10 C 424/2020-284 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobci se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 18. 8. 2020 původně domáhali zaplacení částky ve výši 28 548,83 Kč s příslušenstvím. Žalobci uvedli, že uzavřeli se žalovanou nájemní smlouvu ze dne 28. 2. 2015 ve znění dodatků [číslo]. Podle dodatku [číslo] ze dne 4. 2. 2020 byl nájem prodloužen do 31. 3. 2020. Žalované vznikl dluh na nájemném a zálohách na služby za březen 2020 ve výši 23 750 Kč, který včas nezaplatila do 20. 3. 2020, na což byla upozorněna e-mailem ze dne 26. 2. 2020. Žalovaná dále neuhradila nedoplatky za vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2018 ve výši 1 249 Kč, za rok 2019 ve výši 1 704,72 Kč a za rok 2020 ve výši 1 537,57 Kč. Na nedoplatek za rok 2018 byla žalovaná upozorněna e-mailem ze dne 10. 9. 2019 a na nedoplatky za roky 2019 a 2020 byla žalovaná upozorněna předžalobní výzvou ze dne 28. 5. 2020. Protože žalovaná předmětný byt včas nevyklidila a nepředala, vznikly tím žalobcům náklady na vyklizení a likvidaci nevyklizených věcí žalované ve výši 800 Kč a na úklid bytu ve výši 2 052 Kč. Žalobci dále požadovali obvyklé nájemné v daném místě a čase za garáž do 30. 4. 2020 ve výši 1 500 Kč, v níž byly uloženy osobní věci žalované do května 2020, kdy si je žalovaná bez předchozího oznámení sama odvezla. Vzhledem k tomu, že žalovaná byt poškodila, požadovali žalobci rovněž náklady za poškrábanou podlahu ve výši 3 224,54 Kč a na vymalování bytu ve výši 13 750 Kč. Dluh žalované tak představoval 49 567,83 Kč. Žalobci od této částky odečetli částku zaplacenou žalovanou ve výši 18 000 Kč a přeplatky z plateb na zálohy za služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 019 Kč. Z tohoto důvodu žalobci požadovali po žalované celkem 28 548,83 Kč. Žalobci dále požadovali úrok z prodlení ve výši 0,25 % dlužné částky za každý den prodlení podle článku IV. smlouvy a dvakrát poplatek za písemnou upomínku ve výši 150 Kč a DPH. Žalovaná dlužnou částku nezaplatila, přestože byla o zaplacení upomenuta. 2. Žalovaná uvedla, že se žalobou nesouhlasí, a to ani se soudními výdaji, které mohly být řešeny mimosoudně. Žalovaná považovala požadavky žalobců za nespravedlivé s ohledem na celkovou kvalitu služeb, které jí byly poskytovány, a to jak v době trvání nájemní smlouvy, tak po jejím skončení. Žalovaná upozorňovala žalobce na závady v pronajatém bytě, které žalobci neodstranili a požadovala odstranění nesnesitelného zápachu v koupelně. Žalovaná potvrdila, že měla předmětný byt pronajatý od března 2015 do března 2020. Žalovaná poukázala na to, že v průběhu nájemního vztahu došlo třikrát ke zvýšení nájemného až na částku 24 000 Kč měsíčně, aniž by žalobci do bytu investovali odčitatelné náklady na odpisy, a tedy nijak nezkvalitnili bydlení. Žalovaná opouštěla byt těsně před lockdownem vyhlášeným vládou ČR v souvislosti s onemocněním Covid-19 od půlnoci 15. 3. 2020, a proto si mohla vzít jen pár svých věcí. Většina věcí tak zůstala v garáži, kde je žalobci nelegálně zamkli. V bytě zůstala velká šatní skříň, noční stolky a botník. Klíče od bytu pak žalovaná vrátila žalobcům poštou, a na konci dubna 2020 oznámila žalobcům, že si věci vyzvedne 30. 4. 2020, což žalobci i přes koronavirovou situaci ignorovali. Protože garáž byla uzamčená, musela ji žalovaná otevřít a vyměnit zámek; klíč od ní dala k dispozici správci žalobců. Žalovaná odmítla hradit požadovanou částku z důvodu nekvalitního bydlení, protože se o byt vzorně starala a nepoškodila jej, a není pravdou, že jej opotřebovala. Žalovaná namítala, že žalobcům nevznikly náklady, které se jí snažili naúčtovat. Žalovaná dále uvedla, že veškeré nedoplatky za rok 2018 – 2020 již uhradila, a to ve formě nájemného. Poškození podlahy se objevilo již po jejím nastěhování do bytu, a žádala o jeho opravu. 3. Žalobci podáním ze dne 17. 3. 2021 navrhli změnu žaloby tak, že se nadále domáhali zaplacení částky 28 548,83 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 1 249 Kč od 26.9.2019 do zaplacení, ve výši 10 % ročně z částky 23 750 Kč od 21.2.2020 do zaplacení, ve výši 10 % ročně z částky 1 500 Kč od 21.3.2020 do zaplacení a ve výši 10 % ročně z částky 22 268,83 Kč od 30.6.2020 do zaplacení. Soud tuto změnu žaloby připustil usnesením ze dne 30. 4. 2021, které téhož dne nabylo právní moci. 4. Žalobci pak podáním ze dne 3. 8. 2021 opětovně změnili žalobu a nadále požadovali zaplacení částky 28 548,83 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3 980 Kč (jako dlužného nájemného) od 21.3.2020 do zaplacení a ve výši 8,25 % ročně z částky 24 568,83 Kč od 1. 7. 2020 do zaplacení. Okresní soud v Berouně usnesením ze dne 20.9.2021 ve spojení s opravným usnesením ze dne 16.3.2022 změnu žaloby připustil. Usnesení nabylo právní moci 16.3.2022. 5. Účastníci učinili nesporným, že žalobci a žalovaná uzavřeli dne 28. 2. 2015 nájemní smlouvu, na základě které byl žalované pronajat byt [číslo] – bytová jednotka [číslo] nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa], postaveném na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] (dále také jako„ byt“). Vedlejším účastníkem smlouvy na straně třetí byla jako správce [právnická osoba] s.r.o., [IČO], kterou zastupoval svědek [příjmení] a se kterým žalovaná komunikovala ohledně předmětného bytu. Žalovaná pak zmocnila pana [příjmení] [příjmení], aby za ni jednal se žalobci. Dále bylo mezi účastníky nesporné, že byt byl pronajat včetně garáže. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že Dodatkem [číslo] došlo k prodloužení nájemního vztahu do 31. března 2020 a dále že došlo k navýšení nájemného. Žalovaná v souvislosti s uzavřenou nájemní smlouvou uhradila žalobcům jistotu ve výši 18 000 Kč. Mezi účastníky rovněž nebylo sporu o tom, že žalovaná od března 2019 hradila kromě nájmu dalších 250 Kč měsíčně, a tedy spolu s přeplatkem ve výši 19 Kč zaplatila navíc částku 3 019 Kč. Účastníci dále učinili nesporným, že obvyklá cena za pronájem garáže za duben 2020 činila v daném místě a čase 1 500 Kč. Žalovaná pak platila nájemné až do února 2020 a nájemné za březen 2020 neuhradila. Na konci března 2020 žalovaná doručila žalobcům poštou klíče od předmětného bytu (viz rovněž podací lístek z 26. 3. 2020). Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že nedoplatek žalované na služby za rok 2018 činí 1 249 Kč (viz rovněž vyúčtování za rok 2018), za rok 2019 částku 1 704,72 Kč a za rok 2020 částku 1 537,57 Kč. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. 6. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že žalobci a žalovaná uzavřeli dne 28. 2. 2015 tuto nájemní smlouvu. Na jejím základě byl žalované pronajat předmětný byt žalobců, a to včetně garáže a vybavení. Podle článku II, bod 8 smlouvy byla žalovaná seznámena se stavem bytu a potvrdila, že byt nevykazuje žádné vady, které by bránily nebo jakkoliv omezovali užívání bytu s výjimkou vad uvedených předávacím protokolu. Účastníkem nájemní smlouvy byla rovněž [právnická osoba] s.r.o., [IČO], jako správce, za kterou jednal její jednatel, svědek [příjmení]. Žalobci tuto společnost zmocnili ke všem jednáním souvisejícím s pronájmem bytu (článek IX. smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.3.2015 do 28. 2. 2016 Měsíční nájemné činilo 15 500 Kč. Žalovaná se zavázala hradit žalobcům měsíčně i platby za služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 500 Kč (článek IV. smlouvy). Tyto platby byly splatné předem vždy nejpozději do 20. dne měsíce předcházejícího měsíci za který byly placeny (článek IV., bod 7. smlouvy). V článku IV., bod 10 smlouvy bylo sjednáno, že v případě prodlení je žalovaná povinna uhradit žalobcům úrok z prodlení ve výši 0,25 % dlužné částky za každý den prodlení. Podle článku IV., bod 11 smlouvy byla žalovaná v případě dlužných plateb povinna uhradit [právnická osoba] s.r.o. jako správci poplatek za písemnou upomínku ve výši 150 Kč a DPH. Podle článku V. smlouvy žalovaná zaplatila jistotu ve výši 18 000 Kč, kterou byli žalobci oprávněni započíst na úhradu dlužných částek vyplývajících ze smlouvy. Podle článku VII., bod 5. smlouvy se žalovaná zavázala zajistit na vlastní náklady úklid a údržbu bytu a udržovat jej ve stavu, v jakém jej převzala s ohledem na běžné opotřebení. Při ukončení nájmu byla žalovaná povinna předat byt žalobcům čistě bíle vymalovaný. Podle článku VII., bod 6 smlouvy byla žalovaná povinna oznámit žalobcům bez zbytečného odkladu potřeby oprav, jinak odpovídala za vzniklou škodu. Žalobci byli povinni vyúčtovat žalované zálohové platby podle bodu IV, bod 8 smlouvy. Případné nedoplatky se žalovaná zavázala uhradit na účet žalobců nejpozději do 10 dnů ode dne obdržení vyúčtování. Dodatkem [číslo] byla prodloužena doba trvání nájmu do 31. 3. 2020. 7. Z předávacího protokolu ze dne 28. 2. 2015 vyplývá, že žalovaná převzala byt uklizený, včetně garáže. Z protokolu vyplývá, že v bytě byla poškozená pracovní deska vedle sklokeramické varné desky drobným podpálením. Žádné další závady nejsou v protokole uvedeny. 8. Z přehledu plateb na č.l. 87 spisu, jehož obsah byl mezi stranami nesporný, a který proto soud vzal za své skutkové zjištění pod