55 CO 424/2021-163 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu na určení, že kupní smlouva uzavřená dne [datum] mezi účastníky k převodu pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda a pozemku parc. [číslo] – orná půda v k. ú. [část obce], zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha je neplatná. Výrokem II. určil, že vlastníkem týchž pozemkům je žalobce. Výrokem III. žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. 2. Soud vyšel na základě provedeného dokazování ze zjištěného skutkového stavu, že žalobce spolupracoval s Ing. [jméno] [příjmení] a jeho rodinou od roku [rok] nebo [rok], kdy se domluvili, že pomohou žalobci zrealizovat jeho sen mít autodopravu a být finančně zajištěn, žalobce ho nechá spravovat své pozemky prostřednictvím nájemních smluv. Následně po prodeji pozemku se odečtou náklady do pozemků vložené. [příjmení] a žalobce vždy řešili společně pozemky žalobce, společně jednali s investory a developery, kteří měli zájem o oblast [obec] u [obec] a [obec], na všechna jednání chodil se žalobcem on nebo jeho bratr, případně všichni dohromady. Dne [datum] se žalobce jako pronajímatel na jedné straně a Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [příjmení] [příjmení] (později zemřelý) jako nájemci na druhé straně ujednali, že žalobce jako vlastník mj. pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha a pozemků parc. [číslo] – orná půda, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], jim tyto pronajme a zmocňuje je ke všem jednáním v souvislosti s předmětnými nemovitostmi, a oprávnění je specifikováno připojenou plnou mocí. Dále si strany ujednaly zřízení věcného břemene v podobě předkupního práva nájemců za cenu [částka] tj. [částka], které bylo vloženo do katastru nemovitostí. Připojenou plnou mocí žalobce zmocnil Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] ke všem úkonům a jednáním s třetími osobami v souvislosti s danými nemovitými věcmi, včetně práva podpisu jménem zmocnitele. V roce 2018 žalobce sdělil Ing. [jméno] [příjmení], že potřebuje peníze, zda nechce zkusit pozemky prodat. Ing. [příjmení] sehnal zájemce v osobě žalované, se kterou se jeho rodina znala cca 30 let, nejméně od roku [rok] měli velmi dobré až nadstandardní vztahy a Ing. [příjmení] a jeho syn Mgr. [příjmení] zastupovali žalovanou na valných hromadách společnosti, kde má žalovaná podíl, dále jí pomáhali v jejím podnikání. Žalovaná si ověřila, že pozemky jsou psány na žalobce, nemají vady kromě předkupního práva a Ing. [příjmení] je oprávněn žalobce zastoupit. Ing. [příjmení] jí sdělil cenu [částka] za m². [ulice] roku 2018 žalovaná zaplatila zálohu a dne [datum] podepsala žalovaná, a za žalobce jeho zmocněnec na základě plné moci ze dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení], kupní smlouvu, dle níž byl ujednán převod vlastnického práva k předmětným pozemkům na žalovanou za kupní cenu [částka]. Žalovaná smlouvu podepsala v přítomnosti rodiny [příjmení], byl přítomen i Mgr. [příjmení], který od žalobce kupoval další pozemky, žalobce přítomen nebyl. [ulice] dubna [rok] žalobce vypověděl nájemní smlouvu ze dne [datum] a odvolal zmocnění Ing. [příjmení], v květnu informoval žalovanou o překročení zmocnění Ing. Štěpaníkem. O pozemky projevil developer zájem již v roce [rok] za cenu cca [částka] za m², k prodeji však nedošlo; v dubnu [rok] nabídla společnost [právnická osoba] žalobci za 15 pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], mimo jiné i předmětné pozemky, cenu [částka]; v únoru 2021 nabídlo Ředitelství silnic a dálnic žalobci odkup části pozemků parc. [číslo] za cenu [částka], když znalec oslovený Ředitelstvím silnic a dálnic pozemek ocenil na [částka] za m². Cena předmětných pozemků v k. ú. [část obce] ke dni [datum] činila částku [částka]. Znalec při stanovení konečné ceny vyšel z jednotkové ceny [částka] pro části pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] zařazené v územním plánu jako stavební pozemky k čistě obytné zástavbě. Pro části pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] část pozemku parc. [číslo] vyšel z jednotkové ceny [částka], tyto byly zařazené v územním plánu jako orná půda, plocha pro pěstování zeleniny nebo zeleň městská krajina/izolační zeleň, a z jednotkové ceny [částka] u pozemku parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] zařazených v územním plánu jako silnice nebo vybraná komunikační síť. V ceně pozemků nebyly zohledněny právní vady v podobě předkupního práva. 3. Po právní stránce soud hodnotil splnění podmínek § 80 o. s. ř., tedy zda je dán naléhavý právní zájem na určovací žalobě. Dospěl k závěru, že na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne [datum] není dán naléhavý právní zájem žalobce. Otázka, zda byla kupní smlouva platná či nikoliv, je vždy předběžnou otázkou při posouzení toho, kdo je vlastníkem dané věci, která byla kupní smlouvou převáděna (NS ČR sp. zn. [příjmení] [jméno] [číslo]), a výrokem I. v tomto rozsahu žalobu zamítl. 4. U druhého nároku na určení vlastnictví soud tento naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. shledal. Bez určení vlastnického práva k daným pozemkům soudem se žalobce nebude moci domoci změny zápisu v Katastru nemovitostí, jeho vlastnické právo by tak bylo bez dalšího ohroženo a stalo by se nejistým. Jiným způsobem by nebylo možné dát pevný základ pro právní vztahy mezi žalobcem a žalovanou. 5. Dále se soud zabýval tím, zda žaloba v této části byla podána důvodně, a tento shledal. Odkázal na § 6 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., podle kterého má každý povinnost jednat v právním styku poctivě, dle odst. 2 téhož, nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu, nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolou. Dále odkázal na § 7, § 8, § 437, § 440, § 441 a § 446 zák. č. 89/2012 Sb. Nedospěl k závěru, že Ing. [příjmení] překročil při jednání za žalobce své zástupčí oprávnění, a proto by snad, když žalobce oznámil žalované toto překročení, dané jednání ho nezavazovalo. Soud zjistil, že žalobce měl v úmyslu v dané době pozemky prodat a tak instruoval Ing. [příjmení]. V rámci nájemní smlouvy bylo včleněno i zmocnění pro Ing. [příjmení] jednat za žalobce ve všech věcech týkajících se jeho nemovitostí, jak bylo ostatně i zavedenou praxí v předchozí době, kdy Ing. [příjmení] zařizoval správu nemovitostí a případná jednání se zájemci o tyto pozemky, ale v té době za současné přítomnosti žalobce. Pokud předmětnou smlouvu se žalovanou [příjmení] [příjmení] podepsal za žalobce, odpovídalo jeho jednání rozsahu zmocnění, jak bylo vymezeno v plné moci podepsané žalobcem, kde jsou oprávnění [příjmení] [příjmení] při zastoupení žalobce ve vztahu k jeho nemovitostem vymezena velmi široce. V obsahu plné moci nejsou uvedena žádná omezení, z nichž by plynulo, že Ing. [příjmení] nemůže za žalobce podepsat smlouvu o převodu pozemků na třetí osobu. Žalobce přitom o existenci nájemní smlouvy, tak plné moci musel vědět, což vyplývá i z toho, že tyto na konci dubna 2019 vypověděl. Nepřipadá také v úvahu žádné konkludentní omezení rozsahu jeho jednání, neboť to bylo jasně specifikováno v textu plné moci. Na straně Ing. [příjmení] nemohlo tak dojít k překročení jeho zástupčího oprávnění ve smyslu § 446 zák. č. 89/2012 Sb., pokud za žalobce předmětnou kupní smlouvu se žalovanou podepsal. 6. Na základě provedeného dost dokazování však soud uzavřel, že Ing. [příjmení] a žalovaná jednali nepoctivě při uzavírání předmětné kupní smlouvy, a Ing. [příjmení] v rozporu se zájmy žalobce jako vlastníka pozemků. Bylo prokázáno, že žalovaná a Ing. [příjmení] se dobře znali a dlouhodobě spolupracovali v obchodních věcech. Žalovaná byla rodinná známá Štěpaníkových, a tito jí pomáhali i jejích právních sporech s jejími dětmi. Ing. [příjmení] o pozemky žalobce dlouhodobě pečoval a spravoval je, muselo mu být tedy známo, že dané pozemky jsou částečně pozemky stavebními, příp. pozemky, na kterých je plánovaná výstavba silniční komunikace, což jejich cenu podstatně zvyšuje. Dané informace byly zřejmé i z územního plánu, do kterého mohla a měla žalovaná nahlédnout. Rovněž je obtížné uvěřit, že Ing. [příjmení] jí dané informace neposkytl. Přestože bylo prokázáno, že žalobce chtěl pozemky prodat, bylo na Ing. [příjmení] jako jeho zástupci a správci a nájemci daných pozemků, aby dohlédl, že prodej se uskuteční za odpovídající cenu. Ing. [příjmení] ve spolupráci se žalovanou jednal zcela opačně, když tyto prodal žalované, své dlouholeté dobré známé za zcela neodpovídající kupní cenu a bez využití svého předkupního práva, které žalobci zaručovalo tutéž kupní cenu, jakou měla dle smlouvy uhradit žalovaná. I laikovi, kterým je žalovaná, přitom muselo být bez dalšího zřejmé, že pokud je pozemek zařazen jako stavební a nachází se v bezprostřední blízkosti pražské aglomerace, je cena [částka] zcela neodpovídající. Tato cena byla sjednána mezi žalobcem a Ing. [příjmení] v nájemní smlouvě ja