30 Co 116/2026-151 – Městský soud v Praze

1. Výrokem I. napadeného rozsudku soud prvního stupně zamítl žalobou, kterou se žalobkyně domáhala, aby byl nahrazen projev vůle žalované uzavřít na straně pronajímatele se žalobkyní na straně nájemce dodatek k nájemní smlouvě ze dne 30. 8. 2023 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem je byt č. , číslo, ve , číslo, nadzemním podlaží domu č. p. , adresa, , sestávající z kuchyně, 1 pokoje, předsíně, komory a příslušenství: koupelny, WC, ve znění, jak je uvedeno v návrhu žalobkyně ze dne 17. 4. 2025; výrokem II. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 4.950 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně po žalované domáhala nahrazení projevu vůle žalované k uzavření dodatku nájemní smlouvy ze dne 30. 8. 2023. Svůj návrh odůvodnila tím, že žalovaná jakožto pronajímatelka a žalobkyně jakožto nájemkyně uzavřely dne 30. 8. 2023 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , číslo, nacházejícího se ve , číslo, nadzemním podlaží domu č. p. , adresa, , sestávající z kuchyně, jednoho pokoje, předsíně, komory a příslušenství (dále jen „předmětný byt“). Podle nájemní smlouvy byl předmětný byt určený k úpravě vlastním nákladem nájemce. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou jednoho roku od 15. 9. 2023 do 14. 9. 2024. Dle článku 2 nájemní smlouvy měla žalobkyně právo na prodloužení doby nájmu o dva roky po uplynutí sjednané doby nájmu za splnění stanovených podmínek, které žalobkyně splnila, předmětný byt třetím osobám nepodnajímala.3. Žalovaná v řízení navrhovala zamítnutí žaloby, neboť nesplnila podmínku uvedenou v čl. 2 písm. b) ve spojení s čl. 5 nájemní smlouvy, když porušila povinnosti nájemce bytu tím, že přenechala předmětný byt bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele do podnájmu. Žalobkyni tedy nevzniklo právo na prodloužení doby nájmu o dva roky.4. Po provedeném dokazování, které detailně popsal v napadeném rozsudku, dospěl soud prvního stupně k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Dne 30. 8. 2023 uzavřela žalobkyně jakožto nájemkyně se žalovanou jakožto pronajímatelkou nájemní smlouvu, jíž byl od 15. 9. 2023 přenechán žalobkyni do užívání předmětný byt. Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 14. 9. 2024 s opcí spočívající v právu nájemkyně na prodloužení doby nájmu o dva roky po uplynutí sjednané doby nájmu, avšak pouze za současného splnění ve smlouvě specifikovaných podmínek, mimo jiné, že nájemce bude řádně a včas platit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a plnit ostatní povinnosti nájemce bytu stanovené nájemní smlouvou a příslušnými právními předpisy s tím, že nájemce není oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele přenechat byt do podnájmu. Přenecháním bytu do podnájmu se rozumí rovněž poskytování krátkodobých podnájmů nebo ubytovacích služeb v předmětném bytě, zejména prostřednictvím internetových portálů k tomu určených. Nájemné bylo sjednáno ve výši 11.000 Kč měsíčně. Dne 27. 4. 2024 zaslala žalobkyně žalované email s fotografiemi zrekonstruovaného předmětného bytu. Dne 13. 6. 2024 žalobkyně požádala o prodloužení nájemního vztahu k předmětnému bytu. Přípisem ze dne 11. 9. 2024 sdělila žalovaná žalobkyni, že , právnická osoba, svým usnesením č. , číslo, ze dne 9. 9. 2024 nesouhlasila s prodloužením nájemní smlouvy k předmětnému bytu, neboť bylo zjištěno, že žalobkyně byt bez souhlasu pronajímatele podnajímá třetím osobám. Usnesením ze dne 31. 3. 2025 č. , číslo, vyslovila , právnická osoba, nesouhlas s uzavřením nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu se žalobkyní. Dne 7. 6. 2024 v době od 10:00 do 10:30 hodin proběhlo místní šetření v domě na adrese , adresa, . Po zazvonění na byt pronajímaný žalobkyni vyšel z tohoto bytu , jazyk, hovořící muž. Sousedé žalobkyni v domě nikdy neviděli, naopak vypověděli, že v předmětném bytě bydlí či bydleli , národ, . Předmětný byt byl inzerován k pronájmu na internetu, kontaktní osobou zde byl otec žalobkyně. , právnická osoba, si předmětný byt nafotila sama.5. Po právní stránce soud prvního stupně zjištěný skutkový stav posoudil zejména podle § 2201 o. z. a § 2215 odst. 2 o. z. Mezi účastnicemi byla uzavřena nájemní smlouva v souladu s § 2201 o. z., na základě níž přenechala žalovaná žalobkyni do užívání předmětný byt. Smlouva byla sjednána na dobu určitou jednoho roku s tím, že za splnění ve smlouvě specifikovaných podmínek vzniká žalobkyni právo na prodloužení trvání nájmu o dva roky. Jednou z podmínek bylo, že nájemce (žalobkyně) bude řádně a včas platit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a plnit ostatní povinnosti nájemce bytu stanovené nájemní smlouvou a příslušnými právními předpisy. Této podmínce žalobkyně nedostála, neboť v řízení bylo prokázáno, že přenechala předmětný byt bez souhlasu žalované jakožto pronajímatelky do podnájmu třetím osobám, čímž hrubě porušila své povinnosti (§ 2215 odst. 2 o. z.). Podnajímání předmětného bytu bylo podle obvodního soudu dostatečně prokázáno záznamem z místního šetření ze dne 7. 6. 2024, žalovanou předloženým videozáznamem i záznamy o rozhovorech s dalšími obyvateli domu, kteří své původní výpovědi následně podpořili svými výpověďmi před soudem. Ze všech těchto provedených důkazů vyplývá, že žalobkyně v bytě v rozhodné době nebydlela, v domě ji nikdo neznal, naopak v předmětném bytě bydleli , jazyk, či , jazyk, hovořící lidé. Tvrzení žalobkyně, že v bytě v průběhu rekonstrukce pravděpodobně přespávali dělníci, na zjištěném skutkovém stavu nic nemění, neboť v době prováděných místních šetření již měla být rekonstrukce ukončena, když žalobkyně zaslala žalované e-mail s fotografiemi rekonstruovaného bytu již dne 27. 4. 2024.6. Skutečnost, že předmětný byt byl nabízen k podnájmu, pak podle prvostupňového soudu vyplývá z žalovanou předložených inzerátů, kdy interiér na prezentovaných fotografiích odpovídá interiéru na fotografiích předložených žalobkyní, u některých inzerátů je pak uveden kontakt na otce žalobkyně , jméno FO, . Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že realitní kancelář , právnická osoba, si fotografie předmětného bytu před jeho inzerováním pořídila sama, neobstojí tedy námitka žalobkyně, že fotografie mohly být staženy kdekoli z internetu bez jejího vědomí. Zároveň neobstojí ani námitka, že žalobkyně není zodpovědná za jednání svého otce, kdy bez její spolupráce by nemohl její otec pustit realitní kancelář do předmětného bytu za účelem jeho nafocení. Je pak na žalobkyni, komu předává klíče od bytu, a pokud skutečně o jednání svého otce nic nevěděla, má možnost to nyní řešit případnou náhradou škody, kterou jí tento svým jednáním případně způsobil. Rozhodně však toto nelze přičítat k tíži žalované.7. K námitce žalobkyně, že k porušení nájemní smlouvy je třeba, aby skutečně k uzavření podnájemní smlouvy došlo, že nestačí pouhé inzerování předmětného bytu, soud prvního stupně uvedl, že již pouhé inzerování bytu jasně svědčí o úmyslu žalobkyně, přičemž již takové jednání lze považovat za dostatečně závažné, aby vedlo k porušení povinností nájemce. Žalovaná jakožto , právnická osoba, zajišťuje pronajímáním bytů ve svém vlastnictví bytovou potřebu osob, které žijí v jejím obvodu, a to především bytovou potřebu osob, které mají omezenou možnost zajištění bydlení, kdy se jedná především o osoby hendikepované, seniory, rodiny s dětmi či, jako v případě žalobkyně, studenty. Pokud žalobkyně nabízela předmětný byt k pronájmu (resp. tento byl nabízen k pronájmu s jejím vědomím), pak takovou bytovou potřebu nemá a není důvod, aby „zabírala“ místo potřebnějším osobám.8. Soud prvního stupně proto uzavřel, že žalobkyni nevzniklo právo na prodloužení nájemní smlouvy uzavřené se žalovanou o další dva roky, a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb.9. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné a přípustné odvolání. Napadený rozsudek považovala žalobkyně za věcně i právně nesprávný, neboť vychází z neúplných a nesprávných skutkových zjištění, je zatížen závažnými procesními vadami a spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Mezi účastníky nebylo v řízení sporu o tom, že žalobkyně splnila převážnou část podmínek sjednaných v nájemní smlouvě pro vznik práva na prodloužení nájemního vztahu. Jedinou spornou otázkou bylo tvrzení žalované, že žalobkyně porušila své povinnosti tím, že měla byt bez souhlasu žalované přenechat do podnájmu třetím osobám. Napadený rozsudek je založen na závěru, že k takovému porušení povinností došlo. Tento závěr však podle odvolatelky nevyplývá z provedeného dokazování a je výsledkem nesprávného hodnocení důkazů.10. V projednávané věci nalézací soud dovodil nesplnění opční podmínky z údajného porušení povinnosti dle čl. 5 nájemní smlouvy, dle něhož není nájemce oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele přenechat byt do podnájmu, přičemž přenecháním bytu do podnájmu se rozumí rovněž poskytování krátkodobého podnájmu nebo ubyt