16 C 277/2021-59 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku [částka] a úrok z prodlení z částky [částka] od [datum] do zaplacení ve výši 9,75 % ročně. Žalobu odůvodnil následovně. Žalobce je vlastníkem ideální poloviny pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], bytový dům, v [katastrální uzemí], [územní celek]. V tomto domě je v 5. nadzemním podlaží situován byt [číslo] s počtem místností 3+1 s příslušenstvím. Na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] uzavřené na dobu určitou do [datum], resp. ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] do [datum], užíval žalovaný shora specifikovaný byt. Výše nájemného byla stanovena ve výši [částka] měsíčně a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen„ služby“) ve výši [částka] za 1 osobu, resp. [částka] měsíčně. Žalovaný však sjednané nájemné a zálohy na služby nehradil řádně a včas. Při osobním jednání konaném dne [datum], kterého se účastnil žalobce, žalovaný a Ing. [jméno] [jméno] jako zástupce správce domu, žalovaný písemně uznal svůj dluh na nájemném a službách za období roku [rok] až do února [rok] ve výši [částka]. Součástí tohoto uznávacího prohlášení je tedy i žalovaný dluh. Nadále byl dluh umořován, ke dni podání žaloby je žalovaný v prodlení s úhradou takto: srpen [rok] ve výši [částka], září [rok] ve výši [částka], říjen [rok] ve výši [částka], listopad [rok] ve výši [částka], prosinec [rok] ve výši [částka], leden [rok] ve výši [částka]. Z titulu vyúčtování záloh na služby za rok [rok] je u žalovaného evidován nedoplatek ve výši [částka]. Žalovaný je v prodlení s úhradou nájemného a vyúčtování služeb za rok [rok] v celkové výši [částka]. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítl, že mezi žalobcem a žalovaným nájemní smlouva k předmětnému bytu nevznikla, neboť nájemní smlouva k předmětnému bytu nebyla uzavřena mezi žalobcem a žalovaným, ale mezi žalovaným a druhým podílovým spoluvlastníkem bytu panem [jméno] [celé jméno žalobce]. Uvedl, že po upozorněních na stav bytu ze strany žalovaného, byla nakonec uzavřena nájemní smlouva v jiném znění, než v jakém je soudu předložena žalobcem. Žalovaný rovněž namítl promlčení žalovaného nároku, a také uvedl, že na dluh v letech [rok] a [rok] minimálně částečně plnil, a je přesvědčen, že ostatní veškeré závazky, které jsou předmětem sporu vypořádal, a to plněním spoluvlastníku, s nímž měl uzavřenu nájemní smlouvu, a že žalovaným podepsaný záznam z jednání absolutně nesplňuje požadavek na uznání dluhu, neboť projev vůle dlužníka musí být nepodmíněný, což rozhodně není zápis stanoviska nájemníka,„ že má za to, že nic nedluží, a musí prověřit, proč věřitel údajně nájem nedostává“. Jestliže za těchto okolností nechá správce domu jako profesionál, podepsat nájemníkovi listinu, na kterou nakonec napíše, že nájemník dluh uznává, tak termín uznání dluhu v plném rozsahu je jednoznačně v rozporu s reálně zachyceným projevem vůle nájemníka o jeho pochybnostech o existenci dluhu. 3. Soud ve věci provedl dokazování a na základě něho zjistil následující skutečnosti. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce a Mgr. [jméno] [celé jméno žalobce] byli ke dni [datum] i ke dni [datum] jedinými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba: [příjmení] [příjmení], [adresa], v [katastrální uzemí], [územní celek], kdy podíl každého z nich činil [anonymizováno] Soudu byla předložena kopie nájemní smlouvy datované dnem [datum], jejímž předmětem je pronájem bytu [číslo] ve zmíněném domě [adresa] od [datum] do [datum] za nájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby ve výši [částka] měsíčně za 1 osobu, jako spolumajitelé domu jsou uvedeni žalobce a Mgr. [jméno] [celé jméno žalobce] jako nájemce žalovaný. Smlouva však je podepsaná pouze žalovaným a Mgr. [jméno] [celé jméno žalobce], nikoli však žalobcem, byť je v ní uvedeno, že bude ve 4 exemplářích předána na podpis druhému spolumajiteli. Jako správce nemovitosti, ve které se byt nachází, byla ve smlouvě uvedena společnost [právnická osoba] a jako fyzické osoby za ní jednající p. [příjmení] a p. Ing. [jméno]. Soudu byl rovněž předložen dodatek [číslo] k této smlouvě ze dne [datum], kterým je prodloužena doba nájmu žalovanému do [datum] a který je opět podepsán pouze žalovaným a Mgr. [jméno] [celé jméno žalobce], ale nikoli žalobcem. Soud považuje na základě uvedených listin a shodných tvrzení účastníků za prokázané, že žalobce písemnou smlouvu o nájmu předmětného bytu s žalovaným nepodepsal. 5. Soudu byl rovněž předložen zápis o jednání žalobce a Ing. [jméno] s žalovaným datovaný dnem [datum], z něhož soud zjistil, že tyto osoby jednaly o nájemném a úhradách za služby týkající se předmětného bytu a že v tomto zápisu je uvedeno, že podle oznámení [právnická osoba] ze dne [datum] žalovaný neplatí za byt nájemné a služby od r. [rok], že žalovaný se vyjádřil tak, že platí přes účet a že musí zjistit, proč to [příjmení] na účet nedostává. Dále je v zápisu uvedeno, že s nájmem souhlasili oba spolumajitelé, že dluh na nájemném a službách je od roku [rok] - [rok] spolu [částka]. Dále je v posledním odstavci uvedeno, že žalovaný„ dluh - nájem a služby v plném rozsahu uznává.“ Tento dokument však dle názoru soudu rozhodně nelze považovat za uznání dluhu ve smyslu § 2053 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, jak tvrdí žalobce, jelikož je v něm zachyceno vyjádření žalovaného, že nájemné platí. Žalovaný tak fakticky v tomto dokumentu zpochybňuje existenci dluhu na nájemném a službách. Zároveň v dokumentu není uvedeno, vůči komu by měl žalovaný dluh uznat. Soud tedy nemůže dovodit, že by tímto dokumentem bylo prokázáno, že žalovaný dne [datum] ve smyslu § 2053 OZ uznal vůbec nějaký dluh vůči žalobci. Pokud žalobce tvrdil, že žalovaný uznal dluh konkludentně, tak soud konstatuje, že takovou formu uznání dluhu občanský zákoník neupravuje. Tudíž uznání dluhu v této formě ani nemůže mít právní účinky, které zákon s uznáním dluhu jako s právním jednáním utvrzujícím dluh spojuje. 6. Předmětem řízení je tvrzený nárok podílového spoluvlastníka pronajatého bytu vůči nájemci na dlužné nájemné a úhrady za služby související s pronajatým bytem na základě smlouvy o nájmu bytu, kterou však tento podílový spoluvlastník nepodepsal. 7. Smlouva o nájmu bytu a práva a povinnosti účastníků takové smlouvy jsou upraveny v ustanoveních § 2201 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ OZ“) a speciálně v ustanoveních § 2235 a následujících OZ. Podle § 2201 OZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2235 odst. 1 OZ, zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle § 2237 OZ smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Podle § 2238 OZ, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. 8. Podle § 555 OZ právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle § 6 odst. 1 OZ každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Podle § 6 odst.2 OZ nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Podle § 2 odst. 3 OZ výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění. Podle § 8 OZ zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. 9. Podle § 574 OZ na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Podle § 579 odst. 1 OZ, způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Podle § 585 OZ, vyvolala-li omyl jednajícího osoba třetí, je právní jednání platné. Podle § 586 odst.1 OZ, je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Podle odst.2, nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné. 10. Podle § 2991 odst. 1 OZ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 11. Soud má na základě zjištěných skutečností a citovaných ustanovení právních předpisů za prokázané, že žalobce žaluje na základě smlouvy, jejímž účastníkem není. Nájemní smlouva, o kterou žalobce svůj žalovaný nárok opírá, byla uzavřena písemně mezi žalovaným, coby nájemcem, a pouze jedním ze dvou spoluvlastníků pronajatého bytu