12 C 67/2023-298 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu se žalobkyně po žalovaných domáhala určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. St. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , číslo popisné, – rodinný dům, o rozloze 125 m2, a pozemku parc. č. , hodnota, – zahrada, o rozloze 1013 m2, to vše zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobkyně přednesla, že v současné době jsou v katastru nemovitostí zapsaní jako vlastníci shora uvedených nemovitostí žalovaní. K zapsání žalovaných jako vlastníků došlo na základě smlouvy o koupi nemovitých věcí, kterou žalobkyně považuje toliko za zdánlivou smlouvu v souladu s ust. § 551 obč. zák., neboť nebyla přítomna vůle žalobkyně převést vlastnické právo k nemovitostem. Ze strany žalovaných byla žalobkyně ujišťována, že sjednává smlouvu o zápůjčce zajištěnou zástavním právem. Nadto neměla žalobkyně prostor si celou smlouvu přečíst a pochopit její význam. Předmětná smlouva se dále dle žalobkyně příčí dobrým mravům, jelikož žalobkyně byla k jejímu podpisu přinucena jednáním žalovaných očividně nesoucím znaky trestného činu podvodu. Žalobkyně také jednala v omylu o rozhodující okolnosti smlouvy, přičemž v tento omyl byla úmyslně uvedena jednáním žalovaných (ve smyslu § 583 obč. zák. ve spojení s § 586 obč. zák.), a tudíž považuje smlouvu o koupi nemovitých věcí za neplatnou. Žalobkyně dále přednesla, že se stala obětí tzv. „romantického podvodu“ s tím, že prostřednictvím sociální sítě Facebook byla kontaktována dosud nezjištěným pachatelem, který se vydával za známého norského lyžaře , jméno FO, . Pachatel se žalobkyní navázal romantický vztah, na jeho základě pak začal po žalované vyžadovat pomoc v podobě různých plateb. V celkovém součtu se tyto požadavky vyšplhaly na cca 4 000 000 Kč. Žalobkyně se jeho prosbám snažila vyhovět. Když již neměla vlastní finanční prostředky, začala se poohlížet po možnostech, kde si peníze půjčit. Žalobkyně se považuje za osobu spíše naivní, s nižšími intelektovými schopnostmi. Na podzim roku 2021 ji telefonicky kontaktoval žalovaný 1/ s nabídkou zápůjčky. Na základě telefonátu žalobkyni dne 18.11.2021 v jejím bydlišti navštívil žalovaný 1/ s , jméno FO, . Oba muži ji přesvědčovali, že ji mohou nabídnout výhodnou zápůjčku a je pouze nezbytné zajistit vklad věcného práva do katastru nemovitostí s tím, že nemovitosti zůstanou v jejím vlastnictví. Žalovaný 1/ poté v rozporu s vůlí žalobkyně připravil dokumenty (plná moc, smlouva o koupi nemovitých věcí, nájemní smlouva), které měly za cíl způsobit převod vlastnického práva k nemovitostem na žalované. Žalobkyně měla na základě uvedených dokumentů obdržet částku 3 043 500 Kč (dle smlouvy o koupi nemovitých věcí se jednalo o část kupní ceny za nemovitosti), kterou bude splácet částkou 20 000 Kč měsíčně (dle nájemní smlouvy se jednalo o platbu nájemného). Žalobkyni nebyl poskytnut dostatečný prostor, aby se s obsahem listin seznámila. Pokud by žalobkyně jejich skutečný obsah znala, nikdy by nesouhlasila s jejich podpisem. Žalovaní následně přiměli žalobkyni k podpisu dalších dokumentů. Dne 6.1.2022 byla žalobkyní podepsána smlouva o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě žalobkyně mohla předmětné nemovitosti koupit zpět, ovšem za částku 4 500 000 Kč. Žalobkyni bylo nabídnuto, aby určitou část peněz půjčila zpět , jméno FO, s tím, že ji peníze budou postupně vraceny s určitým zhodnocením. Žalobkyni uzavřela s , jméno FO, smlouvu o zápůjčce, na jejímž základě , jméno FO, zapůjčila částku 1 800 000 Kč se sjednaným úrokem 5% ročně s tím, že částka ji bude splácena ve splátkách cca 34 000 Kč měsíčně po dobu 5 let. Žalobkyni bylo vysvětleno, že je to pro ni výhodné, protože tato investice ji vynese částku přibližně 14 000 Kč měsíčně (po zaplacení nájemného ve výši 20 000 Kč). O tom, že došlo k převodu nemovitostí se žalobkyně dozvěděla až v srpnu 2022, když změny v katastru nemovitostí se náhodně dozvěděla teta žalobkyně , jméno FO, . Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva spatřuje žalobkyně ve skutečnosti, že v současné době jsou jako vlastníci předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí zapsání žalovaní, což neodpovídá skutečnému stavu věcí, když vlastníkem nemovitostí je stále žalobkyně.2. Žalovaní k žalobě přednesli, že nárok uplatněný žalobou neuznávají. Žalobkyně od počátku věděla, že nemovitosti prodává, za jakou cenu a za jakých podmínek. Žalobkyně svá nepravdivá tvrzení ničím neprokazuje. Žalovaní nerozumí, jak s věcí souvisí tvrzení, že se žalobkyně stala obětí „romantického podvodu“. Veškerá relevantní smluvní dokumentace byla s žalobkyní probrána a žalobkyně smlouvy uzavřela bez jakéhokoliv nátlaku. Pokud jde o zápůjčku , jméno FO, , jednalo se zřejmě o dohodu mezi žalobkyní a , jméno FO, a tato smlouva s žalobou nesouvisí. Za podivné žalovaní považují tvrzení, že by se žalobkyně o převodu nemovitostí dozvěděla od , jméno FO, , jestliže katastrální úřad má ze zákona povinnost žalobkyni neprodleně informovat o zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva, jakož i o provedeném vkladu vlastnického práva. Žalobkyně účelově spojuje 2 nesouvisející věci, tedy prodej nemovitostí žalovaným a podvod neznámého pachatele vydávajícího se za , jméno FO, . Ani výše kupní ceny není nikterak v hrubém nepoměru dle rozhodnutí NS ČR sp.zn. 33 Cdo 42/2021. Nemůže obstát ani námitka neplatnosti smlouvy pro hrubý rozpor s dobrými mravy. Žalobkyně se zaštiťuje trestním oznámením na žalované pro trestný čin podvodu, což má být zřejmě určitá forma nátlaku na žalované. Spíše to bude pro žalobkyni znamenat trestní stíhání pro křivé obvinění, protože právo obrátit se na orgány činné v trestním řízení nemůže být zneužíváno. Žalovaní se cítí být tímto postupem vydíráni (tj. zneužitím této skutečnosti v tomto řízení). Žalobkyně neunáší důkazní břemeno ohledně svých tvrzení a žaloba by měla být zamítnuta.3. Okresní soud provedl dokazování v následujícím rozsahu a z provedených důkazů zjistil následující skutečnosti.4. Účastníci učinili nesporným, že v současné době jsou v katastru nemovitostí žalovaní zapsaní jako vlastníci nemovitostí, a to pozemku parc. č. St. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , číslo popisné, – rodinný dům, o rozloze 125 m2, a pozemku parc. č. , hodnota, – zahrada, o rozloze 1013 m2, to vše zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to na základě smlouvy kupní ze dne 29.11.2021, s právními účinky zápisu k okamžiku 2.12.2021. Dne 29.11.2021 došlo k podpisu smlouvy o koupi nemovitých věcí, jejímž předmětem je prodej shora uvedených nemovitostí žalovaným, za kupní cenu 3 500 000 Kč. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalobkyně předložila žalovaným odborné vyjádření k tržnímu ohodnocení příslušné nemovitosti žalobkyně, které vyhotovil pro účely dědického řízení , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, s tím, že dle tohoto odborného vyjádření činí konečná vypočtená hodnota nemovitosti částku 5 390 675 Kč (Optimum), resp. částku 5 091 193 Kč (Minimum), resp. částku 5 989 639 Kč (Maximum). Sjednaná kupní cena ve výši 3 500 000 Kč byla ze strany žalovaných zaplacena s tím, že (v souladu se smluvním ujednáním) částka 12 100 Kč byla zaplacena na účet č. , č. účtu, , částka 444 400 Kč byla zaplacena na účet č. , č. účtu, (vyplacení zápůjčky ze dne 4.11.2021 u , jméno FO, ), částka 300 000 Kč byla zaplacena na účet žalobkyně do 5 dnů od do zahájení řízení o vkladu vlastnického práva u příslušného katastru nemovitostí a částka 2 743 500 Kč do 5 dnů od okamžiku vkladu vlastnického práva. Dne 29.11.2021 došlo i k podpisu nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl nájem shora uvedených nemovitostí, kdy na straně pronajímatele vystupují žalovaní jako nabyvatelé předmětných nemovitostí a na straně nájemce vystupuje žalobkyně jako předchozí vlastník předmětných nemovitostí. Nájem se sjednává na dobu jednoho roku od právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě souběžně uzavírané kupní smlouvy. Žalovaná se zavázala platit nájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně. Žalovaný 1/ odvezl žalobkyni na poštu k ověření podpisu na kupní smlouvě, , jméno FO, v té době hlídal v domě žalobkyně její dceru. Taktéž došlo k podpisu plné moci (s uvedeným datem 24.11.2021) pro žalovaného 1/, na jejímž základě žalobkyně zmocnila žalovaného 1/ k zastupování při jednání s věřiteli a dalšími osobami. Dne 30.11.2021 převedl žalovaný 3/ na účet žalobkyně částku 300 000 Kč (bez poznámky pro příjemce). Dne 6.1.2022 převedl žalovaný 3/ na účet žalobkyně částku 2 743 500 Kč s poznámkou „úhrada kupní ceny , adresa, “. Dále bylo nesporné, že dne 6.1.2022 byla žalobkyní podepsána smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem bylo právo žalobkyně koupit zpět shora uvedené nemovitosti, a za částku 4 500 000 Kč. (tato mezi účastníky nesporná skutková tvrzení p