218 C 11/2022-31 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne 1. 6. 2022 se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení částky 32.900 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení z jednotlivých dlužných částek nájemného a dále zaplacení smluvní pokuty ve výši 13.500 Kč s tím, že účastníci postupně uzavřeli několik nájemních smluv, jejichž předmětem byl nájem bytu č. 1 o velikosti 3 + 1 v [obec]. Žalovaní se v nájemních smlouvách ze dnů [datum] a [datum] zavázali hradit ve výši 4.000 Kč měsíčně, v nájemní smlouvě ze dne [datum] a [datum] ve výši 4.500 Kč a v nájemní smlouvě ze dne [datum] pak nájemné ve výši 4.700 Kč Smlouvy byly uzavírány na období 3 – 6 měsíců. Byt žalovaní užívali od začátku roku 2020. Nájemné bylo splatné vždy do posledního dne kalendářního měsíce. Žalovaní však za nájemné dosud dluží, a to za duben 2020 částku 1.500 Kč, za květen 2020 částku 2.500 Kč, za červen 2020 částku 1.000 Kč, za prosinec 2020 částku 4.000 Kč, za duben 2021 částku 2.000 Kč, za červen 2021 částku 4.500 Kč, za srpen 2021, za říjen 2021 a za listopad 2021, vždy po 4.500 Kč a za únor 2022 částku 3.900 Kč, celkem tedy 32.900 Kč. Pro případ prodlení s platbou nájemného delšího než 6 dnů byla sjednána ve smlouvě smluvní pokuta ve výši tříměsíčního nájemného, tedy ve výši 13.500 Kč, přičemž tato smluvní pokuta vycházela z nájemních smluv ze dne [datum] a [datum]. 2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili, nevznesli žádné právní ani skutkové námitky. 3. K výzvě soudu žalobce upřesnil, že pro období od 1. 10. 2020 do 31. 12. 2020 nebyla uzavřena písemná nájemní smlouva, neboť ji žalovaní nepodepsali, ale předmětný byt užívali a spotřebovávali služby. Protože žalovaní na základě předchozí nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené na dobu určitou do 30. 9. 2020 nebyli vyzváni pronajímatelem k vyklizení, má žalobce za to, že smlouva byla automaticky prolongována. 4. Účastníci byli v souladu s ustanovením § 115a občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) vyzváni, aby se ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy vyjádřili, zda souhlasí s tím, aby ve věci bylo soudem rozhodnuto bez nařízení jednání. Žalobce i žalovaní byli současně poučeni, že pokud se ve stanovené lhůtě nevyjádří, bude mít soud v souladu s ustanovením § 101 odst. 4 o. s. ř. za to, že s projednáním a rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasí. Výzva byla žalobci doručena dne 13. 9. 2022, žalovaným vhozením do domovní schránky dne 15. 9. 2022. Ve stanovené lhůtě žalobce souhlasil, žalovaní se nevyjádřili. V souladu s ustanovením § 115a a § 101 odst. 4 o. s. ř. soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání, jelikož měl za to, že žalobce ani žalovaní proti takovému postupu nemají námitek. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí, z nájemních smluv, z uznání dluhu, z oznámení o výši dluhu, z předžalobní upomínky a z výzvy k zaplacení dluhu obci [obec] soud zjistil následující skutkový stav věci, který považuje za prokázaný: Žalobce je vlastníkem pozemku p. č. St [číslo], jehož součástí je stavba bytového domu [adresa], a vše je zapsáno na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek] a [katastrální uzemí]. Žalobce jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl byt [číslo] v domě [adresa] v [obec] o velikosti 3 + 1 spolu se společnými prostory a septikem. Smlouva byla uzavřena na období od 1. 4. 2020 do 30. 6. 2020. Nájemné bylo sjednáno dohodou ve výši 4.000 Kč. Služby pronajímatel neposkytoval. Pro případ prodlení byl sjednán úrok ve výši 20 % ročně. Obdobná nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum], avšak pro období od 1. 7. 2020 do 30. 9. 2020. Pro období od 1. 1. 2021 do 30. 6. 2021 byla sjednána smlouva dne [datum], přičemž v tomto období došlo k navýšení nájemného na částku 4.500 Kč měsíčně. Účastníci se dohodli, že se sjednává smluvní pokuta ve výši tříměsíčního nájemného pro případ, že nájemce bude v prodlení s platbami déle než 6 dní a dále byl sjednán úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně z této částky smluvní pokuty a dlužného nájemného. Na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] pak žalovaní užívali byt v období od 1. 7. 2021 do 31. 12. 2021, přičemž v tomto období činilo nájemné ve výši 4.500 Kč měsíčně a byla zde sjednána smluvní pokuta jako ve smlouvě předchozí. Dle nájemní smlouvy ze dne [datum] pro období od 1. 1. 2022 do 31. 3. 2022 činilo nájemné 4.700 Kč měsíčně. I tato smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě a smluvním úroku z prodlení. Součástí této nájemní smlouvy byl také uznání dluhu, dle kterého nájemci dluží pronajímateli nájemné za duben 2020 ve výši 1.500 Kč, za květen 2020 ve výši 2.500 Kč, za červen 2020 ve výši 1.000 Kč, za prosinec 2020 ve výši 4.000 Kč, za duben 2021 ve výši 2.000 Kč, za červenec 2021 ve výši 4.500 Kč, za srpen 2021 ve výši 4.500 Kč, za říjen 2021 ve výši 4.500 Kč a za listopad 2021 ve výši 4.500 Kč, celkem 29.000 Kč s tím, že nájemci tento dluh co do důvodu a výše uznali a zavázali se jej uhradit nejpozději do 31. 3. 2022. K dalšímu uznání dluhu došlo dne 5. 8. 2020 na samostatné listině, když žalovaní uznali dluh za nájemné za duben 2020 ve výši 1.500, za květen 2020 ve výši 2.500 Kč, za červen 2020 ve výši 1.000 Kč, celkem tedy 5.000 Kč a ty se zavázali uhradit nejpozději do 31. 8. 2020. Dopisem ze dne 31. 5. 2022 sdělila [právnická osoba] kancelář [anonymizováno] [obec], spol. s r. o. žalobci, že žalovaní dluží na nájemném celkem 32.900 Kč. Předžalobní upomínkou ze dne 1. 3. 2020 byli žalovaní vyzváni k zaplacení dlužné částky ve výši 32.900 Kč a dále smluvní pokuty ve výši 13.500 Kč s upozorněním na soudní řešení věci. [územní celek] dopisem ze dne 15. 2. 2022 sdělila žalobci, že žalovaná [číslo]) dluží obci [obec] za rok 2021 za odběr vody 2.700 Kč. Částka za vodu činí 45 Kč měsíčně na osobu, přičemž bylo v bytě od 1. 1. 2021 nahlášeno celkem 5 osob. 6. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 7. Podle ustanovení § 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 7. 2020, ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. 8. Podle ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. 9. Podle ustanovení § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ujednají-li si strany pro případ porušené smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. 10. Podle ustanovení § 1968 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plně v důsledku prodlení věřitele. 11. Podle ustanovení § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, leda že dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li si strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 12. Na základě předložených listin bylo prokázáno, že žalobce jako pronajímatel a žalovaní nájemci uzavřeli několik nájemních smluv na tutéž nemovitost, a sice byt [číslo] v domě [adresa] v obci [obec] za dohodnuté nájemné, které se v průběhu doby pohybovalo v rozmezí 4.000 Kč – 4.700 Kč. Pokud pro některé období neexistovala písemná smlouva, pak lze dovodit, že došlo k prolongaci ve smyslu ustanovení § 2285 občanského zákoníku, když pronajímatel svým jednostranným úkonem neučinil kroky vedoucí k zániku nájemního vztahu a současně nájemní smlouvy výslovně neobsahují ustanovení o vyloučení prolongace. Nájemní smlouvu je nutné právně kvalifikovat ve smyslu ustanovení § 2201 a násl. občanského zákoníku se specifiky danými ustanoveními § 2235 a násl. občanského zákoníku. Smlouvami byla současně sjednána pro případ prodlení smluvní pokuta ve smyslu ustanovení 2048 občanského zákoníku s limitem stanovením v ustanovení § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, a to ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, když přesně v této výši byla smluvní pokuta některými ze smluv sjednána a zároveň smlouvou nebyla sjednána jistota. Současně má soud za prokázané, že žalovaní