10 C 231/2022-358 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobce podal žalobu, kterou odůvodnil tak, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky, s podílem žalobce o velikosti id. 1/6, a s podílem žalovaného o velikosti id. 5/6, na bytové jednotce [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, s níž je spjat spoluvlastnický podíl na společných částech budovy [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, a na tomto pozemku, ve výši [číslo], zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, obec a část obce Cheb, na listech vlastnictví č. [list vlastnictví] (byt) a č. [list vlastnictví] (budova a pozemek). Mezi žalobcem a žalovaným probíhala komunikace ve věci vypořádání podílového spoluvlastnictví, když mezi účastníky nepanuje shoda, zejména shoda na ceně obvyklé předmětné nemovitosti. Žalobce nemá zájem setrvat v tomto spoluvlastnictví k výše uvedené nemovitosti. Prvotně navrhoval žalobce prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě, následně navrhoval přikázání 5/6 nemovitosti do jeho vlastnictví a v závěrečném návrhu navrhnul přikázání jeho podílu žalovanému. 2. Žalovaný se vyjádřil tak, neuznává nárok uplatněný žalobcem. Žalobcem navrhovaný způsob vypořádání však in concreto vůbec nepřipadá v úvahu, neboť žalovaný soudu sdělil, že má zájem na vykoupení spoluvlastnického podílu od žalobce. Žalovaný je toho názoru, že žaloba je zjevně účelová, když žalovaný před tím, než na něj byla podána žaloba, opakovaně nabízel žalobci, že jeho spoluvlastnický podíl odkoupí za obvyklou cenu; žalobce však odmítl akceptovat kupní cenu nabízenou žalovaným. Poté, co žalobce odmítl akceptovat kupní cenu za spoluvlastnický podíl nabízenou žalovaným, rozhodl se žalovaný provést rekonstrukci bytové jednotky za účelem jejího zhodnocení. V tomto ohledu žalovaný vyrozuměl dne 24. 6. 2022 jako majoritní, a navíc kvalifikovaný spoluvlastník (s podílem 5/6) žalobce o tom, že hodlá rekonstrukci provést a dal žalobci lhůtu pro vyjádření k tomuto záměru. Žalobce však na danou výzvu nijak nereagoval a namísto toho podal žalobu. Žalovaný dále uvedl, že má jako správce společné věci vůči žalobci pohledávky vzniklé v souvislosti se spoluvlastnictvím, resp. se společnou věcí a to pohledávku z titulu náhrady poměrné části uhrazené daně z nemovité věci za rok 2022, a to ve výši 91 Kč (celková výše daně zaplacené žalovaným činila 548 Kč); pohledávku z titulu náhrady poměrné části uhrazených příspěvků do fondu oprav, resp. příspěvků týkajících se správy domu, včetně paušálních nákladů od 3. 8. 2021 do 10. 8. 2022, a to ve výši 2 632 Kč (1 316 Kč měsíčně za jednotku X 12 měsíců = 15 792, z toho 1/6 činí 2 632 Kč). Je patrné, že žalobce naprosto neplní své povinnosti spojené s vlastnictvím podílu na společné věci a že tento podíl nabyl zcela účelově. Žalovaný má dále vůči žalobci splatnou pohledávku ve výši 100 000 Kč z titulu zálohy na náklady rekonstrukce společné věci. 3. Na výše uvedené vyjádření žalovaného zareagoval žalobce tak, že navrhl rozšíření žaloby s ohledem na to, že s vědomím a souhlasem žalovaného byt užívá paní [jméno] [příjmení], avšak žalobce z toho nemá žádné plnění. Vzhledem k tomu, že k tomu užívání dochází za plného vědomí a souhlasu žalovaného, jedná se o bezdůvodné obohacení na jeho straně, když toto žalobce vyčíslil na částku 16 000 Kč za období od 1. 11. 2021 do 31. 8. 2022 Okresní soud v Chebu tak dne 13. 10. 2022 usnesením č. j. 10 C 231/2022-82 připustil změnu žaloby spočívající v rozšíření žaloby o zaplacení částky 16 000 Kč. 4. Účastníci při jednání učinili nesporným, že bytovou jednotku nelze rozdělit. Naopak sporným učinili cenu bytové jednotky a tedy i cenu 1/6 bytové jednotky. 5. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy [adresa], bytový dům, zapsaný na [list vlastnictví], stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, s podílem na společných částech domech a pozemku ve výši [číslo], zapsané na [list vlastnictví], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální území Cheb, okres a obec Cheb. S podílem žalobce na předmětné nemovitosti o velikosti ideální 1/6, a s podílem žalovaného o velikosti ideální 5/6. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech dle usnesení soudního exekutora o udělení příklepu - Soudní exekutor JUDr. [jméno] [jméno] 97 EX- [číslo] -63 ze dne 3. 8. 2021, právní moc ke dni 31. 8. 2021, právní účinky zápisu ke dni 20. 9. 2021. Žalovaný nabyl spoluvlastnický podíl na základě dvou kupních smluv, a to ze dne 18. 10. 2021 a ze dne 18. 2. 2022. Z kupní smlouvy ze dne 18. 10. 2021 je zřejmé, že žalovaný nabyl 4/6 podíl od paní [jméno] [příjmení] za kupní cenu ve výši 20 000 Kč, jenž zaplatil žalovaný na účet [jméno] [příjmení] [příjmení] a proti pohledávce paní [příjmení] vůči žalovanému na zaplacení kupní ceny ve výši 808 000 Kč tak, že bylo zřízeno věcné břemeno na nemovitosti v obci [obec]. Žalovaný dále nabyl 1/6 předmětné nemovitostí od paní [příjmení] za částku 370 000 Kč. Soud má za prokázané, že byt obývala paní [jméno] [příjmení] (jenž zemřela dne 30. 12. 2022) a to na základě souhlasu žalovaného. V bytě přespával i vnuk paní [příjmení] se svojí přítelkyní. Po smrti paní [příjmení] obývá byt její vnuk, když v bytě se zdržuje minimálně občas jeho partnerka a matka. 6. Z provedených fotografií je zřejmé, že byt je v dobrém stavu. Dále má soud za prokázané, že celý byt byl užíván paní [příjmení] a občas i jejím vnukem s jeho přítelkyní. Po smrti paní [příjmení] je byt užíván vnukem paní [příjmení]. Zde nutno podotknout, že žaloba na bezdůvodné obohacení byla podána za období 1. 11. 2021 do 31. 8. 2022, tedy tehdy, když byl byt obýván paní [příjmení] a případně občas jejím vnukem, a bylo tak bezpředmětné zjišťovat, zda v dubnu 2023 byt užíval toliko vnuk paní [příjmení] či další osoby. Z provedených důkazů soud dále zjistil, že žalovaný uhradil daň z předmětné nemovitosti za rok 2022 ve výši 548 Kč. Ze sdělení finančního úřadu pro Karlovarský kraj, územní pracoviště v [obec] ze dne 25. 8. 2022, vyplývá, že daň za předmětnou bytovou jednotku pro žalobce činí 138 Kč, a že tato byla dne 31. 5. 2022 žalobcem uhrazena, a že žalobce nemá ke dni 22. 8. 2022 vůči FÚ nedoplatek. Dále bylo zjištěno z Evidenčního listu vlastníka jednotky platného od 1. 7. 2022, že poplatky na předmětný byt činí částku 135 Kč a příspěvek na správu činí částku 1 181 Kč. Dále je v evidenčním listu uvedeno, že v bytě jsou přihlášeny 3 osoby. K důkazům byl proveden i dopis od žalovaného adresovaný žalobci ze dne 24. 6. 2022, v němž žalobci oznámil záměr o provedení rekonstrukce bytové jednotky, požádal o jeho vyjádření, oznámil záměr zvolit správce společné věci a žádal o prokázání úhrady nákladů. Žalobce se při jednání vyjádřil tak, že mu tato listina nikdy nebyla doručena a žalovaný její doručení ani přes výzvu soudu neprokázal, když žalovaný následně změnil své tvrzení v tom směru, že dopis nebyl zaslán do datové schránky, ale mailem, když vzhledem k tvrzením a důkazům po koncentraci soud již nepřihlížel. Žalovaný dále zaslal žalobci dne 1. 8. 2022 dopis, jímž jej vyzval k úhradě zálohy na náklady rekonstrukce společné věci ve výši 100 000 Kč a to ve lhůtě do 5. 8. 2022. Tuto cenu určil na základě nabídkového rozpočtu od firmy [právnická osoba] ze dne 16. 6. 2022, kdy celkem částka za rekonstrukci bez DPH je stanovena ve výši 819 538 Kč. Mezi totožnou firmou, tedy [právnická osoba] a paní [jméno] [příjmení] byla uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva, dle které je zřejmé, že bylo zřízeno zástavní právo na předmětné 4/6 bytové jednotky a jako dlužník je uveden žalovaný. Z doloženého odhadu nájemného má soud za prokázané, že tržní cena v předmětném žalovaném období činila u obdobných bytů částku 10 803 Kč měsíčně. Ze sdělení realitních kanceláří vyplývá, že obdobný byt se v předmětné oblasti prodává za ceny: 1 800 000 – 1 900 000 Kč, 1 600 000 Kč – 1 800 000 Kč, 1 250 000 – 1 550 000 Kč. Nutno podotknout, že ze sdělení Reality Rebellion, jenž určila cenu 1 250 000 Kč – 1 550 000 Kč, dále vyplývá, že uvedená cena závisí na mnoha dalších faktorech, tj. jestli jsou plastová okna, jak moc je byt opotřebovaný, apod. Je tedy zřejmé, že poslední odhad ceny byl stanoven bez zřejmé znalosti předmětného bytu či bez jakýchkoliv informací o předmětné nemovitosti. 7. Ze znaleckého posudku č. [číslo] ze dne 2. 3. 2023 vypracovaného znalcem [celé jméno znalce] vyplývá, že znalec stanovil informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovité věci, tj. bytu [číslo] [obec] v bytovém domě [adresa] [obec], postaveném na pozemku parc. č. st. [číslo] k. ú. [obec], obec Cheb, zaps