21 Co 245/2025-332 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně stanovil povinnosti žalovaného platit žalobkyni měsíční nájemné za užívání ve bytu blíže specifikovaného ve výrokové části tohoto rozsudku (dále jen „předmětný byt“), a to s účinností od , datum, ve výši 18 028 Kč (výrok I) a s účinností od , datum, ve výši 19 490 Kč (výrok II), zamítnul žalobu v rozsahu povinnosti žalovaného platit žalobkyni za užívání předmětného bytu s účinností od , datum, nájemné ve výši dalších 3 710 Kč a s účinností od , datum, ve výši dalších 2 248 Kč (výrok III), uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 30 193 Kč (výrok IV), zamítnul vzájemný návrh žalovaného na odstranění hlukové vady váznoucí na dvou místnostech předmětného bytu (výrok V) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o vzájemném návrhu žalovaného (výrok VI).2. Takto rozhodl v prvé řadě o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala určení povinnosti žalovaného platit jí nájemné za předmětný byt ve výši 21 738 Kč s účinností od , datum, . Podanou žalobu odůvodnila tím, že vykonává svěřenou správu předmětného bytu, který na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, obývá žalovaný, a to za nájemné stanovené v měsíční výši 8 368 Kč (tj. 111,64 Kč/m2 – pozn. Odvolacího soudu). Dle žalobkyně stanovené nájemné neodpovídá výši v daném místě a čase obvyklé, proto žalovanému navrhla jeho zvýšení na částku 10 949 Kč měsíčně, a to písemným návrhem vhozeným do schránky žalovaného dne , datum, . Jelikož žalovaný v zákonné dvouměsíční lhůtě nepřijal návrh žalobkyně, domáhala se žalobkyně stanovení výše nájemného soudním rozhodnutím, přičemž výši požadovaného nájemného stanovil znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, na částku 290 Kč/m2, což při rozloze předmětného bytu (74,96 m2) představuje 21 738 Kč měsíčně.3. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal. Odmítl, že by mu byl dne , datum, doručen návrh na zvýšení nájemného. Souhlasil se stanovením měsíčního nájemného na částku 140 Kč/m2, avšak pouze pokud by byl předmětný byt bez závad. Dle žalovaného byl totiž předmětný byt zatížen nadlimitním nočním hlukem s tónovou složkou (dále jen „hluková vada“), způsobeným provozem potrubí přívodu horkovodu (zavěšeného pod předmětným bytem, dále jen „potrubí“) vedoucího do výměníkové stanice umístěné ve vedlejším domě č. p. , hodnota, (dále jen „výměníková stanice“). Hluková vada překračuje hygienické limity a brání žalovanému v zimním režimu provozu (období 9 měsíců), v nočních hodinách (od 22:00 hod. do 6:00 hod.), v rozsahu podlahové plochy 32,58 m2 (odpovídající ploše obývacího pokoje a ložnice) v řádném užívání předmětného bytu, na základě kterýchžto hodnot žalovaný ponížení měsíčního nájemného (v žalovaným předpokládané výši 10 494 Kč) o jednotkovou částku 115,50 Kč/m2, tj. o částku 1 836 Kč měsíčně, a to za období od , datum, . Hluková vada se u předmětného bytu projevuje od září roku 2008 a nesnížila se ani po rekonstrukci potrubí a výměníkové stanice v letech 2011 a 2019. Žalovaný se odstranění hlukové vady neúspěšně domáhal od roku 2009, proto v řízení vzájemným návrhem požadoval odstranění hlukové vady. V průběhu řízení žalovaný změnil své procesní stanovisko v tom směru, že v důsledku odstranění hlukové vady v roce 2024 platí od , datum, nájemné v plné výši 165 Kč/m2, účtování nájemného v žalobkyní požadované tržní výši 21 738 Kč (290 Kč/m2) však není dle žalovaného přiměřené s přihlédnutím k vlastnictví předmětného bytu městem, kdy nájemníkům takového typu bytů bývá běžné nájemné stanovováno částkou 165 Kč/m2. Dle žalovaného navíc nelze požadovat tržní nájemné za dobu trvání hlukové vady.4. Soud prvního stupně vzal za prokázané oprávnění žalobkyně spravovat předmětný byt, potrubí i výměníkovou stanici a dále oprávnění žalovaného obývat předmětný byt o výměře 74,69 m2 na základě smlouvy o nájmu za nájemné ve výši 8 368 Kč měsíčně, a to v návaznosti na dřívější společné užívání předmětného bytu žalovaným spolu s jeho tehdejší manželkou od roku 1995. Žalobkyně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení měsíčního nájemného na částku 140 Kč/m2, kdy návrh byl žalovanému doručen dne , datum, , žalovaný však na návrh nereagoval. Žalovaný si stěžoval žalobkyni na hlučnost výměníkové stanice a na potrubí již v roce 2008. V roce 2011 došlo k rekonstrukci výměníkové stanice, avšak žalovaný v roce 2015 adresoval žalobkyni stížnost na nadměrný hluk z potrubí k výměníkové stanici a opakovaně žádal o odstranění hlukové vady. Žalovaný taktéž letech 2008 a 2020 požádal o slevu na nájemném ve výši 30 %. Na základě měření v předmětném bytu v roce 2014 byl zjištěn hluk s tónovou složkou překračující v ložnici předmětného bytu noční hygienický limit 25 dB o 2,5 dB. Následné měření hluku v předmětném bytu v roce 2018 odhalilo překročení nočního hygienického limitu 25 dB o 5,6 dB s tónovou složkou zdroje hluku o frekvenci 50 Hz a v obývacím pokoji předmětného bytu o 0,4 dB s tónovou složkou zdroje hluku o frekvenci 315 Hz s tím, že hluk se šíří konstrukcí budovy. V roce 2022 proběhlo další měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že měření hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (od 22:00 hod. do 6:00 hod.) v letním režimu provozu; pro noční dobu je v zimním režimu provozu topné sezóny je hygienický limit hluku v ložnici překročen o 1 dB a v obývacím pokoji o 0,2 dB. V roce 2023 proběhlo další měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že pro noční dobu je v zimním režimu provozu hygienický limit hluku překročen v ložnici o 8 dB a v obývacím pokoji je limit dodržen. V návaznosti na zjištěné překročení nočního hygienického limitu hluku žalobkyně opakovaně přistupovala k provedení protihlukových opatření; poslední protihlukové opatření žalobkyně uskutečnila dne , datum, . V návaznosti na to proběhlo dne , datum, měření hluku se závěrem, že limity hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (od 22:00 hod. do 6:00 hod.) v letním i zimním režimu provozu. , adresa, tak pronikal v předmětném bytu do ložnice do roku 2023 a do obývacího pokoje do roku 2024 v nočních hodinách, v zimním provozu (od 1. září do 31. května). Znalec , právnická osoba, stanovil znaleckým posudkem ze dne , datum, výši obvyklého nájemného za srovnatelný byt bez vady k , datum, na částku 260 Kč/m2, tj. na částku 19 490 Kč za celý předmětný byt. Za byt s vadou stanovil nájemné částkou 18 028 Kč, a to v návaznosti na vyčíslení slevy za hlukovou vadu v rozsahu 10 %. Soud shledal znalcem zjištěnou výši nájemného za přiměřenou a nepřistoupil k jejímu dalšímu snížení, neboť znalec při výpočtu správně operoval toliko s jednou zatíženou místností, když obývací pokoj byl hlukovou vadou zatížen minimálně a znalec navíc stanovil nájemné pro celou výměru předmětného bytu.5. Po právní stránce soud prvního stupně posoudil věc podle § 2249 a § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), ve spojení s § 687, § 692, § 698 a § 699 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění platném do , datum, , a dospěl k závěru, že žalobkyně nebyla limitována ustanovením § 2249 odst. 1 o. z. ve zvýšení nájemného, a dále se zabýval splněním časových podmínek pro oprávnění žalobkyně nájemné zvýšit, kteroužto podmínku posoudil jako splněnou. Na základě procesní obrany žalovaného se soud prvního stupně zabýval otázkou, zda byla v předmětném bytě zjištěna hluková vada a zda tato byla žalovaným uplatňována. Dospěl k závěru, že žalovaný uplatňoval u žalobkyně hlukovou vadu již v roce 2008, že hluková vada byla ve vztahu k předmětnému bytu prokázána a žalovanému tak již ke dni podání žaloby vzniklo právo na přiměřenou slevu z nájemného do doby odstranění hlukové vady, to vše podle § 3074 odst. 1 o. z., ve spojení s § 698 zákona č. 40/1964 Sb. S ohledem na tyto závěru soud prvního stupně určil ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z. výši nájemného za užívání předmětného bytu s účinností od , datum, částkou 18 028 Kč měsíčně, s účinností od , datum, pak nájemné stanovil částkou 19 490 Kč měsíčně.6. Soud se zabýval rovněž vzájemným návrhem žalovaného a tento zamítnul s ohledem na skutečnost, že ke dni vydání napadeného rozsudku byla hluková vada odstraněna.7. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl soud prvního stupně v rozsahu nároku žalobkyně na stanovení výše nájemného podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), a jejich plnou náhradu přiznal žalobkyni; v rozsahu nároku žalovaného na odstranění hlukové vady soud prvního stupně rozhodl podle § 150 o. s. ř. a náhradu nákladů nepřiznal žádnému z účastníků.8. Žalovaný podal proti výroku I, II, IV, V a VI rozsudku soudu prvního stupně odvolání z důvodu podle § 205 odst. 1 písm. e) a g) o. s. ř, jelikož shledal nesprávné skutkové zjištění a právní posouzení věci soudem prvního stupně. Znovu namítal, že mu návrh na zvýšení nájemného dne , datum, nebyl vůbec doručen, neboť pouhé vhození listovní zásilky do poštovní schránky k doručení nepostačuje, a nebyly proto splněny podmínky pro uplatnění nároku žalobkyně u soudu podle § 22