10 C 154/2022-72 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 7. 3. 2022 domáhal zaplacení částky ve výši 141 802 Kč s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že dne 6. 5. 2021 uzavřel jako vlastník a pronajímatel se žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem bytu [číslo] ve 3. nadzemním podlaží budovy [číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú [část obce], dále pronájem jiného nebytového prostoru [číslo] ve 2. NP uvedené budovy (sklepní kóji [číslo]) a rovněž ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na jednotce - hromadné garáži [číslo] ve 2. NP uvedené budovy (parkovací stání). Nájem byl sjednán na dobu jednoho roku. Žalovaná se zavázala hradit žalobci nájemné ve výši 17 100 Kč měsíčně předem a zálohy na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním předmětu nájmu ve výši 3 814 Kč, které byly splatné vždy s nájemným. Nájemní vztah zanikl výpovědí žalobce z 9. 8. 2021, a to uplynutím výpovědní doby tří měsíců, tj. dnem 30. 11. 2021. Při skončení nájmu žalovaná byt protokolárně žalobci nepředala, a pouze mu ponechala v poštovní schránce část klíčů, které obdržela od žalobce na začátku nájemního vztahu. Žalovaná proto byla povinna hradit nájemné a zálohy na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním předmětu nájmu až do 30. 11. 2021. Přesto však nezaplatila platby za září, říjen a listopad 2021, a vznikl jí tak dluh ve výši celkem 62 742 Kč. Žalovaná dále poškodila vybavení bytu, a to konkrétně interiérové dveře, lednici, podlahy a sedací soupravu, přičemž znalkyně [jméno] [příjmení] ocenila v jejím znaleckém posudku [číslo] 2021 výši této škody na částku 23 960 Kč. Žalovaná předmětný byt nevyklidila a neuklidila. Protože jej ani nevymalovala bílou barvou do 5 dnů od zániku závazkového vztahu, tedy do 5. 12. 2021, vznikla žalobci škoda ve výši 14 000 Kč podle znaleckého posudku [číslo] znalkyně [jméno] [příjmení]. Protože žalovaná nevrátila žalobci dva vstupní klíče od budovy, musel na ně žalobce vynaložit částku 1 300 Kč, kterou požadoval po žalované rovněž jako náhradu škody. Žalobce dále uvedl, že za znalecké posudky vynaložil částku 3 600 Kč a tuto požadoval po žalované jako náklad řízení. Žalobce požadoval po žalované rovněž smluvní pokutu ve výši 16 500 Kč představující jedno měsíční nájemné v souvislosti s řádným nepředáním bytu žalobci, jeho nevymalováním a neuvedením do původního stavu. Dále požadoval smluvní pokutu ve výši 100 Kč za každý den prodlení s úhradou platby od 1. 9. 2021, částku 200 Kč za každý den prodlení s úhradou platby od 1. 10. 2021 a 300 Kč za každý den prodlení s úhradou platby od 1. 11. 2021, tedy částku 3 000 Kč za září 2021, 6 200 Kč za říjen 2021 a 9 000 Kč za listopad 2021, tedy celkem 18 200 Kč. Na tuto částku žalobce započítal peněžitou jistotu ve výši 17 100 Kč, a proto z tohoto titulu požadoval po žalované pouze 1 100 Kč. Za prodlení s úhradou nájemného od 1. 12. 2021 do 11. 2. 2022 pak žalobce požadoval po žalované smluvní pokutu ve výši 22 200 Kč. Žalovaná žalobci ničeho nezaplatila, přestože byla o zaplacení upomenuta. 2. Žalovaná uvedla, že jí bylo uloženo okamžité vystěhování po nešťastné události a odkázala na lékařské a policejní zprávy, které však nepředložila k důkazu a ani je blíže neoznačila. Dále uvedla, že dalším účastníkem nájemního vztahu byl pan [jméno] [příjmení]. 3. Žaloba a předvolání k jednání ve věci bylo žalované doručeno do vlastních rukou dne 27. 6. 2022. Žalovaná se k ústnímu jednání, k němuž byla podle ust. § 45 a § 49 o.s.ř. řádně obeslána, nedostavila, na svou obranu netvrdila žádné rozhodné skutečnosti a nenavrhla provedení žádných právně relevantních důkazů. Soud proto jednal v její nepřítomnosti podle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř. 4. Z výpisu z listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [část obce], [územní celek], má soud za prokázané, že žalobce je výlučným vlastníkem bytu [číslo] vymezeného ve 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], č. orientační [číslo], část [územní celek], který je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Dále je vlastníkem jiného nebytového prostoru [číslo] vymezeného v budově (označeného č. sk. [číslo]), nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží – sklepní kóje a rovněž vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na jednotce - hromadné garáže [číslo] vymezené podle občanského zákoníku v budově označené [číslo] nacházející se ve 2. nadzemním podlaží – parkovacího stání (dále také„ nemovitosti“). 5. Z nájemní smlouvy ze dne 6. 5. 2021 soud zjistil, že žalobce pronajal žalované touto smlouvou výše uvedené nemovitosti, tedy byt [číslo] včetně sklepní kóje a parkovacího stání. Podle článku II., bod 1 smlouvy byl byt pronajat žalované včetně lednice a sedací soupravy. V článku II., bod 2 smlouvy si strany sjednaly, že rozsah plnění spojených s užíváním předmětu nájmu, který měla hradit žalovaná, je specifikován evidenčními listy vázajícími se k předmětu nájmu, které tvořily přílohu č. 1 až 3 smlouvy. Podle článku II, bod 8 si smluvní strany sjednaly závazek žalované řádně a včas platit žalobci měsíční nájemné a měsíční zálohy na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu specifikovaná„ dále ve smlouvě“. Podle článku II, bod 10 byla žalovaná povinna v případě, že řádně a včas neuhradí jakoukoliv platbu podle smlouvy nebo nesplní kteroukoliv další povinnost podle smlouvy zaplatit žalobci za každé takovéto jednotlivé prodlení či porušení smluvní pokutu ve výši 100 Kč za každý den prodlení s řádnou úhradou platby nebo řádným splněním kterékoliv další povinnosti podle smlouvy. Podle článku II, bod 11 smlouvy byla v případě zániku závazkového vztahu žalovaná povinna vyklidit a uklidit předmět nájmu, uvést jej i s přihlédnutím k běžnému opotřebení do stavu, ve kterém se nacházel v den, kdy jí byl předán žalobcem. Dále byla povinna byt nově řádně vymalovat bílou barvou, na svůj náklad odstranit veškeré vady v bytě, které byla povinna hradit v rámci své účasti na drobných opravách a běžné údržbě a odhlásit se z bytu jako místa trvalého pobytu, zajistit, aby se takto odhlásily i veškeré osoby, které s ní žily ve společné domácnosti, zajistit aby v příslušných evidencích vedených orgány veřejné moci byla vymazána adresa předmětu nájmu zapsaná jako umístění sídla, organizační složky obchodního závodu nebo provozovny žalované či třetí osoby, předat žalobci protokolárně předmětné nemovitosti, to vše nejpozději do pěti dnů ode dne, kdy zanikne závazkový vztah založený touto smlouvou. Pro případ nedodržení závazku či závazků žalované souvisejících se zánikem závazkového vztahu založeného smlouvou specifikovaných v tomto odstavci se strany dohodly„ sjednat povinnost žalované uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši jednoho měsíčního nájemného ve výši 16 500 Kč“, která byla splatná bez předchozí výzvy žalobce prvním dnem prodlení s řádným a včasným splněním povinností žalované. Podle článku II. bod 12 smlouvy žalovaná zmocnila žalobce na dobu neurčitou, aby jejím jménem a na její účet učinil veškeré právní jednání a faktické úkony nezbytné k vyklizení předmětu nájmu a jeho uvedení do stavu, ve kterém se nacházel v den, kdy jí byl předán žalobcem pro případ, že by žalovaná nesplnila své závazky související se zánikem závazkového vztahu podle článku II odst. 11 smlouvy. Podle článku IV. odst. 1 byla smlouva uzavřena na dobu určitou do 6. 5. 2021. Podle článku VI. odst. 1 si strany sjednaly smluvní nájemné ve výši 17 100 Kč, tedy 16 500 Kč za byt, 10 Kč za sklepní kóji a 590 Kč za parkovací stání, které bylo splatné vždy měsíčně předem, nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce předcházejícího kalendářní měsíc, za nějž nájemné příslušelo. Podle článku VI odst. 2 byla žalovaná povinna hradit měsíční zálohy na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním předmětu nájmu vždy s měsíčním nájemným. Výše záloh byla stanovena vždy podle předpisu plateb a záloh podle aktuálních evidenčních listů vztahujících se k předmětu nájmu, a tyto evidenční listy tvořily přílohu smlouvy. Podle článku VII odst. 1 se žalovaná zavázala složit peněžitou jistotu ve výši 17 100 Kč k zajištění úhrad případných pohledávek žalobce za žalovanou, a žalobce byl oprávněn ji použít k úhradě splatných pohledávek na měsíčním nájemném a na úhradě za plnění spojená s užíváním předmětu nájmu, případně k úhradě jiných splatných pohledávek. 6. Z evidenčních listů, které byly nedílnou součástí smlouvy, vyplývá, že od 1. 12. 2020 činila celková měsíční platba záloh za byt celkem 3 778 Kč a sestávala z plateb do fondu oprav ve výši 288 Kč, nákladu na společnou elektřinu 103 Kč, ohřev TUV 458 Kč, studenou vodu 419 Kč, teplou vodu 262 Kč, vytápění 720 Kč, klientský servis 43 Kč, odměny výboru 72 Kč, odpadky 91 Kč, ostatní režie 21 Kč, pohotovostní službu 25 Kč, pojištění 41 Kč, revize 113 Kč, správu 278 Kč, běžnou údržbu 122 Kč, údržbu okolí domu 361 Kč, úklid domu 309 Kč a výtah 52 Kč. Celková měsíční platba záloh za garáž činila celkem 400 Kč a sestávala z plateb do fondu oprav ve výši 131 Kč, nákladu na elektřinu 44 Kč, ostatní režie 10 Kč, pohotovostní službu 1 Kč, pojištění 19