8 C 347/2023-65 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobce se domáhá vydání rozsudku, jímž by soud zavázal žalovaného zaplatit žalobci 72.164 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 3.112 Kč za dobu od 1. 10. 2020 do zaplacení, z 19 částek 3.479 Kč za dobu vždy od 1. dne měsíců listopad 2020 až květen 2022 do zaplacení a z částky 3.065 Kč za dobu od 1. 6. 2022 do zaplacení. Tvrdí, že je vlastníkem bytového domu , Anonymizováno, . , Anonymizováno, na adrese , adresa, , a na základě smlouvy o nájmu bytu z 24. 4. 2020 pronajímal žalovanému jednopokojový byt s příslušenstvím č. , hodnota, v tomto bytovém domě. Sjednaná doba nájmu byla prodloužena až do 31. 3. 2021. Žalovaný byl povinen platit nájemné 3.163 Kč a zálohy za vodné a osvětlení ve výši 310 Kč, celkem 3.473 Kč měsíčně. Žalovaný zaplatil nájemné za duben až červenec 2020, uhradil kauci a za měsíce srpen 2020 až březen 2021 žalovaný neplatil nájemné ani zálohy za služby. Na nájemné za srpen a září 2020 si žalobce započítal kauci, čímž byl zaplacen celý nedoplatek na nájemném za srpen 2020 a nedoplatek za září 2020 byl tímto zaplacen částečně ve výši 361 Kč, a za září 2020 tedy žalovaný dluží 3.112 Kč. Od 1. 4. 2021 žalovaný užíval byt bez právního důvodu, byt po skončení nájmu nevyklidil přes upomínky. Rozsudkem zdejšího soudu, vykonatelným od 4. 1. 2022, byla žalovanému stanovena povinnost byt vyklidit, avšak k vyklizení došlo až exekučně 26. 5. 2022. Žalovaná částka se skládá z poměrné části nájemného a záloh za služby 3.112 Kč za měsíc září 2020, dále z 19 částek 3.473 Kč za měsíce říjen 2020 až duben 2022 a z částky 3.065 Kč, odpovídající poměrné části za měsíc květen 2022 od 1. 5. do 26. 5. 2022.2. Procesní stanovisko žalovaného nebylo v průběhu řízení zjištěno. Žalovaný se k nařízenému jednání nedostavil, o odročení nepožádal, a soud proto věc projednal a rozhodl v jeho nepřítomnosti. Žalovaný tak nevyužil svého práva tvrdit rozhodující skutečnosti a k jejich prokázání označovat důkazy na svoji obranu.3. Podle výpisu z katastru nemovitostí je žalobce zapsán jako výlučný vlastník pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří včetně jeho součásti, bytového domu č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrálním území , Anonymizováno, na listu vlastnictví č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště Brno-venkov. Nabývacími tituly pro žalobce je odstupní smlouva ze dne 30. 4. 1896 a vznik práva podle zákona 172/1991 Sb. na základě návrhu na zápis nemovitostí z vlastnictví státu do vlastnictví žalobce z 24. 5. 1993.4. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že byla uzavřena dne 24. 4. 2020 mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem. Žalobce touto smlouvou pronajal žalovanému byt č. , hodnota, v prvním nadzemním podlaží na adrese , adresa, v , Anonymizováno, . Jednalo se o jednopokojový byt o celkové výměře 35,95 m² včetně sklepa, z toho bylo započteno 33,50 m². Byt byl pronajat včetně vybavení, specifikovaného v předávacím protokolu. Žalovaný prohlásil, že se seznámil se stavem a vybavením bytu a přijímá ho do nájmu, že byt je čistý a je ve stavu způsobilém k nastěhování i obývání. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 24. 4. 2020 do 31. 7. 2020 s možností dalšího prodloužení. Podle článku II odst. 4 byl žalovaný povinen ke dni skončení nájmu byt vyklidit a předat ho ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení žalobci. V článku III bylo dohodnuto nájemné 87 Kč za m2, tedy 2.914 Kč měsíčně, s tím, že úhradu za další služby spojené s nájmem, které nejsou v nájemném zahrnuty, měl žalovaný platit měsíčně paušálně částkou podle evidenčního listu, a to se splatností do posledního dne příslušného kalendářního měsíce. V případě prodlení byl žalovaný povinen zaplatit zákonné úroky z prodlení žalobci. Žalovaný se zavázal zaplatit žalobci jistotu, tedy kauci ve výši jednonásobku měsíčního nájemného 2.914 Kč. Podle článku IV žalobce předal žalovanému byt na základě předávacího protokolu a zavázal se umožnit žalovanému řádné užívání bytu i poskytování služeb spojených s nájmem.5. Předání bytu žalovanému vzal soud za prokázáno z protokolu o předání a převzetí bytových prostor ze dne 24. 4. 2020. Z protokolu vyplývá, že žalovaný převzal byt včetně dvou elektrických radiátorů, elektrického ohřívače, kuchyňské linky a elektrického sporáku, a převzal rovněž klíče od vchodu, bytu, schránky, spíže a sklepa, a to vše stvrdil svým podpisem.6. Součástí nájemní smlouvy byl evidenční list pro dohodu o výši nájemného, z něhož bylo zjištěno, že výše nájemného celkem činila 3.163,28 Kč, z toho 2.914,50 Kč za nájem bytu a 248,78 Kč za vybavení bytu výše uvedené. Zálohy za služby představovaly částku 310 Kč měsíčně, z toho 300 Kč za vodné a 10 Kč za osvětlení společných prostor. Celková měsíční částka tak činila 3.473 Kč.7. K nájemní smlouvě byly uzavřeny 2 dodatky. Dodatkem č. 1 z 30. 7. 2020 byla prodloužena doba nájmu bytu do 31. 1. 2021, a dodatkem č. 2 z 29. 1. 2021 byla doba nájmu prodloužena až do 31. 3. 2021.8. Ze 4 příjmových pokladních dokladů soud zjistil, že žalovaný zaplatil žalobci 28. 5. 2020 částku 738 Kč jakožto nájem za duben, dne 20. 7. 2020 zaplatil 2.914 Kč jakožto kauci, téhož dne zaplatil 6.946 Kč za nájemné bytu za květen a červen 2020 a dne 30. 9. 2020 zaplatil žalovaný žalobci 3.473 Kč na dluh nájmu za červenec 2020. K těmto listinám soud uvádí, že žalobce si kauci započítal na dlužné nájemné za srpen a září 2020, jak je uvedeno v odst. 1 a odůvodnění tohoto rozhodnutí.9. Z trojího vyúčtování záloh zjistil soud tyto skutečnosti. Ve vyúčtování záloh za dobu od 1. 4. do 31. 12. 2020 je uvedeno, že žalovaný měl uhradit zálohy 2.400 Kč za vodné a stočné a 80 Kč za elektřinu společných částí, náklady činily pouze 2.289 Kč a přeplatek byl 191 Kč. Ve vyúčtování záloh za celý kalendářní rok 2021 je vypočten nedoplatek -798 Kč jakožto rozdíl skutečných nákladů na vodné, stočné a elektřinu společných částí 4.518 Kč a záloh 3.720 Kč. Náklady na elektřinu na osvětlení společných částí byly propočteny na částku 37,426 Kč na osobu. Podle posledního vyúčtování záloh za dobu od 1. 1. do 27. 5. 2022 byl stanoven přeplatek 1.527 Kč jakožto rozdíl mezi zálohami 1.550 Kč a náklady -23 Kč. Elektřina na osvětlení společných částí byla propočtena na 55,965492 Kč na osobu. K těmto třem vyúčtováním záloh soud konstatuje, že jednotlivé částky záloh nepředstavují zálohy žalovaným skutečně zaplacené, nýbrž částky, které byl žalovaný za tato období povinen zaplatit.10. Z interního dokladu č. 9/2021 – zápočet přeplatku vyúčtování záloh roku 2020 na dlužné nájemné, z interního dokladu č. 12/2023 ohledně zápočtu přeplatků vyúčtování záloh roku 2022 na dlužné nájemné a z interního dokladu č. 19/2023 soud zjistil, že zaplacená kauce 2.914 Kč byla převedena na úhradu nedoplatku vyúčtování záloh za rok 2021 ve výši 798 Kč a zbytek na splátku dlužného nájemného 2.116 Kč.11. Ze soupisu dlužníků a dlužných částek na nájemném k datu 30. 6. 2023 vyplývá, že se jedná o doklad pořízený z evidence žalobce, kdy u žalovaného je dluh ve výši žalované částky 72.164 Kč.12. Dopisem z 17. 3. 2021 upomenul žalobce žalovaného o úhradu nájemného a záloh za služby za měsíc srpen 2020 až únor 2021 ve výši 24.311 Kč, a upozornil ho na možnost výpovědi nájemní smlouvy ze strany žalobce jakožto pronajímatele, a na soudní vymáhání dluhu. Tento dopis žalovaný osobně převzal 17. 3. 2021.13. Dalším dopisem z 22. 4. 2021 žalobce vyzval žalovaného k vyklizení bytu s ohledem na skončení nájmu 31. 3. 2021, a zároveň žádal o zaplacení dlužného nájemného a záloh za služby ve výši 27.784 Kč. Podle doručenky převzal žalovaný tento dopis dne 27. 4. 2021.14. Rozsudkem zdejšího soudu z , datum, č. j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 17. 12. 2021, uložil soud žalovanému vyklidit předmětný byt a vyklizený jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci rozsudku. Vzhledem k tomu, že žalovaný nevyklidil byt dobrovolně, žalobce musel podat návrh na exekuci, která byla vedena exekutorským úřadem , adresa, , soudním exekutorem , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. j. , spisová značka, . Dne 23. 3. 2022 exekutor vyrozuměl žalobce jakožto oprávněného i žalovaného jakožto povinného o zahájení exekuce vyklizením bytu podle citovaného rozsudku, dopisem z 26. 4. 2022 vyrozuměl žalovaného o termínu vyklízení 26. 5. 2022. Tentýž exekutor potvrdil, že k exekuci vyklizením předmětného bytu došlo dne 26. 5. 2022.15. Ze zjištěných skutečností učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Žalobce jakožto vlastník bytového domu č. , Anonymizováno, uzavřel v pozici pronajímatele s žalovaným jako nájemcem nájemní smlouvu, na základě níž pronajal žalovanému byt č. , hodnota, včetně sklepa žalovanému na dobu určitou od 24. 4. 2020 až do 31. 3. 2021 na základě dvou dodatků o prodloužení trvání nájmu. V den podpisu nájemní smlouvy žalobce žalovanému předmětný byt předal včetně jeho vybavení a klíčů. Žalovaný měl hradit každý měsíc 3.473 Kč vždy do posledního dne v měsíci, z toho 3.163 Kč za nájemné bytu a vybavení a 310 Kč za vodné a osvět