11 C 168/2023-134 — Okresní soud v Blansku

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne , datum, se žalobce domáhá vydání rozhodnutí, kterým by soud nahradil projev vůle žalovaného uzavřít nájemní smlouvu podle smlouvy o smlouvě budoucí nájemní uzavřené mezi účastníky dne , datum, . Uvedl, že žalobce je společností s předmětem činnosti výroba, obchod a služby, konkrétně provozuje nákupy a prodeje nejen domácích elektrospotřebičů a doplňkového sortimentu, ale i jiného sortimentu zboží, než jsou elektrospotřebiče. , hodnota, , hodnota, , datum, , datum, , datum, , datum, . , Anonymizováno, . Pokud je pak znění nájemní smlouvy v některých podrobnostech ponecháno k doplnění stran při podpisu smlouvy, nejedná se o podstatné náležitosti, které by bránily nahrazení projevu vůle žalovaného nájemní smlouvu uzavřít. Textaci smlouvy připravoval žalovaný, proto je třeba ji vyložit k jeho tíži.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že je pravdou, že dne , datum, byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena smlouva o smlouvě budoucí nájemní, kterou se strany zavázaly uzavřít nájemní smlouvu, a to podle bodu IV.1. smlouvy „nejpozději , datum, […] po splnění těchto podmínek:“ a, Anonymizováno, , že , datum, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , právnická osoba, ., , právnická osoba, . V rámci těchto jednání bylo projednáváno uzavření nové smlouvy o smlouvě budoucí nájemní na jiný předmět nájmu v témže nákupním centru, a rovněž proto je žalovaný přesvědčen o tom, že žalobce si byl dobře vědom, že původní závazek uzavřít nájemní smlouvu již zanikl.3. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav. Mezi účastníky nebylo sporné, že dne , datum, uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí nájemní, žalovaný jako budoucí pronajímatel a žalobce jako budoucí nájemce, přičemž předmětem budoucí nájemní smlouvy měla být nájemní jednotka č. , Anonymizováno, nacházející se v , Anonymizováno, . , Anonymizováno, podlaží budovy, o celkové výměře minimálně 650 a maximálně 690 metrů, nájemné mělo být sjednáno ve výši , částka, /m2, nájemní smlouva měla být uzavřena na dobu určitou osmi let s možností dvojího prodloužení nájemního vztahu vždy o 3 roky. Rovněž je nesporné, že žalovaný byl a je vlastníkem nákupního centra v , adresa, , v němž se předmětná nájemní jednotka č. , Anonymizováno, nachází (, Anonymizováno, ).Anonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavec6. Mezi stranami nebylo sporné, že podmínky sjednané v čl. IV.1. smlouvy o smlouvě budoucí nájemní pod písmeny a) a c) (dokončení stavby nákupního centra a kolaudace) byly splněny v roce , Anonymizováno, , konkrétně k vydání kolaudačního rozhodnutí došlo , datum, , k otevření prodejen v nákupním centru došlo na , Anonymizováno, . Výzvou z , datum, vyzval žalobce žalovaného k plnění podle smlouvy o smlouvě budoucí nájemní ze dne , datum, , případně k otevřeným jednáním o případných změnách v budoucím nájemním vztahu. Výzvami z , datum, a , datum, vyzval žalobce žalovaného k uzavření nájemní smlouvy. E-mailovou komunikací mezi , jméno FO, (, Anonymizováno, ) a , tituly před jménem, , jméno FO, (, Anonymizováno, , právnická osoba, ) , jméno FO, jednal o uzavření nové smlouvy o smlouvě budoucí nájemní v nákupním centru na , adresa, ohledně realizace prodejny , Anonymizováno, v , adresa, , a byla mu nabídnuta nájemní jednotka č. , hodnota, .7. S ohledem na skutečnost, že spornou skutečností byla mezi účastníky otázka výkladu projevu jejich vůle v čl. IV.1. smlouvy o smlouvě budoucí nájemní, kdy žalobce tvrdil, že smlouva nájemní měla být uzavřena po splnění podmínek a) až c) bez ohledu na jakékoliv datum, a naopak žalovaný tvrdil, že k uzavření nájemní smlouvy mělo dojít tehdy, budou-li splněny podmínky a) až c), ovšem nejpozději do , datum, , soud zjišťoval skutečnou vůli stran při uzavření smlouvy (§ 555 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., obč. zákoníku). K tomu provedl výslechy svědků , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, a dále smlouvami o smlouvě budoucí nájemní z března , Anonymizováno, a srpna , Anonymizováno, . V řízení bylo těmito listinami ve spojení se zněním smlouvy o smlouvě budoucí nájemní z , datum, a výpověďmi , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, prokázáno, že skutečným úmyslem stran při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí nájemní dne , datum, bylo sjednat závazek spočívající v uzavření nájemní smlouvy nejpozději do , datum, , nikoliv kdykoli po splnění podmínek podle písm. a) až c).Anonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavecAnonymizovaný odstavec13. Podle ustanovení § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.14. V daném případě se žalobce domáhá nahrazení projevu vůle žalovaného jako budoucího pronajímatele uzavřít nájemní smlouvu na obchodní jednotku č. OJ14 v nákupním centru na , adresa, ze smlouvy o budoucí nájemní smlouvě z , datum, . Ustanovení občanského zákoníku upravující smlouvu o smlouvě budoucí (§§ 1785 – 1788) jsou dispozitivní a strany se mohou od nich odchýlit. Zásadní pro posouzení, zda je žaloba důvodná či nikoliv, byl závěr o tom, zda závazek žalovaného jako budoucího pronajímatele ze smlouvy o smlouvě budoucí nájemní nadále trvá. Za účelem toho soud provedl dokazování ke zjištění skutečné vůle účastníků smlouvy a zjistil, že závazek žalovaného uzavřít nájemní smlouvu zanikl dnem , datum, .15. Podle § 555 odst. 1 občanského zákoníku se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Podle odst. 2 má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.16. Podle § 556 odst. 1 občanského zákoníku co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle odst. 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.17. Podle § 557 občanského zákoníku připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.18. Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne , datum, sp. zn. 23 Cdo 764/2022 shrnul, že vysvětlil např. v rozsudcích ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, ze dne 8. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 508/2019, že právní úprava účinná od 1. 1. 2014 při výkladu právních jednání opouští důraz na formální hledisko projevu vůle, typický pro předchozí občanský zákoník, a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících. V rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném pod číslem 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, pak vyložil, že základní pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věty první o. z. Soud nejprve zkoumá, jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Ochrana dobré víry adresáta právního jednání, akcentovaná v § 556 odst. 1 větě první o. z., pak vyžaduje, aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem, např. objektivním významem užitých slov. Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. V již citovaném rozsudku sp. zn. 21 Cdo 5281/2016 pak Nejvyšší soud zdůraznil, že základním hlediskem pro výklad právního jednání podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je u vícestranných jednání společný úmysl jednajících stran. K těmto závěrům se Nejvyšší soud přihlásil též v rozsudku svého velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 9. 9. 2020, sp. zn. 31 Cdo 684/2020, uveřejněném pod číslem 37/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, jakož i v rozsudcích ze dne 22. 5. 2020, sp. zn. 23 Cdo 2126/2018, a ze dne 30. 8. 2021, sp. zn. 23 Cdo 107/2020.19. V daném případě soud při výkladu projevu vůle zohlednil vůli stran zjištěnou ze svědeckých výpovědí, přihlédl i k tomu, co danému právnímu jednání předcházelo i k obsahu samotného právního jednání a dospěl k závěru, že skutečnou vůlí stran bylo uzavřít nájemní smlouvu do , datum, , budou-li splněny podmínky pod bodem