlouvu, jsou absolutně neplatná. Taková ujednání nejenže odporují účelu norem občanského zákoníku o smlouvě o smlouvě budoucí, ale rovněž se snaží sankcionovat porušení povinnosti, kterou zájemce o koupi nemá a nemůže platně mít vůči realitnímu zprostředkovateli. Soud prvního stupně proto uzavřel, že v rezervační smlouvě sjednané mezi zájemcem o koupi nemovitosti, tj. v posuzovaném případě žalobci, a realitním makléřem, tj. žalovanou, nemohla být platně sjednána povinnost uzavřít zprostředkovatelskou realitní smlouvu či budoucí realitní smlouvu a už vůbec nemohla být žalobcům za nesplnění této povinnosti uložena povinnost k zaplacení smluvní pokuty. 5. Prvostupňový soud rovněž zohlednil, že smlouva o rezervaci byla uzavřena dne [datum] a žalobcům v době podpisu (předložení) této smlouvy nemohl být znám obsah smlouvy o smlouvě budoucí kupní, když první návrh této smlouvy byl žalobcům předložen až dne [datum] a přepracovaná verze dne [datum], tj. pouze dva dny před naplánovaným podpisem smlouvy. Žalobcům jako spotřebitelům nebyl dán dostatečný časový prostor pro kontrolu přepracované verze, případně k jejímu dalšímu připomínkování. Názor žalované, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo z důvodu úmyslného jednání žalobců, kteří včas nereagovali na zaslaný návrh této smlouvy ani se nedostavili k jednání dne [datum] a byli zcela nekontaktní, soud prvního stupně nesdílel. Z dokazování naopak vyplynulo, že žalobci měli vážný zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, avšak k jejímu podpisu nedošlo z důvodu na straně žalované, neboť nezajistila zápis předmětného pozemku do katastru nemovitostí, ani nevyřešila problém s přípojkami k inženýrským sítím, jak žalobcům garantovala v e-mailu ze dne [datum]. 6. K tvrzení žalované, že žalobci od rezervační smlouvy odstoupili až po uplynutí zákonem stanovené 14 denní lhůty a odstoupení od smlouvy je tak neplatné, poukázal na § 2002 odst. 1 o. z. Měl za to, že žalovaná podstatně porušila smluvní ujednání, když předmětný pozemek inzerovala a prodávala jako pozemek stavební, přestože se jedná o pozemek označený jako„ orná půda“, navíc žalovaná nezajistila přes svůj příslib v emailu ze dne [datum] připojení k inženýrským sítím, přestože jí muselo být od počátku zřejmé, že žalobci mají zájem o koupi předmětného pozemku za účelem postavení rodinného domu. Odstoupení od rezervační smlouvy ze strany žalobců proto považoval za platné. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 7. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. Podrobně argumentovala proti posouzení smlouvy o rezervaci jako smlouvy inominátní, neboť se jedná o smlouvu o budoucí smlouvě kupní, ve které vystupovala žalovaná jako vedlejší účastník. Z rezervační smlouvy vyplynul přímý závazek mezi žalobci a vlastníky k uzavření konkrétní smlouvy týkající se pozemku. Žalovaná pro vlastníky tuto transakci jen zprostředkovávala. Účelem trojstranné rezervační smlouvy nebyl závazek žalované zajistit jejímu klientovi nalezení vhodného zájemce o koupi či prodej z blíže neurčeného okruhu prodejců nebo zájemců, nýbrž úprava konkrétních podmínek budoucí kupní smlouvy ohledně konkrétní nemovitosti mezi vlastníky jakožto zájemci o prodej a žalobci jakožto kupujícími, kteří si tuto nemovitost vybrali. Tímto oboustranným závazkem mezi žalobci a vlastníky bez dalšího došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, a to se všemi právními důsledky. Inominátní smlouvou by mohla být toliko v rozsahu, v jakém se týká práv a povinností vedlejšího účastníka, tj. žalované. Rovněž nesouhlasila se závěrem, že se na smlouvu vztahuje zákon o realitním zprostředkování. Žalobci kontaktovali žalovanou jako zástupce vlastníků, neboť měli zájem o koupi inzerovaného pozemku, nikoliv proto, že by měli zájem, aby jim žalovaná poskytla své zprostředkovatelské služby. Zákon o realitním zprostředkování tedy na daný vztah nedopadá a zprostředkovatelská smlouva mezi žalobci a žalovanou nikdy uzavřena nebyla. Žalovaná pro žalobce ani nikdy žádnou zprostředkovatelskou činnost nevykonala. Tuto činnost může vykonávat jen pro jednu stranu, přičemž ji po celou dobu vykonávala pro vlastníky. Žalovaná má za to, že závazek žalobců k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí či kupní smlouvy představuje platný a vymahatelný závazek, a to včetně jeho zajištění prostřednictvím sjednané smluvní pokuty. Rovněž považuje za nesprávné užití soudem prvního stupně aplikované judikatury, neboť se týká výlučně dvoustranných rezervačních smluv. Nesouhlasí rovněž se závěrem soudu prvního stupně, že žalobcům nebyl dán dostatečný časový prostor pro kontrolu přepracované verze smlouvy o smlouvě budoucí. Popisuje průběh jednání o smlouvě, přičemž má za to, že žalobci měli dostatek času se s obsahem předložené smlouvy o smlouvě budoucí kupní seznámit a sdělit žalované své případné připomínky či zaslat alternativní návrh textace, což však neučinili. Namísto toho si v mezidobí zajistili právního zástupce, kterému zjevně udělili pokyny směřující nikoliv ke kontrole předložené smlouvy či její úpravě, ale ke zmaření celé transakce. Dále podrobně argumentuje i proti porušení rezervační smlouvy a zmaření uzavření smlouvy o smlouvě budoucí žalovanou, a to pro nesplnění údajného příslibu připojení k inženýrským sítím, když v průběhu řízení nebylo prokázáno, že by žalovaná žalobce uvedla v omyl tím, že by jim garantovala termín napojení pozemku na inženýrské sítě nebo že by žalobcům bylo cokoliv ohledně stavu pozemku zatajeno. Vytkla prvostupňovému soudu, že neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností, a to výslechy svědků [příjmení] [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], kteří se uzavření rezervační smlouvy osobně účastnili a osobně žalobce o stavu pozemku informovali. Obdobně nesouhlasila s porušením spočívajícím v inzerování pozemku jako pozemku stavebního, když pozemek prokazatelně pozemkem stavebním je. O povaze pozemku, zda se jedná o pozemek stavební či nikoliv, nerozhoduje údaj zapsaný v katastru nemovitostí označující aktuální způsob využ