62 CO 295/2020-464 — Městský soud v Praze

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala zaplacení dlužného nájemného ve výši [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky ode dne [datum] do zaplacení splatnou dne [datum], a částky ve výši [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky ode dne [datum] do zaplacení z titulu smluvní pokuty za prodlení s úhradami nájemného. Jednalo se o nájemné z nebytových prostor v budově [adresa], k. ú. [část obce], na adrese [adresa]. Oba nároky se opírají o smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] ve znění pozdějších dodatků. Smluvní pokutu ve výši 0,3 % denně za prodlení se zaplacením nájemného za předchozí období vyčíslila žalobkyně následovně: z částky [částka] ode dne [datum] do [datum] (dle faktury [číslo] [rok], vystavené za nájemné za období [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok], splatné [datum]), z částky [částka] ode dne [datum] do [datum] (dle faktury [číslo] [rok], vystavené za nájemné za období [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok] splatné [datum]), z částky [částka] ode dne [datum] do [datum] (dle faktury [číslo] [rok], vystavené za nájemné za období [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok], splatné [datum]) a z částky [částka] ode dne [datum] do zaplacení (dle faktury [číslo] [rok], vystavené za nájemné za období [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok], [anonymizováno] [rok]), s tím, že výše smluvní pokuty činí ke dni [datum] celkem částku [částka]. 2. Žalobkyně v podané žalobě uvedla, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] s tím, že byl žalovaný povinen hradit za nájem nebytových prostor smluvené nájemné, vždy k [anonymizováno] a k [anonymizována dvě slova]. Konstatovala, že dopisem ze dne [datum] upozornila žalovaného na tři dlužné platby nájemného s upozorněním, že pokud nebude dlužné nájemné v náhradní lhůtě uhrazeno, skončí nájemní vztah ke dni [datum]. Žalovaný dlužné nájemné neuhradil, a žalobkyně tak zaslala žalovanému písemnou výpověď nájemní smlouvy dne [datum], výpověď zahrnovala výzvu k opuštění pronajatých prostor. Žalovaný dlužné nájemné neplatil ani pronajaté prostory neopustil, nato právní zástupce žalobkyně zaslal dne [datum] žalovanému předžalobní výzvu. Na základě ní se účastníci mezi sebou ústně dohodli, že prostory budou předány až k [datum], pokud žalovaný uhradí dlužné faktury, a že žalobkyně vystaví žalovanému následně fakturu na nájemné za první pololetí [rok]. Žalovaný dlužné faktury uhradil dne [datum], nicméně následně neuhradil fakturu [číslo] [rok]. Právní zástupce žalobkyně a žalovaný následně komunikovali mezi sebou ohledně podpisu dohody, která by písemně upravila vzájemný vztah účastníků, žalovaný však tuto dohodu o skončení nájmu dne [datum] nepodepsal. Žalobkyně v závěrečném návrhu uvedla, že dle § 3 zákona č. 116/1990 Sb. musela nájemní smlouva sice obsahovat výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, nicméně toto ustanovení bylo do daného zákona vložena až novelou [číslo] Sb., kdy tato novela reagovala na judikaturu Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] z dubna [rok], přičemž platnost či neplatnost předmětné nájemní smlouvy je nutné posuzovat dle znění zákona k [datum]. Zákona v den uzavření smlouvy nezakazoval sjednat nájemné pevnou částkou, ve které je zahrnuta i úhrada za služby. Žalobkyně navrhla, aby se soud od dřívějšího judikaturního výkladu daného ustanovení odchýlil a vykládal jej v souladu s principy zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), poukazovala také na důležitost skutečné vůle stran v době uzavření smlouvy pro výklad právního jednání a s odkazem na § 3030 o. z. Argumentovala podpůrně tím, že uzavřením dodatku dne [datum] došlo ke konvalidaci nedostatků v původní smlouvě. Žalobkyně a žalovaný setrvali na původním ujednání ohledně paušálního nájemného, ale svůj právní vztah podřídili nové právní úpravě, která již paušální nájemné výslovně umožnila. Pro případ, že by soud nepřijal názor ohledně platnosti nájemní smlouvy nebo konvalidace neplatné smlouvy dodatkem, nabídla soudu právní názor, že dodatkem k nájemní smlouvě došlo k uzavření nové nájemní smlouvy na dobu určitou. Vůlí stran bylo upravit vzájemná práva a povinnosti ohledně nájmu nebytových prostor na období ledna [rok] do prosince [rok]. Byly sjednány všechny podstatné náležitosti smlouvy, některá ujednání byla sjednána konkludentně s ohledem na předcházející dlouhodobý nájemní vztah. Žalobkyně argumentovala také zásadou o. z., že je na právní jednání třeba hledět spíše jako na platné, než jako neplatné. Pokud žalovaný označil smlouvu z roku za neplatnou, jde o zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany. Žalovaný jako právník měl vědět o možné neplatnosti nájemní smlouvy. Žalobkyně má za to, nájemní vztah trval do [datum]. Následně se účastníci mezi sebou ústně dohodli, že se nájemní vztah prodlužuje až do [datum]. Co se týče žalovaným namítané nepřesnosti (neurčitosti) výše nájemného, žalobkyně vždy stanovila žalovanému na nájemném částku nižší, než jaká by jí dle smlouvy měla náležet. Z důvodu procesní opatrnosti vyčíslila bezdůvodné obohacení žalovaného za období od [datum] do [datum] částkou [částka]. Splatnost smluvní pokuty nastala po výzvě k úhradě dopisem právního zástupce ze dne [datum]. Výzva byla právnímu zástupci žalovaného doručena dne [datum], splatnost nastala sedmým dnem po doručení, tj. [datum], ode dne [datum] byl žalovaný v prodlení s úhradou smluvní pokuty. V žalobě uplatnila nárok na úrok z prodlení ode dne podání žaloby tj. [datum]. 3. Žalovaný nejprve uplatňovaný nárok co do částky [částka] uznal. Uvedl, že byl se žalobkyní dohodnut na předání prostor k [datum]. Do prodlení s úhradou nájemného se dostal vinou zdravotních důvodů. Nesouhlasil proto se smluvní pokutou. Právní zástupkyně žalobce později argumentovala neplatností původní nájemní smlouvy a jejího dodatku ze [datum]. Od [datum] užíval žalovaný prostory bez právního důvodu. Dále navrhl k započtení svou pohledávku vůči žalobkyni z titulu pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním dle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., neboť žalobkyně mu nedoručila včas resp. nikdy vyúčtování za služby. Roční pokuta činí [částka] a pokuta za 3 roky činí celkem [částka] Částku [částka] navrhl žalovaný započíst proti nároku strany žalující na úhradu nájemného za období prvního pololetí roku [rok]. Dále navrhl, aby soud připustil započtení skutečně uhrazených plateb žalovaným za období [datum] až [datum] proti výši nájemného stanoveného soudním znalcem, s tím, že přeplatek na nájemném navrhl žalovaný započíst na poskytované služby. Po započtení žalovaný žalobkyni z titulu užívání nebytového prostoru nic nedluží. 4. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl s oporou v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], k závěru, že předmětná nájemní smlouva z [datum] je neplatná z důvodu nedostatku náležitostí, neboť do jedné částky bylo bez bližšího rozlišení zahrnuto nájemné i úplata za služby. Soud vyšel ze zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, podle jehož ustanovení § 3 odst. 3 [účinnost] do [datum], mj. platilo, že smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Podle § 3 odst. 4 daného zákona v daném znění platilo, že pokud smlouva mj. neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná. Podle § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 19. 10. 2005, tj. ve znění zákona, kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, [číslo] Sb., mj. platilo, že nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Podle přechodných ustanovení zákona č. 360/2005 Sb., (…) vznik těchto právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dále soud uzavřel, že pokud nebyla smlouva uzavřena platně, nemohly takovou neplatnost zhojit ani později sjednané dodatky (srv. usnesení Nejvyššího soud ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). 5. S ohledem na tento právní názor považoval soud I. stupně za neoprávněné veškeré závazky, vyplývající z nájemní smlouvy a jejích dodatků. Nárok na úhradu za užívání předmětných nebytových prostor v prvním pololetí roku [rok] soud posoudil jako nárok z bezdůvodného obohacení podle § [číslo] a násl. ve spojení s ust. § 3028 o. z. Nájemné obvyklé v místě a čase stanovil znalecký posudek soudem ustanoveného znalce [příjmení] [jméno] [jméno] [číslo] ze dne [datum] za dané období částkou ve výši [částka]. Soud tak žalobě vyhověl co do této částky včetně příslušenství sestávající ze zákonného úroku z