58 CO 88/2022-651 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zavázal žalovanou zaplatit žalobkyni [částka] s úrokem z prodlení ve výši 7,75% ročně od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu se žádostí o zaplacení [částka] s příslušenstvím a úrok z prodlení z částky [částka] od [datum] do [datum] zamítl (výrok II.), vyslovil, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.) a uložil žalobkyni i žalované povinnost zaplatit, a to každé jednou polovinou, náklady řízení státu ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku na účet soudu I. stupně s tím, že žalobkyně zaplatila zálohu [částka], zbývá jí tak k doplacení [částka], žalovaná zaplatila zálohu [částka], zbývá jí tak k doplacení [částka] (výrok IV.). 2. Rozhodl v řízení, v němž se žalobkyně domáhala zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši [částka] s příslušenstvím za rozhodné období od [datum] do [datum] s tvrzením, že je vlastníkem [anonymizováno] parc. [číslo] o výměře [výměra], parc. [číslo] o výměře [výměra] a parc. [číslo] o výměře [výměra], zapsaných na [list vlastnictví], v k. ú. [část obce], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce], na nichž se nachází stavby ve vlastnictví žalované pod označením budova [adresa], situovaná na pozemku parc. [číslo] užívaná jako čerpací stanice, prodejna a servis automobilů, s níž ostatní pozemky tvoří ucelený areál. Mezi účastníky nebyla uzavřena nájemní smlouva či jiná dohoda o užívání [anonymizováno], žalobkyně tak žádá vydání bezdůvodného obohacení na úrovni obvyklého nájemného srovnatelných [anonymizováno] v daném místě a čase, které stanovila dle závěru znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] [rok]. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Namítla ohledně některých [anonymizováno], za které žádá žalobkyně vydat bezdůvodné obohacení, nedostatek věcné pasivní legitimace, neboť jsou užívány jiným subjektem. Sporovala výši bezdůvodného obohacení s ohledem na charakter pozemku a jejich funkční využití; nesouhlasila se závěry vyslovenými v závěru znaleckého posudku Ing. [příjmení]. 4. Soud I. stupně zjistil z provedených důkazů (odst. 3 až odst. 6) následující skutkový stav věci. Za nejpodstatnější je nutno zrekapitulovat, že žalobkyně je vlastníkem [anonymizováno] parc. [číslo] (orná půda o výměře [výměra]), parc. [číslo] (ostatní plocha, manipulační plocha, způsob využití, výměra [výměra]) a parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří, výměra [výměra]) v k. ú. [část obce]. Žalovaná za rozhodné období [datum] až [datum] jako vlastník nemovitosti (budovy [adresa]) stojící na pozemku parc. [číslo] užívala tento pozemek spolu se sousedním pozemkem parc. [číslo] aniž by za užívání [anonymizováno] žalobkyni cokoliv zaplatila. Mezi účastníky nebyla uzavřena nájemní smlouva ani jiná dohoda o užívání předmětných [anonymizováno]. Žalovaná byla vyzvána k zaplacení žalované částky [částka] až žalobním návrhem. Pokud jde o rozsah [anonymizováno] (území), které žalovaná užívá, pak budova [adresa] je obklopena pozemky, na kterých stojí automobily, součástí pozemku je komunikace, po které mohou automobily přijíždět a odjíždět. Součástí je i travnatý porost, který lze užívat v souvislosti s vlastnictvím nemovitosti. Prostor není oplocen ani uzamčen; žalobkyně využívá pozemky společně se stavbou, jiným způsobem nelze pozemky využít (viz znalecký posudek [anonymizováno] [právnická osoba], ortofotomapa). 5. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení za užívání těchto [anonymizováno] žalovanou, pak ze znaleckého posudku [číslo] Ing. [jméno] [příjmení] se podává, že od [datum] do [datum] činí výše obvyklého nájemného [částka] (základní cena dle cenové mapy [anonymizováno] [částka], celková výměra 6 674 m2, výše obvyklého nájemného [částka] za 1m²/rok). Podle znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] (znalec vyšel ze shodné základní [anonymizováno] dle cenové mapy [anonymizováno] [částka]) měla být cena za užívání pozemku nižší, neboť mělo být zohledněno, že na pozemku je cizí stavba, pozemek je tak znehodnocen, za znehodnocení pozemku odečetl 75% (Ing. [příjmení] odečetl 15 %). Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] za znehodnocení, resp. pro zastavěnost nemovitosti cizí stavbou odečetl 50 %. Pro rozdílené závěry znaleckých posudků byl ve věci vypracován revizní znalecký posudek znaleckou kanceláří [anonymizováno] [právnická osoba] ze dne [datum], [číslo] z jehož závěru vyšel prvostupňový soud při stanovení výše bezdůvodného obohacení. Ze závěru revizního znaleckého posudku se podává, že výše obvyklého nájemného za rozhodné období [datum] až [datum] činí [částka], roční jednotková částka [částka] za 1 m2. Bylo zohledněno, že se jedná o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka, pro které v rozhodné době neexistoval relevantní trh, proto znalec použil metodu tzv. simulovaného nájemného. Vycházel z [anonymizováno 5 slov] v lokalitě [obec a číslo] za období roku [rok] až [rok] a [rok] až [rok]. Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky zatížené stavbou cizího vlastníka, je prakticky vyloučeno jakékoliv jejich další využití, a to i s přihlédnutím k těsnému sousedství drážního koridoru hlavní tratě, proto je třeba vycházet z nejnižšího vyhodnocovaného kvantilu, a to 5 %, což představuje průměrnou [anonymizováno] cenu, která byla dosažena u 90 % zjištěných kupních smluv s nejnižší kvalitou [anonymizováno] v lokalitě [obec a číslo]. Za období [datum] do [datum] byla vypočtena [anonymizováno] cena v úrovni [anonymizováno] obvyklé [částka] za 1 m² (dle cenové mapy za stejné období u sousedních [anonymizováno] činí cena [částka] za 1 m²). Obvyklá cena zastavěných [anonymizováno] byla stanovena ve výši [částka] za 1 m², roční jednotková cena za užívání předmětných [anonymizováno] tak činí [částka] za 1 m2, což za uvedený časový interval (691 dnů) s ohledem na celkovou plochu [anonymizováno] činí [částka]. Revizní znalecký posudek se vyjadřoval ke znaleckému posudku [právnická osoba], znaleckému posudku [jméno] [příjmení], znaleckému posudku [právnická osoba] a konečně ke znaleckému posudku Ing. [jméno] [příjmení], vyložil, že k žádnému závěru těchto znaleckých posudků se nelze přiklonit. Soud I. stupně se nezabýval odůvodněním revizního znaleckého posudku, který se vyslovuje k posuzovaným znaleckým posudkům, neboť pro posouzení dané věci postačuje, že [anonymizováno] [právnická osoba] v revizním znaleckém posudku hodnotil závěry výše označených znaleckých posudků a označil je za nepoužitelné pro daný spor. Závěr revizního znaleckého posudku potvrdili v rámci své výpovědi Ing. Mgr. [příjmení] [příjmení], [anonymizováno] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kteří se na jeho vypracování podíleli. Z revizního znaleckého posudku se podává, že se v případě areálu nejedná o jeden funkční celek, ale nejméně dva funkční celky, s ohledem na účel jejich využití. Soud I. stupně pro nadbytečnost zamítl návrh žalobkyně na vypracování dalšího znaleckého posudku. 6. Vztahy mezi účastníky posoudil dle ust. 451 odst. 1, 2 zák. č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku, (dále jen,,obč. zák.“). Pokud žalovaná namítla, že nevyužívá celý prostor, pak ortofotomapou bylo prokázáno, že okolí nemovitostí je užíváno k parkování automobilů a k využívání nemovitosti při příjezdu a výjezdu automobilů. K námitce žalované, že zaplatila částku [částka], k čemuž předložila výpis z účtu (č. l. 123), prvostupňový soud uvedl, že dne [datum] byla na účet žalobkyně zaplacena žalovanou částka [částka], platba je označena,,za nájem do [datum]“ (č. l. 565). Žalobkyně namítla, že tato částka byla započtena na období, které předcházelo rozhodnému období, které je předmětem řízení. Této argumentaci prvostupňový soud přisvědčil, neboť předmětem řízení je vydání bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum], přičemž z výpisu z běžného účtu nelze seznat, že se částka [částka] vztahuje k právě k tomuto rozhodnému období (není označen přesný účel platby). Soudu I. stupně je z úřední činnosti známo, že žalobkyně podala proti žalované několik žalob na zaplacení bezdůvodného obohacení za předcházející období, žalovaná nezaplatila v průběhu řízení žádnou žalovanou částku, proto argumentace žalobkyně je důvodná a nemohlo tak dojít k započtení částky [částka] na období od [datum] do [datum] O náhradě nákladů řízení rozhodl dle ust. § 142 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen,,o. s. ř.“). 7. Proti rozsudku soudu I. stupně podala žalobkyně odvolání s tím, že brojí proti zamítavému výroku o věci samé (výrok II.). Nejprve zrekapitulovala závěry soudu I. stupně, včetně závěru revizního znaleckého posudku. Namítla, že pokud jde o cenovou mapu srovnatelných [anonymizováno] v rozhodném období od [datum] až [datum], pak tato činila za 1m² v roce [rok] částku [částka], v roce [rok] částku [částka] a v roce [rok] částku [částka], závěr revizního znaleckého posudku tak není správný. Jde o údaje z portálu,,cenové mapy Hlavní město Praha“, tyto údaje jsou též součástí znaleckého posudku Ing. [příjmení] [číslo] cena pozemku [částka] za 1m² je naprosto v rozporu