10 C 362/2021-20 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 17. 12. 2021 domáhal proti žalovaným určení, že obě výpovědi z nájmu bytu uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku jsou neoprávněné. Žalobce uvedl, že je na základě nájemní smlouvy ze dne 19. 2. 2009 nájemcem předmětné bytové jednotky, jejímž vlastníkem jsou žalovaní. Nájem byl sjednán od 1. 3. 2009 na dobu neurčitou. Výpovědí ze dne 12. 10. 2021, kterou žalobce převzal 20. 10. 2021, mu žalovaní dali výpověď z nájmu podle ust. § 2288 odst. 1, písm. a) občanského zákoníku, který však blíže nespecifikovali, a proto je podle žalobce výpověď neplatná. Dále dali žalovaní žalobci výpověď podle ust. § 2288 odst. 1, písm. d) občanského zákoníku, který odůvodnili tím, že došlo ke„ zvednutí pevné položky provize z 3 300 Kč na 5 300 Kč, a částka 3 300 Kč je v dnešní době nedostatečná.“ Žalobce měl za to, že zvyšování nájemného bylo podle smlouvy vyloučeno. Vzhledem k tomu, že řádně hradí žalovaným nájemné, není výpověď oprávněná. Žalobce dále uvedl, že současně s výpovědí z 12.10.2021 mu byla dne 20.10.2021 doručena listina ze dne 15.10.2020, v níž žalovaní uvedli, že potřebují byt pro svoji vnučku, a proto dávají výpověď z nájmu. Žalobce měl za to, že v této výpovědi není blíže označena osoba vnučky účastníků, a proto se k ní nepřihlíží. Žalovaní dále žalobci listinou z 15.10.2020 vytýkali, že jim neumožnil prohlídku bytu, ačkoliv jej na to týden předem telefonicky upozornili. Žalobce k tomu uvedl, že v původně stanovení termín 7.10.2021 se žalovaní nedostavili a v náhradní termín 13.10.2021 již žalobce neměl dovolenou. Žalobce pak namítal, že výpověď z 15.10.2020 neobsahuje poučení o právu nájemce podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, a proto je neplatná. Nad to je i neurčitá, protože neobsahuje označení nájemního vztahu a označení pronajatého bytu. Žalobce proto podal proti výpovědím námitky dne 2.12.2021. Žalobce dále uvedl, že žalovaní věděli, že bude v bytě bydlet se svojí přítelkyní a dcerou, tedy že v bytě budou celkem tři osoby. 2. Žalovaní považovali žalobu za nedůvodnou, a navrhli, aby ji soud zamítl. Žalovaní uvedli, že první žalovaný uzavřel smlouvu se žalobcem na dobu určitou s tříměsíční výpovědní lhůtou pro obě strany. Právníci v [obec] a ve [obec] prvnímu žalovanému říkali, že smlouva je platná. První žalovaný namítal, že jeho manželka nájemní smlouvu nepodepsala, a proto je smlouva neplatná. Dále uvedl, že žalobce má v bytě osobu, která užívá byt se žalobcem načerno, za kterou žalobce neplatí žádný nájem. Žalovaní rovněž uvedli, že byt potřebují pro vnučku, a ve svém vyjádření ji blíže označili jménem, příjmením, a datem narození. 3. Žaloba a předvolání k jednání ve věci byly žalovaným doručeny do vlastních rukou dne 4. 1. 2022. Žalovaní se však k ústnímu jednání, k němuž byli podle ust. § 45 a § 49 o.s.ř. řádně obesláni, nedostavili. Soud proto jednal v nepřítomnosti žalovaných podle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř. 4. Z informace o jednotce soud zjistil, že žalovaní mají ve společném jmění manželů bytovou jednotku [číslo] nacházející se v budově [adresa] v obci a k.ú. [obec]. 5. Soud dále zjistil z nájemní smlouvy ze dne 19.2.2009, že tuto nájemní smlouvu uzavřeli žalobce a první žalovaný s tím, že ve smlouvě je jako kontaktní osoba uvedena druhá žalovaná. Na jejím základě byl žalobce jako nájemce oprávněn užívat bytovou jednotku [číslo] o velikosti 2+1, v 7. podlaží domu [adresa], v ulici [ulice]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, a to od 1. 3. 2009 s tříměsíční výpovědní lhůtou. Žalobce se zavázal hradit nájemné ve výši 6 500 Kč měsíčně, a to včetně záloh na služby. Tato částka byla rozdělena na„ provizi“ ve výši 3 300 Kč, která se po dobu trvání smlouvy nebude měnit a na„ předpis měsíčního nájmu“ ve výši 3 200 Kč, který„ se může v průběhu let snižovat i navyšovat s ohledem na spotřebu a cenu vyúčtovaných služeb a energií“. Platby elektrické energie a plynu se žalobce zavázal hradit zvlášť a tyto platby nebyly součástí nájemného. Podle článku V. 1 mohl nájem skončit buď písemnou dohodou obou smluvních stran, anebo výpovědí s tříměsíční výpovědní lhůtou. Podle článku VII. 8 smlouvy byli oprávněni se žalobcem bydlet v bytě dvě osoby. 6. Soud z výpovědi nájmu bytu ze dne 12.10.2021 zjistil, že jí žalovaní dali žalobci výpověď z předmětného bytu, s odkazem na ust. § 2288 odst. 1, písm. a) občanského zákoníku s tříměsíční lhůtou. Ve výpovědi však tento důvodu není blíže vymezen. Dále žalovaní dali žalobci výpověď z důvodu„ zvednutí pevné položky provize z 3 300 Kč na 5 300 Kč, s tím, že částka 3 300 Kč je v dnešní době nedostatečná, nicméně podle„ staré smlouvy ze dne 19.2.2009 se tato změna nemůže provést“. Tuto skutečnost žalovaní považovali za závažný důvod pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1, písm. d) občanského zákoníku. Žalovaní současně poučili žalobce o tom, že má právo vznést proti výpovědi námitky do dvou měsíců od obdržení výpovědi, na jejichž základě může soud přezkoumat, zdali je podaná výpověď oprávněná. 7. Z dopisu datovaného 15.10.2020 soud zjistil, že žalovaní uvedli, že několikrát nabídli žalobci byt k odkoupení, což odmítl. Dále uvedli, že byt potřebují, a proto mu dávají tříměsíční výpověď k 1. 11. 2020. Z dopisu vyplývá, že druhá žalovaná nájemní smlouvu nepodepsala, ale je spoluvlastníkem bytu. Dále je zde uvedeno, že první žalovaný dne 13. 10. 2020 telefonicky domlouval týden předem, že přijede na kontrolu předmětného bytu, ale žalobce mu položil telefon. Následně mu měl žalobce sdělit, že je v práci, a přestože pak doma byl, žalovanému neotevřel. 8. Z podání ze dne 2. 12. 2021 vyplývá, že žalobce podal námitky proti výpovědi z nájmu bytu, v nichž se proti výpovědi bránil stejnými důvody, které uvedl v žalobě. Žalobce proto odmítl byt vyklidit a předat žalovaným. 9. Z obálky odeslané 18.10.2021 vyplývá, že zásilka v ní obsažená byla žalobci doručena 20.10.2021. 10. Z námitek proti výpovědi z nájmu bytu ze dne 2. 12. 2021 má soud za prokázané, že žalobce vznesl námitky proti výpovědi ze dne 12.10.2021 i ze dne 15.10.2020, které odůvodnil obdobně jako podanou žalobu s tím, že obě výpovědi mu byly doručeny 20.10.2021 11. Soud pak zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, a to zejména výslechem žalobce, a dále pravidly poskytování právní pomoci a informacemi pro klienty, neboť je považoval za nadbytečné s ohledem na skutkový stav zjištěný z provedených důkazů. 12. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu ustanovení § 132 os.ř. vzal soud za prokázané, že žalovaní mají ve společném jmění manželů bytovou jednotku [číslo] o velikosti 2+1 s příslušenstvím, nacházející se v 7. podlaží budovy [adresa], v obci a k.ú. [obec], na adrese [adresa žalobce]. Žalobce a první žalovaný uzavřeli dne 19. 2. 2009 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem předmětného bytu na dobu neurčitou. Žalobci byla dána žalovanými výpověď z nájmu bytu ze dne 12.10.2021, která byla žalobci doručena dne 20.10.2021. Společně s touto výpovědí byla žalobci zaslána listina ze dne 15.10.2020, jejíž obsah lze rovněž posoudit jako výpověď z nájmu předmětného bytu. Žalobce podal proti těmto výpovědím námitky. 13. Při právním posouzení platnosti nájemní smlouvy z 19. 2. 2009 soud vycházel s ohledem na ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění účinném od 1.1.2014 (dále jen„ o.z.“) z ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen„ obč. zák.“). 14. Podle § 145 odst. 1 obč. zák. majetek, který tvoří společné jmění manželů, užívají a udržují oba manželé společně. Podle odstavce 2 téhož ustanovení platí, že obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů může vykonávat každý z manželů. V ostatních záležitostech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný. Podle odstavce 4 téhož ustanovení z právních úkonů týkajících se společného jmění manželů jsou oprávněni a povinni oba manželé společně a nerozdílně. 15. Podle § 685 odst. 1 obč zák. nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. Podle odstavce 3 téhož ustanovení je nájem bytu chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně. 16. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. musí nájemní smlouva obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Podle odstavce 2 téhož ustanovení není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. 17. Podle ustanovení § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2202 odst. 1 o.z. lze pronajmout věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použi