10 C 118/2023-43 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 13. 4. 2003 domáhala vůči žalované zaplacení částky ve výši 56 816 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] – bytový dům, postaveném na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] na adrese [adresa]. Dne 19. 12. 2020 účastnice uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou do 20. 12. 2021, na základě které žalobkyně pronajala žalované uvedený novou bytovou jednotku. Mezi účastnicemi bylo sjednáno nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně, a zálohy na služby ve výši 2 000 Kč s tím, že žalovaná uhradila jistotu ve výši 4 000 Kč. Žalovaná však porušila svoji povinnost ze smlouvy a nezaplatila nájemné a služby za prosinec 2021 ve výši 11 500 Kč a za leden 2022 ve výši 11 500 Kč. Z bytu se nevystěhovala, a přestala se žalobkyní komunikovat, a byt žalobkyni nepředala. Po marných urgencích žalované o vrácení bytu, do něj žalobkyně v souladu se smlouvou koncem ledna 2022 vstoupila. Za prodlení s předáním bytu žalobkyně požadovala smluvní pokutu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, tedy ve výši 28 500 Kč. Dále požadovala uhrazení vzniklé škody za zhotovení nových klíčů od bytu ve výši 1 690 Kč, zhotovení dvou čipů od vchodových dveří ve výši 300 Kč a za poničené WC sedátko 299 Kč a za lištovou krabici 27 Kč. Žalovaná podle žalobkyně dále neuhradila nedoplatek služeb ve výši 7 000 Kč. Z tohoto důvodu žalobkyně požadovala dlužné nájemné a zálohy za služby ve výši 23 000 Kč, smluvní pokutu ve výši 28 500 Kč, škody na bytě ve výši 2 316 Kč, a nedoplatek za služby ve výši 7 000 Kč, tedy po odpočtu kauce ve výši 4 000 Kč celkem 56 816 Kč. Žalovaná dlužnou částku neuhradila, přestože byla o zaplacení upomenuta. 2. Žalovaná uvedla, že věc chce se žalobkyní řešit, a proto hodlá žalobkyni kontaktovat. 3. Žaloba a předvolání k jednání ve věci bylo žalované doručeno do vlastních rukou dne 10. 5. 2023. Žalovaná se nicméně k ústnímu jednání, k němuž byla podle ust. § 45 a § 49 o.s.ř. řádně obeslána, bez omluvy nedostavila, na svou obranu netvrdila žádné rozhodné skutečnosti a nenavrhla provedení žádných právně relevantních důkazů. Soud proto jednal v její nepřítomnosti podle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], [územní celek], má soud za prokázané, že žalobkyně je výlučným vlastníkem bytu [číslo] vymezeného v domě [adresa] – bytový dům (zapsaného na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]), postaveného na pozemku parc. [číslo] (zapsaného na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]) (dále také„ byt“). 5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 19. 12. 2020 soud zjistil, že žalobkyně pronajala žalované touto smlouvou výše uvedený byt o velikosti 1+kk, na adrese [adresa] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 20. 12. 2020 do 20. 12. 2021. Podle článku IV., bod 1 smlouvy se žalovaná zavázala hradit nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně. Podle článku IV., bod 2 smlouvy byly mezi účastnicemi sjednány měsíční zálohy za služby za užívání bytu ve výši 2 000 Kč s tím, že podle odst. 3 se jednalo o služby za dodávku tepla, teplé užitkové vody, vodné stočné, odvoz odpadků, společná elektřina, výtah, úklid, provozní režie, a poplatek za správu domu a další. Žalobkyně se zavázala tyto služby žalované vyúčtovat podle ročního vyúčtování„ správní firmy“ (viz článek IV., bod 4 smlouvy). Platby byla splatné vždy do každého 20. dne daného měsíce, a to na účet (viz článek IV., bod 6 smlouvy). Žalovaná složila jistotu ve výši 4 000 Kč, která měla sloužit k zajištění plateb nájmu a jiných povinností z nájemní smlouvy (viz článek IV., bod 8 a 9 smlouvy). Žalovaná se podle článku V., bod 2 smlouvy zavázala užívat předmětný byt řádně a dbát, aby na něm nedošlo ke škodám. Mezi účastnicemi bylo sjednáno, že žalovaná odpovídá za veškeré škody, které v bytě vzniknou. Podle článku VI. odst. 5 smlouvy bylo povinností žalované byt vyklidit a předat jej zpět žalobkyni bez jakékoliv bytové náhrady k termínu ukončení nájmu, (ať již ke skončení došlo uplynutím sjednané doby nebo výpovědí). V případě prodlení s vyklizením se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši trojnásobku nájemného podle smlouvy za každý měsíc prodlení s tím, že se jednalo o ujednání, které je účinné a platné až ukončení nájemního vztahu. 6. Z faktury [číslo] ze dne 13. 1. 2022 vyplývá, že žalobkyně uhradila za cylindrickou vložku a dva klíče spolu s jejich úpravou částku 1 690,37 Kč. 7. Podle dokladu o platbě ze dne 2. 2. 2022 žalobkyně zaplatila 299 Kč za WC sedátko a 27 Kč za lištovou krabici. 8. Podle příjmového pokladního dokladu [číslo] z 9. 3. 2022 žalobkyně vynaložila 300 Kč za dva čipy od vchodových dveří. 9. Z vyúčtování služeb vystaveného Společenstvím vlastníků [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], [IČO], žalobkyni, soud zjistil, že jím byly žalobkyni uvedeným společenstvím vyúčtovány náklady na předmětnou bytovou jednotku včetně služeb ve výši celkem 31 007 Kč jednalo se o náklady na poplatek za správu, pojištění domovního majetku, výtahovou službu, odvoz domovního odpadu, elektřinu společných prostor, odměn statutárních orgánů, mzdu pracovníků domu, včetně pojištění, úklid, ostatní náklady, zálohu na topení, zálohu na ohřev vody, zálohu na teplou vodu, zálohu na studenou vodu a poplatek za rozúčtování. Žalobkyně uhradila zálohy ve výši 14 484 Kč, a proto ji vznikl nedoplatek ve výši 16 523 Kč. 10. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení dlužných částek dopisem ze dne 8. 2. 2023, v němž jí stanovila lhůtu k zaplacení do 15. 3. 2023. Výzva byla žalované odeslána 9. 2. 2023, jak vyplývá z dodejky. 11. Mezi účastnicemi bylo nesporné, že žalovaná nepředala žalobkyni řádně byt, a proto do něj žalobkyně vstoupila v lednu 2022. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. 12. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem předmětného bytu, který pronajala žalované. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 20. 12. 2021, nicméně nájemní vztah již zanikl. Žalovaná při uzavření nájemní smlouvy složila kauci ve výši 4 000 Kč a zavázala se hradit nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně. Dále měla hradit měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 000 Kč, které představovaly služby spojené s dodávkou tepla, teplé užitkové vody, vodným a stočným, odvozem odpadků, s dodávkou společné elektřiny, výtahu, úklidu, provozní režií a také poplatek za správu domu. Žalovaná nezaplatila nájemné a zálohy na služby za prosinec 2021 a leden 2022. Žalovaná byt žalobkyni řádně nepředala, resp. nepředala jí klíče a čipy od dveří, a proto žalobkyně v této souvislosti vynaložila 1 690,37 Kč za cylindrickou vložku a dva klíče spolu s jejich úpravou a 300 Kč za dva čipy od vchodových dveří. Dále poškodila WC sedátko a lištu, a žalobkyni proto vznikly náklady na jejich znovu pořízení ve výši 326 Kč. Žalovaná i přes výzvu ničeho žalobkyni nezaplatila. 13. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 14. Podle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 15. Podle § 2247 odst. 1 o.z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 2 téhož ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odstavce 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle odstavce 4 téhož ustanovení si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. 16. Podle § 2251 odst. 1 o.z. platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nesmí pronajímatel požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem. 17. Podle § 2257 odst. 1 o.z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a dr