72 CO 232/2022-499 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď z nájmu bytu [číslo] umístěného v 5. nadzemním podlaží domu [adresa], bytový dům, v části obce Vinohrady, postaveném na [anonymizována dvě slova] [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, to vše v obci [obec], [katastrální uzemí], na adrese [adresa], ze dne [datum], je neplatná (výrok I.), zamítl vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhal, aby byla žalobci uložena povinnost vyklidit nemovitou věc – jednotku [číslo] byt, vymezenou v domě [adresa], stojícím na [anonymizována dvě slova] [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], tak jak je zapsána na [list vlastnictví], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] a vyklizenou předat žalovanému (výrok II.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok III.). 2. Žalobce se žalobou podanou dne [datum] domáhal určení neoprávněnosti a neplatnosti výpovědi z nájmu shora specifikovaného bytu, která mu byla žalovanou dána z důvodu hrubého porušení povinností nájemce spočívajícího v nehrazení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu a v užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou, a byla mu doručena dne [datum]. 3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhovala, aby žaloba byla zamítnuta. 4. Soud prvního stupně ve věci rozhodl již rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] a žalobu jako nedůvodnou zamítl. Odvolací soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] tento v pořadí první rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 5. Podáním doručeným soudu dne [datum] podala žalovaná vzájemný návrh, kterým se domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost předmětný byt vyklidit s tím, že dopisem ze dne [datum] dala žalobci výpověď z nájmu bytu, výpověď byla žalobci doručena dne [datum] a nájemní vztah mezi žalobce k předmětnému bytu tak skončil uplynutím výpovědní lhůty ke dni [datum]. 6. Nyní přezkoumávaným, v pořadí druhým rozsudkem, rozhodl soud prvního stupně o žalobě i o vzájemném návrhu žalované. Na základě provedeného dokazování učinil následující skutkový závěr. Žalobce je na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] nájemcem předmětného shora specifikovaného bytu, jehož vlastníkem je žalovaná. Žalobce byl povinen hradit měsíčně nájemné ve výši [částka], poplatek za vybavení bytu ve vlastnictví pronajímatele ve výši [částka] a zálohy na služby [částka], a to vždy do konce kalendářního měsíce, za nějž se nájemné hradí. Žalobce neuhradil nájemné a zálohy za služby ve výši [částka], splatné v červnu [rok], a proto žalovaná od července [rok] započítávala měsíční úhrady nájemného ze strany žalobce vždy na měsíc předcházející, tj. platba došlá v červenci [rok] byla žalovaným započítána na nájemné za červen [rok]. Dne [datum] bylo žalobci doručeno vyúčtování služeb za období let [rok] – [rok] znějící na částku [částka], které žalobce reklamoval u žalované dne [datum]. Žalovaná reklamaci neprojednala z důvodu její opožděnosti. Dne [datum] uhradil žalobce na provedené vyúčtování částku [částka]. Dne [datum] bylo žalobci doručeno vyúčtování služeb za období roku [rok] znějící na částku [částka], které žalobce reklamoval u žalované dne [datum]. Žalovaná reklamaci žalobce vyřídila dne [datum]. Dne [datum] uhradil žalobce na provedené vyúčtování částku [částka]. V období od [datum] do [datum] probíhala v domě, v němž se nachází předmětný byt, rekonstrukce spočívající ve výměně stoupacího vedení. Rekonstrukce probíhala v bytě žalobce po dobu nejméně 14 dnů, přičemž žalobce byl v průběhu rekonstrukce omezen v užívání toalety a částečně chodby. Žalobce uplatnil u žalované dne [datum] slevu na nájemném za [anonymizováno] [rok] ve výši jednoho nájemného. Po zaslání písemné upomínky ze dne [datum] a po nesouhlasné reakci žalobce ze dne [datum] byla žalobci ze strany žalovaného dána výpověď z nájmu bytu ze dne [datum] z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu, a to nehrazení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu celkem ve výši [částka], a z důvodu užívání bytu za účelem podnikání v rozporu s nájemní smlouvou a kolaudačním souhlasem. Výpověď byla žalobci doručena v rozmezí dnů [datum] až [datum]. Dne [datum] žalobce podal soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. 7. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“). Posuzoval oprávněnost výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] a zkoumal, zda v dané věci došlo k naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., tedy zda žalobce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu. Vyšel z toho, že žalovaná toto hrubé porušení povinností nájemce spatřovala v neplacení nájemného a záloh za služby a rovněž v užívání bytu žalobcem způsobem odporujícím nájemní smlouvě. Uzavřel, že k tomu, aby mohlo být neplacení nájemného považováno za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., je nutné, aby nájemce nehradil nájemné déle než jeden měsíc, tedy za dobu alespoň dvou měsíců, nebo byl v prodlení s hrazením jednoho nájemného déle než jeden měsíc. V daném případě pak měl za prokázané, že ke dni doručení výpovědi z nájmu bytu žalovaná za žalobcem evidovala nedoplatek na nájemném a zálohách na služby za měsíc červenec [rok] ve výši [částka], který vznikl tím, že žalovaná od července [rok] z důvodu jednoho chybějícího neuhrazeného nájemného za červen [rok] započítávala nájemné vždy na předchozí měsíc. Oproti tomu nájemné za srpen [rok] nemohlo být v době podání výpovědi, tj., ke dni [datum] splatné, neboť splatnost nájemného za srpen [rok] připadla ve smyslu nájemní smlouvy na poslední den měsíce srpna [rok], tj. na [datum]. Co se týče splatnosti nedoplatků vyplývajících z vyúčtování služeb, tato byla dle doplněného tvrzení žalované stanovena ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování služeb žalobci. Na základě nesporných tvrzení účastníků měl pak soud prvního stupně za prokázané, že vyúčtování služeb poskytnutých žalobci v období let [rok] až [rok] bylo žalobci doručeno dne [datum] a vyúčtování služeb poskytnutých žalobci v roce [rok] bylo žalobci doručeno dne [datum]. Z uvedeného tedy dle soudu prvního stupně plyne, že zatímco nedoplatek za služby poskytnuté žalobci v období let [rok] až [rok] byl splatný dne [datum], nedoplatek za služby poskytnuté žalobci v roce [rok] se stal splatným až dnem [datum], tedy až po doručení výpovědi ze dne [datum] žalobci, přičemž v době podání výpovědi a v době jejího doručení žalobci dosud splatný nebyl. Soud prvního stupně tak dovodil, že i kdyby se žalované v řízení podařila prokázat oprávněnost nedoplatku za služby poskytnuté žalobci v letech [rok] až [rok] v částce [částka], nepřesahovala by celková výše dluhu [částka] výši dvou neuhrazených nájmů, tj. [částka]. Na základě uvedeného soud prvního stupně uzavřel, že žalobce sice prokazatelně porušil své povinnosti ve vztahu k placení nájemného nejméně ve výši [částka], nicméně předmětné porušení nelze s ohledem na maximální možnou výši dlužné částky kvalifikovat jako hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., odůvodňující podání výpovědi z nájmu bytu. Pokud žalovaná současně ve výpovědi uplatnila i druhý výpovědní důvod, spočívající v užívání bytu žalobce za účelem podnikání v rozporu s nájemní smlouvou a kolaudačním souhlasem, pak k prokázání existence tohoto výpovědního důvodu neoznačila ani po výzvě soudu učiněné při jednáním konaném dne [datum] žádné důkazy, a tudíž v tomto směru neunesla důkazní břemeno. S ohledem na uvedené závěry se soud prvního stupně již nezabýval žalobcem uplatněnou slevou z nájmu bytu za měsíc [anonymizováno] [rok], nicméně konstatoval, že pokud žalobce v návaznosti na nesouhlas žalované s uplatněním slevy neučinil žádný projev vůle, v jehož důsledku by jakákoliv pohledávka žalované za žalobcem zanikla, samotné uplatnění slevy žádný vliv na výši pohledávek žalované za žalobcem nemělo. Za situace, kdy v řízení nebylo prokázáno naplnění ani jednoho z výpovědních důvodů uvedených ve výpovědi ze dne [datum], posoudil soud prvního stupně žalobou napadenou výpověď z nájmu bytu ve smyslu § 2290 o. z. jako neoprávněnou. Z uvedeného důvodu tedy rozhodl, že výpověď z nájmu bytu je neplatná a současně jako nedůvodný zamítl vzájemný návrh žalované, kterým se na základě skončení nájmu v důsledku této výpovědi domáhala na žalobci vyklizení bytu. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že v řízení plně úspěšnému žalobci přiznal plnou náhradu nákladů řízení, spočívajících v zaplaceném soudním poplatku [částka] a v paušální náhradě hotových výdajů dle [ustanovení pr. předpisu] v celkové výši [částka]. 8. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala žalovaná odvolání. Namítala existenci odvolacích důvodů ve smyslu § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e), g) zákona č. 99/1963 Sb.,