58 CO 428/2021-116 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu o zaplacení částky [částka] s úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.) a rozhodl, že žalovaným se náhrada nákladů řízení nepřiznává (výrok II.). 2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení výše uvedené částky s tím, že se jedná o zhodnocení bytu [číslo] v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo] – [část obce], [ulice a číslo], k němuž došlo rekonstrukcí, kterou provedla od [datum] do [datum] na základě dohody se žalovanými coby pronajímateli s tím, že v tomto bytě bude jako nájemce bydlet. Bylo dohodnuto, že žalovaní budou hradit materiál a žalobkyně zajistí řemeslníky, kteří práci provedou, s tím, že následně dojde k vypořádání. Žalobkyně začala byt užívat [datum] a dne [datum] byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí o nájmu tohoto bytu. Dne [datum] podepsala se žalovanými smlouvu o nájmu bytu, od počátku roku 2018 však začaly vznikat konflikty mezi žalobkyní a žalovanou ad 1), která odmítala uhradit náklady na rekonstrukci bytu, sporovala i dohodu o provedení rekonstrukce. K dohodě nedošlo, nájemní vztah skončil dle nájemní smlouvy ke dni [datum]. Při určení výše zhodnocení bytu žalobkyně vycházela ze znaleckého posudku Ing. [příjmení], od určené částky [částka] odečetla částku [částka], kterou již dříve žalovaná ad 1) uhradila. 3. Žalovaní se žalobou nesouhlasili, poukazovali na to, že smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena na popud žalobkyně, které v té době svědčilo právo nájmu k jinému bytu, na který pobírala příspěvek na bydlení, proto nechtěla ohledně předmětného bytu nájemní smlouvu uzavřít dříve. Zpochybnili, že by došlo k uzavření ústní nájemní smlouvy od [datum], žalovaná ad 1) nebyla k tomu zmocněna ostatními spoluvlastníky. Ohledně provedených prací poukazovali na jiné časové období uvedené ve znaleckém posudku, zpochybňovali rozsah uvedených prací. Souhlasili s tím, že žalobkyni byl dán souhlas k provádění rekonstrukčních prací v předmětném bytě, na to byly žalobkyni ze strany pronajímatelů poskytnuty materiál a finanční prostředky. Jako kompenzace žalobkyni bylo v nájemní smlouvě dohodnuto nájemné ve výši [částka] měsíčně, tj. nižší, než kolik by činilo tržní nájemné v dané lokalitě. Současně bylo garantováno automatické prodlužování nájmu se zachováním tohoto nájemného po dobu tří let. Poukázali na ujednání nájemní smlouvy čl. 7 a 7.3, dle nichž tato dohoda ruší a nahrazuje všechny předchozí dohody ohledně předmětného bytu. Žalobkyni tak žádný nárok na kompenzaci investic nevznikl. Pokud žalobkyni byla nabídnuta kompenzace ve výši [částka] v květnu 2018, bylo to v zájmu rychlého vyřešení sporu a uvolnění předmětného bytu v době, kdy žalobkyně nebyla schopna hradit nájem a chtěla se odstěhovat, považovali za výhodnější mít možnost byt rychleji pronajmout někomu jinému. Návrh však nebyl akceptován. 4. Žalobkyně v replice poukázala na návrh žalovaných na úhradu investic s tím, že je zjevné, že její nárok na vypořádání rekonstrukce nebyl nájemní smlouvou vyřešen. 5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud I. stupně k závěru, že žalobkyně měla zájem o pronájem předmětného bytu, na základě ústní dohody byt užívala od [datum]. Mezi žalobkyní a žalovanou ad 1), která vystupovala jako zástupce spoluvlastníků, byla uzavřena dohoda o tom, že žalobkyně provede rekonstrukci daného bytu, přičemž materiál budou hradit spoluvlastníci nemovitosti a žalobkyně zajistí řemeslníky. Tato rekonstrukce měla být žalobkyni dle ústní dohody kompenzována tak, že jí bude poskytnuta sleva na nájmu, nebylo však konkretizováno v jaké výši a po jakou dobu. Rekonstrukce bytu byla provedena v období od [datum] do [datum], materiál byl hrazen vlastníky nemovitosti a práci provedl tehdejší partner žalobkyně pan [příjmení] a jeho přátelé. Dne [datum] byla mezi žalobkyní a spoluvlastníky nemovitosti uzavřena nájemní smlouva, ve které byl sjednán nájem na dobu určitou s možností automatického prodloužení až do [datum] a nájemné ve výši [částka] měsíčně. Podle čl. 7 nájemní smlouvy ze dne [datum] představovala tato smlouva úplnou dohodu smluvních stran o předmětu smlouvy a nahrazovala veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná, vztahující se k bytu [číslo]. Podle čl. 7 nájemní smlouvy se touto smlouvou rušila veškerá předchozí ústní a/nebo písemná ujednání smluvních stran vztahující se k bytu [číslo]. Nájem byl ukončen dne [datum] a dne [datum] došlo k protokolárnímu předání bytu. V návrhu dohody o ukončení nájmu spoluvlastníci nemovitosti navrhovali pro žalobkyni kompenzaci [částka] za provedenou rekonstrukci bytu, při níž spoluvlastníci hradili materiál a při níž žalobkyně zajistila práci, přičemž navržená částka fakticky představovala odpuštění dluhu na nájemném. Žalobkyně tuto částku neakceptovala jako příliš nízkou. Z provedených důkazů vzal za prokázané, že rekonstrukce byla v zásadě v rozsahu tvrzeném žalobkyní provedena, materiál byl uhrazen ze strany pronajímatelů, což výslovně potvrdil svědek [příjmení], tehdejší přítel žalobkyně, který současně prováděl rekonstrukci za pomoci svých přátel. Uvedl, že materiál byl hrazen v převážné části ze strany pronajímatelů, někdy jej vyúčtoval a dostal uhrazen, někdy dostal peníze na nákup materiálu předem a zbytek vracel. Hodnotu materiálu zakoupeného žalobkyní odhadl na maximálně [částka]. 6. Na základě výše uvedeného neshledal soud I. stupně žalobu důvodnou, poukázal na to, že žalobkyně se domáhá úhrady zhodnocení bytu, které však bylo částečně financováno pronajímateli, žalobkyně se podílela pouze prací, kterou realizoval její tehdejší partner a jeho přátelé. Rekonstrukce měla být kompenzována„ odbydlením“, tj. měla jí být poskytnuta sleva na nájemném, přičemž nebylo předem určeno, v jaké výši a po jakou dobu. Soud I. stupně dále poukázal na obsah nájemní smlouvy, v níž bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] měsíčně, s možností prodloužení nájmu na tři roky, současně bylo sjednáno, že tato dohoda ruší a nahrazuje všechna předchozí ujednání ohledně tohoto bytu. Shledal tak opodstatněnou argumentaci žalovaných, že tímto způsobem byly vypořádány všechny předchozí vzájemné nároky stran. Poukázal přitom na to, že dle tvrzení žalovaných bylo nájemné o [částka] nižší, pokud by zde žalobkyně bydlela po dobu tří let, představovala by tato sleva [částka]. Pokud žalovaní při skončení nájmu žalobkyni nabízeli kompenzaci ve výši [částka], považoval to pouze za gesto dobré vůle. Žalobu v celém rozsahu tedy zamítl. 7. O nákladech řízení rozhodl dle § 150 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen,,o. s. ř.“) vycházel přitom z toho, že žalobkyni kromě uzavření nájemní smlouvy nebylo zhodnocení bytu kompenzováno, žalobkyně nevyužila možnosti užívat byt za sjednanou cenu po dobu tří let z důvodu zhoršení vztahů s pronajímateli, při sjednávání nájemní smlouvy byla v pozici slabší strany, shledal tak na místě důvody zvláštního zřetele hodné pro nepřiznání náhrady nákladů řízení žalovaných. 8. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, v němž uplatnila odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. c/, e/ a g/ o. s. ř. Namítala nesprávné právní posouzení věci, vytýkala soudu I. stupně, že při výkladu nájemní smlouvy porušil ust. § 556 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nepřihlédl při výkladu projevu vůle k následnému jednání smluvních stran, toto ujednání se jasně nevztahovalo na majetkové vyrovnání za provedenou rekonstrukci. Poukázala přitom na to, že nájemní smlouva se o rekonstrukci vůbec nezmiňuje, čl. 7 je formulován velmi obecně a neurčitě, následně žalovaná ad 1) navrhla uzavření dohody, jejíž součástí bylo majetkové vyrovnání se žalobkyní za rekonstrukci bytu, nesporovala tedy nárok na vypořádání, sporná byla tehdy pouze jeho výše. Namítala dále, že soud I. stupně zcela pominul ust. § 2220 o. z., dle něhož vzniká nárok na majetkové vyrovnání za zhodnocení bytu až při skončení nájmu, tento nárok tak nemohl být předmětem vypořádání při uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouva přitom neobsahuje žádné ujednání, z něhož by vyplývala vůle stran odchýlit se od tohoto ustanovení. Žalobkyně dále namítala, že při prvním jednání se soud I. stupně ztotožnil s jejím názorem, že čl. 7 nájemní smlouvy je příliš obecný a z návrhu majetkového vyrovnání vyplývá, že vyrovnání za zhodnocení bytu nebylo tímto článkem vyřešeno, z tohoto důvodu také bylo prováděno dokazování k rekonstrukci, soud I. stupně opakovaně vyzýval účastníky ke smíru, aby se dohodli na kompenzaci, účastníci jednali, ale nedohodli se na částce, to vše vzbudilo v žalobkyni dojem, že její nárok je opodstatněný, že je sporná jen jeho výše. Po skončení dokazování byl vyhlášen napadený rozsudek, který byl pro žalobkyni zcela překvapivý, soud I. stupně ji měl poučit ve smyslu § 118a odst. 2 o. s. ř., že změnil právní názor, neumožnil ji na tento nový názor reagovat, nevyzval ji k doplnění rozhodných skutečností. Rozsudek tak považovala za překvapivý. Ke skutkovým zjištěním namítala, ž