23 C 444/2021-42 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobkyně jako pronajímatelka bytové jednotky [číslo] nacházející se v domě na adrese [anonymizováno] [adresa] v [obec] se svou žalobou domáhala na žalované jako nájemkyni zaplacení částky 16 371 Kč s příslušenstvím představující neuhrazené vyúčtování služeb souvisejících s nájmem bytu za období od [datum] do [datum]. 2. Žalovaná návrh žalobkyně ani z části neuznala. Namítla, že předmětnou bytovou jednotku užívala do [datum], což doložila předávacím protokolem ze dne [datum], tudíž nájemní vztah netrval do [datum], jak vyplývalo z tvrzení žalobkyně a protokolu o vyúčtování služeb za období od [datum] do [datum] a že služby spojené s nájmem čerpala taktéž do [datum], nikoliv do [datum]. Dále namítla, že předmětné vyúčtování žalobkyně není vyúčtováním řádným a nebylo tak způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku, který z něj má plynout. Vyúčtování je dle ní v rozporu nejen s nájemní smlouvou, ale i s platnými právními předpisy. Dle žalované je třeba na vyúčtování, vzhledem k tomu, že nebylo provedeno řádně, hledět co do jeho účinků jakoby nebylo provedeno vůbec. Dále uvedla, že z obsahu nájemní smlouvy nelze jednoznačně určit, zda si smluvní strany sjednaly úhradu nájemného a služeb spojených s nájmem bytu jednou paušální částkou ve výši 10 500 Kč ve smyslu § 9 odst. 1 věta první zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, jak vyplývá z čl. IV. odst. 1 a 2 nájemní smlouvy, anebo úhradu nájemného a vedle něj paušální částkou úhradu služeb spojených s nájmem ve smyslu § 9 odst. 1 věta druhá zákona č. 67/2013 Sb., jak zase vyplývá z čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy. Vzhledem k tomu, že toto nelze dle žalované jednoznačně určit a s přihlédnutím k tomu, že ujednání o výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu představuje podstatnou náležitost nájemní smlouvy, má žalovaná za to, že tato neurčitost vede k absolutní neplatnosti celé nájemní smlouvy. Taktéž uvedla, že vyúčtování není vyúčtováním řádným, jelikož nenaplňuje náležitosti kladené na účetní doklad dle § 11 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, když odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2020 sp. zn. 26 Cdo 2278/2019. Uvedla, že vyúčtování neobsahuje údaj o osobě, která jej vyhotovila, její podpis, ani datum vyhotovení. Závěrem namítla, že vyúčtování obsahuje položky, které by vyúčtování služeb souvisejících s nájmem bytu nemělo vůbec obsahovat, těmito jsou pojištění, správní činnost a úklid. 3. Žalobkyně na vyjádření žalované odpověděla podáním ze dne [datum], ve kterém uvedla, že ačkoliv k předání bytu došlo dne [datum], tak zúčtovací období končí posledním dnem v měsíci, tj. v daném případě [datum]. Současně uvedla, že má dle § 2247 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, coby pronajímatel povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby uvedené v daném ustanovení, tj. dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně provoz výtahu. Tudíž dle názoru žalobkyně do vyúčtování služeb spojených s nájmem patří taktéž položky pojištění, správní činnost a úklid. Taktéž uvedla, že samotné vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu provedených žalobkyní bylo správné a v souladu s § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., jelikož obsahovalo uvedení celkové výše skutečně přijatých měsíčních záloh. Vyúčtování služeb tak bylo pro žalovanou přezkoumatelným a dle názoru žalobkyně je na ně třeba hledět jako na splatné vyúčtování. Samotná žalobkyně je pak osobou oprávněnou k provádění vyúčtování služeb, neboť toto právo a povinnost náleží výhradně poskytovateli služeb, kterým je samotná žalobkyně. Dále odkázala na fakt, že žalovaná si mohla správnost vyúčtování ověřit, ale svého práva nevyužila. Dle žalobkyně jsou námitky žalované v rozporu s ustanovením § 2 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdy platí, že„ výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění,“ jakož dále s ustanovením § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdy platí, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. 4. Soud rozhodl ve věci bez jednání podle § 115a o.s.ř., neboť s tím oba účastníci souhlasili. 5. Soud ve věci zjistil následující skutkový stav: 6. Žalobkyně jako pronajímatelka uzavřela dne [datum] se žalovanou jako nájemkyní smlouvu o nájmu bytu o výměře 48,13 m² ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] za sjednané nájemné ve výši 10 500 Kč (čl. IV odst. 1 smlouvy) a vedle toho i platby na plnění a služby spojené s užíváním bytu v „ paušální částce“ 1 500 Kč (čl. IV 2 a odst. 3 smlouvy). V čl. IV odst. 2 smlouvy se uvádí: Vedle nájemného dle odst. 1 tohoto článku smlouvy se nájemci zavazují měsíčně platit také platby na plnění a služby spojené s užíváním bytu. Smluvní strany sjednávají, že částka za služby spojené s nájmem bytu je nedílnou součástí nájemného, tj. částky služeb spojených s nájmem bytu a nájemného jsou sloučeny do jedné paušální částky, kdy úhrady za služby spojené s nájmem bytu se v souladu s ust. § 9 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. nevyúčtovávají. V čl. IV odst. 4 smlouvy se ovšem mj. uvádí: Dále si smluvní strany sjednaly, že pronajímatel je oprávněn provést vyúčtování služeb dle skutečné spotřeby v případě, že náklady na skutečnou spotřebu za rok přesáhnou o 3 000 Kč uhrazené paušální platby za tento rok. 7. Druhý odst. 2 čl. IV (sic) pak obsahuje výčet sjednaných služeb: Strany si ujednávají, že budou hradit ujednané nájemné a cenu za tyto služby: dodávku vody, odvádění odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, dodávku tepla, dodávku elektrické energie, osvětlení, úklid společných prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, provoz výtahu jednou paušální částkou měsíčně, splatnou spolu se splátkou nájmu. (Zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] na č.l. 34-37) 8. Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (čl. III smlouvy). K ukončení nájmu a předání bytu zpět žalobkyni došlo dne [datum] (Zjištěno z předávacího protokolu ze dne [datum] na č.l. 26). 9. Po skončení nájemního vztahu bylo žalované vystaveno vyúčtování služeb za období ledna až září 2020 na částku 16 371 Kč. Z celkové částky 29 871 Kč byly odečteny zaplacené zálohy ve výši 13 500 Kč (9 x 1 500 Kč). Celková částka 29 871 Kč zahrnovala tyto položky: výtah (1 674 Kč), společné osvětlení (1 164 Kč), úklid (1 764 Kč), studená voda (2 707 Kč), voda pro TUV (1 442 Kč), ohřev TUV (2 871 Kč), teplo (2 121 Kč), kotelna (804 Kč), komunální odpad (510 Kč), správní činnost (2 700 Kč), pojištění (1 125 Kč) a elektřina vyú. ČEZ (10 989 Kč). Žalované naopak nebylo vyúčtováno k úhradě: dlouhodobá záloha na opravu (2 713 Kč), správa domu - N vl. správní čin (262 Kč) a správa domu - N rozúčtování (274 Kč) s tím, že tyto předpisy hradí majitel. Splatnost zněla na [datum]. Vyúčtování nebylo datované ani podepsané. (Zjištěno z protokolu o vyúčtování služeb za období 2020 2020 na č.l. 7) 10. Předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovanou k uhrazení částky 16 371 Kč do [datum]. Žalovaná výzvu spolu s vyúčtováním a plnou mocí převzala dne [datum] (zjištěno z předžalobní výzvy na č.l. 6 včetně dokladu o doručení na č.l. 13). Žalobkyně tvrdí, že žalovaná obdržela předmětné vyúčtování služeb vhozením do schránky prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb. Na přípis ale údajně vůbec nereagovala. Tuto skutečnost však žalobkyně nijak neprokazovala. Následně dle žalobkyně žalovaná obdržela znovu samotné vyúčtování služeb prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb spolu s předžalobní výzvou, což už prokázáno bylo. Nejpozději tak bylo žalované předmětné vyúčtování doručeno dne [datum]. 11. Žalovaná předmětné vyúčtování služeb neuhradila ani přes zaslanou předžalobní výzvu. Důkazní břemeno ohledně skutečnosti, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku, přechází na žalovanou, neboť žalobkyně nemůže prokazovat negativní skutečnost, že žalovaná něco neučinila. Je na žalované, aby soudu prokázala, že zaplatila řádně a včas. Žalovaná však úhradu dlužné částky netvrdí ani neprokazuje. 12. Na základě shora předložených listin vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla sjednán nájem bytu. Nájemní vztah trval od [datum] do [datum]. Po skončení nájmu, nejpozději dne [datum] bylo žalované doručeno vyúčtování služeb za období od [datum] do [datum] znějící na částku 16 371 Kč. Žalovaná však toto vyúčtování ani přes výzvu žalobkyně neuhradila. 13. Právně byla věc posouzena podle § 2201 a násl. a 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o.z.“), tj. dle příslušných ustanovení o nájmu a nájmu bytu. 14. Podle § 2247 o.z.: <i>(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li ta